Wer profitiert von der Differenz der Grundrenten?

REICH, ARM, GEFÄNGNIS, ALLES WEGEN DES LANDES

In einem brütend heißen Mietshauszimmer bereitet Frau Nguyen Thi Kim Buu (Weiler 1, Gemeinde Song Trau, Bezirk Trang Bom, Dong Nai ) Anfang Mai „neue“ Dokumente vor, um sich weiterhin über das über 11.000 ^m2 große Grundstück ihrer Familie zu beschweren, das vor fast zwei Jahrzehnten für den Bau des Industrieparks Bau Xeo (IP) konfisziert wurde. Die 70-jährige Frau Kim Buu ist die zweite Generation, die Klage vorbringt. Frau Kim Buus Mutter, Le Thi Lam, starb vor 5 Jahren, kurz nachdem das Land ihrer Familie Ende 2018 zwangsweise konfisziert wurde. Frau Kim Buu ist nicht die einzige Familie, die sich beschwert. Etwa 50 weitere Familien hier, über viele Generationen hinweg, sind ebenfalls mit der Entscheidung der Regierung in Dong Nai nicht einverstanden, das Land zu konfiszieren und dem Investor des Industrieparks Bau Xeo zu übergeben.

Am 12. Januar 2004 unterzeichnete der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai den Beschluss 101/QD-CT-UBND zur Rückgewinnung von über 440 Hektar Land in den Gemeinden Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 und Trang Bom Town und zur „vorübergehenden Übergabe des gesamten zurückgewonnenen Landes“ an die Tin Nghia Company, die Dong Nai Rubber Company und ihre Mitglieder, um die Entschädigung, die Räumung des Geländes und die Investitionsmaßnahmen für den Bau des Bau Xeo-Industrieparks durchzuführen. Im Februar 2004 steuerten die Tin Nghia Company und die Dong Nai Rubber Company Kapital zur Gründung der Thong Nhat Joint Stock Company als Investor des Bau Xeo-Industrieparks bei.

Auch die Beschwerde hatte hier ihren Ursprung. Frau Kim Buus Familie und die Haushalte, deren Land zurückerhalten wurde, erklärten, dass Entscheidung 101 des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Dong Nai aus dem Jahr 2004, als es noch keine Entscheidung des Premierministers zur Errichtung des Industrieparks Bau Xeo gab, „nicht in ihrer Kompetenz“ liege. Ihr Land lag zudem nicht innerhalb der genehmigten Planungsgrenze, sodass die Landrückgewinnung zur Übergabe an den Investor des Industrieparks keine Rechtsgrundlage hatte. Daher weigerten sich die Menschen, der Rückgewinnung Folge zu leisten, und beschweren sich seit 2004. Im Jahr 2018 erließ das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom eine Anordnung zur Zwangsrückgewinnung von Land. Frau Kim Buu und die Haushalte erklärten, dass die auf Entscheidung 101 basierende Zwangsrückgewinnung von Land durch das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom nicht gesetzeskonform sei, weshalb sie bis heute Beschwerde einlegen.

„Sie haben uns nur 25.000 VND/m2 und 15 Millionen VND als Umsiedlungsgeld gezahlt. Für insgesamt 11.000 m2 Häuser und Gärten haben sie uns mehr als 700 Millionen VND erstattet. Wie sollen wir leben, wenn uns das Land zurückgegeben wird?“, fragte Frau Kim Buu. Viele Jahre lang musste die 70-jährige Frau im Namen ihrer sieben Geschwister im Mietshaus einer Freundin wohnen, um einen Rechtsstreit zu führen, dessen Ende ungewiss ist …

Familien mit mehreren Generationen und Landstreitigkeiten, wie die von Frau Kim Buu im Bau Xeo Industriepark, sind keine Seltenheit. Die monatlichen Berichte der Nationalversammlung über die Petitionen der Bürger fehlen nicht, da große Petitionsdelegationen von der lokalen bis zur zentralen Ebene eine faire Stimme fordern. Die meisten von ihnen sind Menschen, die Landstreitigkeiten verfolgen, wie Frau Kim Buu und die Bevölkerung des Bezirks Trang Bom. Die Zahl von über 70 % der von den Behörden gemeldeten Landstreitigkeiten ist ein langjähriger Durchschnittswert.

Fast vier Jahrzehnte nationaler Erneuerung haben viele Dollar-Milliardäre hervorgebracht. Die meisten von ihnen sind durch Immobilien reich geworden. Doch fast 40 Jahre nationaler Erneuerung haben auch viele Generationen von Menschen hervorgebracht, die es als Ungerechtigkeit empfinden, wenn das Land, das ihre Vorfahren über viele Generationen hinweg verlassen haben, nun billig zurückgewonnen und dann an Unternehmen zum Bau von Industrieparks, Einkaufszentren und Hochhäusern vergeben und zu hohen Preisen weiterverkauft wird. Landwirtschaftliche Flächen der Bevölkerung wurden zu einem Preis von 1 Million VND/m2 zurückgewonnen und dann als Wohngrundstück geplant, Unternehmen teilten es in Parzellen auf, verkauften das Land, bauten Hochhäuser und verkauften es für 50 Millionen VND/m2 weiter. Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung, sagte, dass dieser Anstieg von 49 Millionen VND dank der Entscheidungen zur Rückgewinnung, Änderung der Planung und Zuteilung von Land die Differenz bei der Bodenpacht sei.

