Paradokset mellem både mangel og overskud på markedet; årsagen til, at investeringsbølger strømmer ind i mange områder.

Ifølge Cafebiz viser data fra Byggeministeriet, at ejendomsmarkedet i årets første måneder gradvist er blevet mere levende igen, med en stigning i antallet af kunder, der søger efter og handler. Antallet af ejendomstransaktioner i starten af ​​2024 steg med næsten 30 % sammenlignet med slutningen af ​​2023.

Ejendomsmarkedet står dog stadig over for mange udfordringer. Specifikt er antallet af færdiggjorte projekter, nyligt godkendte projekter og projekter, der er berettigede til fremtidigt salg, alle lavere end i samme periode i 2023. Det er bemærkelsesværdigt, at ejendomsbeholdningen fortsat er meget stor og hovedsageligt består af fritliggende huse og grunde med 19.323 enheder, en stigning på 43 % i forhold til udgangen af ​​sidste år.

Finansielle rapporter fra 10 børsnoterede ejendomsselskaber med speciale i boligudvikling viser også, at den samlede værdi af varebeholdninger pr. 31. juni var over 269.135 milliarder VND, en stigning på næsten 3 % i forhold til samme periode sidste år. Faktisk er varebeholdningsværdien for mange virksomheder ikke faldet i løbet af de seneste par år, men i stedet "svulmet op".

En virksomheds varebeholdning registreres i to kategorier: færdige ejendomme og igangværende arbejde. For færdige ejendomme har mange virksomheder i et udfordrende marked udskudt deres lanceringsplaner og ventet på, at markedet forbedres, hvilket har resulteret i, at varebeholdningsværdierne ikke falder for nogle virksomheder.

For ufærdige ejendomsprojekter er dette den primære type lager, som ejendomsmæglere opbevarer. Årsagen til den kontinuerlige stigning i ufærdige ejendomme er de juridiske flaskehalse, der har plaget mange projekter i mange år. Det kan ses, at efter markedets udbudsboom (i 2018) er godkendelsen af ​​boligprojekter i byområder aftaget på grund af stadig større juridiske proceduremæssige hindringer. Dette har ført til et støt fald i markedsudbuddet gennem årene, især i store byer som Ho Chi Minh City og Hanoi.

Derudover er en anden årsag til de høje lagerniveauer, at markedet oplevede en periode med hurtig vækst, hvor mange investorer har investeret store summer i provinser for at udvikle spekulative projekter såsom grunde og resortejendomme.

Indtil videre er investeringsmarkedet aftaget, hvilket gør det vanskeligt at finde købere og forhindrer likviditet selv efter afslutningen. Virksomheder vil finde det udfordrende at løse denne type lagerproblemer i et marked, der endnu ikke er kommet sig.

Rapporten fra Batdongsan.com.vn påpeger også, at paradoksalt nok, på trods af markedets manglende udbud, er beholdningen af ​​børsnoterede ejendomsselskaber fortsat stor, hvilket indikerer, at produkterne ikke matcher den faktiske markedsefterspørgsel.

Ho Chi Minh City er i øjeblikket i gang med at tilpasse sig og har endnu ikke udviklet en ny prisliste over jord.

Den nye jordprisliste for Ho Chi Minh City vil blive udviklet og anvendt fra 1. januar 2026. I øjeblikket implementerer byen en prisliste, der er justeret i henhold til jordloven fra 2024.

Disse oplysninger blev givet af direktøren for Departementet for Naturressourcer og Miljø, Nguyen Toan Thang, på det socioøkonomiske møde om eftermiddagen den 1. august.

Direktør for Ho Chi Minh Citys afdeling for naturressourcer og miljø, Nguyen Toan Thang, ved byens socioøkonomiske møde den 1. august. (Foto af Van Anh)

Ifølge hr. Thang har provinsielle folkeudvalg i forbindelse med implementeringen af ​​den ændrede jordlov fra 2024 lov til at gennemgå, bruge eller justere den gamle jordprisliste. Baseret på dette har Ho Chi Minh City en politik om at justere prislisten, men har endnu ikke udviklet en ny.

Jordprisjusteringsprocessen består af syv trin, og ministeriet har i øjeblikket gennemført seks. Alle data indsamlet af konsulentenheden på tværs af hele området er blevet rekalibreret og overført til arbejdsgruppen i Ho Chi Minh Citys folkeråd til gennemgang og vurdering.

Departementet justerer og opdaterer nuværende priser for jordtransaktioner, godkendte kompensationspriser og specifikke markedspriser for at sikre, at der ikke opstår tab, da den gamle prisliste var for lav.

Hr. Nguyen Toan Thang nævnte et eksempel: Nogle veje i området havde gamle prislister på kun 1-2 millioner VND/m2. I mellemtiden nåede de faktiske transaktionspriser 100-200 millioner VND/m2. Derfor er byen nødt til at justere prislisten, så den er mest hensigtsmæssig i denne periode.

I juli fortsatte antallet af ansøgninger om tinglysning af jord i Ho Chi Minh City med at stige og nåede næsten 40.000, hvoraf størstedelen var ansøgninger om køb, salg og pantsættelse af jord. Indtægterne relateret til jord i Ho Chi Minh City oversteg 12.000 milliarder VND i de seneste syv måneder.

Ifølge næstformand for Ho Chi Minh Citys folkekomité, Vo Van Hoan, er offentligheden og medierne meget interesserede i den nye jordprisliste. Derfor skal disse oplysninger diskuteres og overvejes nøje.

Departementet for Naturressourcer og Miljø er ved at færdiggøre de sidste skridt i forbindelse med at forelægge den lokale jordprisliste for Ho Chi Minh Citys folkekomité til offentliggørelse i overensstemmelse med jordloven fra 2024.

Tidspunktet for udstedelse af de første ejerskabsbeviser for jord vil blive forkortet fra den 1. august.

Regeringen har netop udstedt dekret nr. 101/2024/ND-CP (dekret 101), der regulerer grundlæggende landmålinger, registrering og udstedelse af certifikater for brugsret til jord, ejerskab af aktiver knyttet til jord og jordinformationssystemet. Dette dekret træder i kraft fra den 1. august.

Dekret 101 fastsætter specifikt, at tiden for den første registrering af