Der Unterschied bei der tatsächlichen Grundstücksmiete ist viel größer als in dem von Herrn Nguyen Si Dung genannten Beispiel. Vielen Menschen in Thu Thiem (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) wurde ihr Land zu einem Preis von 18 Millionen VND/m2 enteignet. Doch nur wenige Jahre später, als sie zu dem auf ihrem eigenen Land errichteten Projekt zurückkehrten, verlangten die Angestellten einen Wohnungspreis von 350 Millionen VND/m2 und das Projekt war ausverkauft. Eine Untersuchung der vietnamesischen Immobilienvereinigung ergab, dass der Unterschied bei den Grundstückspreisen vor und nach dem Projekt an manchen Orten bis zu 700-mal, an manchen Orten mindestens 50-mal so hoch war. Dieser enorme Profit rief Groll und Wut hervor und war eine Quelle der Ungerechtigkeit. Menschen verloren ihre Häuser, ihr Land und ihre Arbeit aufgrund von sozioökonomischen Entwicklungsprojekten (KT-XH) im nationalen und öffentlichen Interesse, aber sie selbst kamen nicht in den Genuss des Mehrwerts, den diese Projekte brachten. Entschädigungen und Umsiedlungsgelder verhalfen ihnen nach der Enteignung ihres Landes nicht zu einem besseren Leben. Projekte fördern die Entwicklung von Wirtschaft und Gesellschaft, führen aber gleichzeitig zu einer zunehmenden Verarmung. Landerwerb und Rodungen sind daher für viele Menschen zu einer „Angst“ geworden und führen zu anhaltender Frustration und Beschwerden.

Generalsekretär Nguyen Phu Trong sagte in seiner Eröffnungsrede auf der 5. Zentralkonferenz der 13. Amtszeit im Mai 2022, als das Zentralkomitee der Partei die Resolution zur Landpolitik zusammenfasste: „Viele Menschen sind durch Land reich geworden, aber es gibt auch viele Menschen, die durch Land arm geworden sind, sogar durch Land ins Gefängnis gekommen sind, durch Land die Beziehung zwischen Vater und Sohn, zwischen Brüdern verloren haben …“. Mit der Entwicklung des Landes nehmen Landkonflikte zu.

DIE QUELLE VON LANDKONFLIKTEN

Wenn nicht die Bevölkerung von der durch Landerwerbsprojekte geschaffenen Differenzrente profitiert, wer profitiert dann davon? Die naheliegendste Antwort sind die Unternehmen – diejenigen, denen Land zugeteilt wurde, das sie günstig erworben und dann zu einem sehr hohen Preis verkauft haben. Doch in vielen Foren behaupten Unternehmen, sie würden „zu Unrecht“ beschuldigt, weil sie „zu Unrecht“ beschuldigt würden.

Gemäß der Verfassung, den Parteibeschlüssen und dem geltenden Bodengesetz gehört Land dem gesamten Volk, wird vom Staat als Eigentümer vertreten und einheitlich verwaltet. Der Staat übt sein Recht aus, den Eigentümer zu vertreten, und entscheidet durch Planung und Flächennutzungspläne über die Zwecke der Landnutzung und erlaubt Nutzungsänderungen. Die Entscheidung, ein Grundstück für die Bebauung eines städtischen Gebiets zu nutzen, anstatt es weiterhin als staatliches Agrarland zu behalten (was nur dem Staat gestattet ist), hat zu unterschiedlichen Bodenrenten geführt.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh, einem Rechtsexperten für Investitionen und Immobilien, müssen Unternehmen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten neben der Vorauszahlung an den Staat für die Entschädigung und Räumung des Landes auch bei der Zuteilung von Land zusätzliche Zahlungen entsprechend dem vom Staat festgelegten Grundstückspreis leisten. Bei der Überschussmethode, die zur Ermittlung der Grundstückspreise für die meisten Projekte zur Landrückgewinnung und Umnutzung verwendet wird, wird der Grundstückspreis so berechnet, dass den Unternehmen nach Abschluss des Investitionsprojekts 15 % des Mehrwerts, der sogenannte Gewinn, zugutekommen. 85 % der Differenz der Grundstücksmiete müssen über Landnutzungsgebühren an den Staatshaushalt abgeführt werden. „Theoretisch sind 85 % des Mehrwerts die Landnutzungsgebühr, die Investoren an den Staat zahlen müssen. Diese wird in den Haushalt eingebracht und gemäß dem Staatshaushaltsgesetz zugunsten der Bevölkerung des ganzen Landes ausgegeben, um öffentlichen Investitionen zu dienen“, so Herr Dinh.

Doch was Herr Dinh sagte, ist reine Theorie. Die Regulierung der unterschiedlichen Bodenpachtzinsen sieht in der Praxis ganz anders aus: Sie erfordert viele komplizierte Prozesse und Verfahren, bietet aber auch zahlreiche Schlupflöcher für Korruption und Korruption. Unternehmen finden viele Wege, um maximale Gewinne zu erzielen. Der Staat hat es wahrscheinlich nie geschafft, „85 % des Mehrwerts in den Haushalt zu integrieren“. In den meisten Fällen, die in den letzten Jahren im Zusammenhang mit großen Landpachtzinsen im Norden und Süden standen, haben Provinz- und Kommunalbehörden auf vielfältige Weise Land zu niedrigen Preisen an Unternehmen vergeben, wodurch dem Staat durch die gestiegenen Bodenpachtzinsdifferenzen Einnahmen entgingen. Mindestens einige zehn Milliarden, höchstens aber Tausende von Milliarden VND.

In einem wichtigen Fall, der in den letzten Tagen vor Gericht kam, unterzeichnete und verschickte der ehemalige Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, am 23. Februar 2017 eine offizielle Depesche, in der er grundsätzlich zustimmte, drei Grundstücke mit einer Fläche von über 92.600 m2, die dem Landfonds gehören, auf beiden Seiten der Straße 706B (im Bezirk Phu Hai, Stadt Phan Thiet) ohne Auktion an die Tan Viet Phat Company zu einem Preis von 1,2 Millionen VND/m2 zu übergeben, dem Startpreis für die Auktion gemäß der Entscheidung von 2013. Die anschließende Untersuchung zeigte, dass die Landübergabe zu einem Preis von 1,2 Millionen VND/m2 gegen die Vorschriften verstieß, da gemäß dem Landgesetz die Berechnung der Landnutzungsgebühren und der Grundrente auf Grundlage des Grundstückspreises zum Zeitpunkt der Übergabe oder Verpachtung des Landes durch die staatliche Agentur erfolgen muss. Nach Angaben der Behörden hat die Tatsache, dass die ehemaligen Führer der Provinz Binh Thuan drei Grundstücke zu niedrigen Preisen an Unternehmen übergaben, dem Staat einen Verlust von über 45 Milliarden VND beschert.

In ähnlicher Weise unterzeichnete der ehemalige Sekretär des Parteikomitees der Provinz Binh Duong, Tran Van Nam, damals stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz, am 27. Dezember 2012 Beschlüsse, in denen er sich bereit erklärte, bei der Umwidmung und Übergabe des Landes an die Binh Duong Production - Import - Export Corporation den Grundstückspreis von 51.914 VND/m2 gemäß dem Beschluss des Volkskomitees der Provinz Binh Duong aus dem Jahr 2006 anzuwenden, um Landnutzungsgebühren für zwei Grundstücke mit 43 und 145 Hektar zu berechnen. Laut Urteil entstand dem Staat durch die Festlegung niedriger Grundstückspreise, die nicht den Vorschriften entsprachen, durch den Angeklagten Tran Van Nam und seine Komplizen ein Schaden von über 761 Milliarden VND.

In vielen ähnlichen Fällen des billigen Verkaufs von „goldenem Land“ in Khanh Hoa, Da Nang oder Ho-Chi-Minh-Stadt ... beteuerten die Angeklagten, die Provinz- und Stadtoberhäupter sind, allesamt, dass sie bei der Vergabe von Land zu Billigpreisen an Unternehmen weder Profit gemacht noch Korruption begangen hätten. Auch die Behörden konnten dies nicht beweisen. An den Geländern ihrer Häuser wurden keine Rucksäcke mit Geld gefunden. In den Tresoren oder auf den Konten der Verdächtigen wurde kein Schwarzgeld gefunden. Keine zwielichtigen Beziehungen wurden ans Licht gebracht. Niemand verstand, was das gesamte Beratungs- und Entscheidungssystem „geschmiert“ hatte, obwohl allen Beamten klar war, dass die Vergabe von Land zu Billigpreisen falsch war. Dennoch steigen die verlorenen Geldbeträge von Tag zu Tag.

„Lange Zeit wurde das gesamte System auf die Einführung differenzieller Bodenrenten ausgerichtet. Dies ist die Quelle von Ungerechtigkeit und Landkonflikten“, fasste Dr. Nguyen Si Dung zusammen. Um Konflikte zu reduzieren, müsse das Problem der Regulierung der differenziellen Bodenrente gelöst werden, so Herr Dung, damit ein Teil dieses Mehrwerts dazu verwendet werden könne, Menschen, deren Land zurückgewonnen wurde, neuen Wohnraum zu verschaffen, der gleichwertig oder besser ist als ihr alter, wie es in der Resolution der Partei heißt. „Wenn es eine differenzielle Bodenrente gibt, darf diese nicht in die Taschen von Unternehmen oder Beamten fließen, die die Macht haben, Landnutzungszwecke zu ändern oder Planungen anzupassen. Es muss eine Möglichkeit geben, die differenzielle Bodenrente gerecht umzuverteilen“, sagte Herr Dung.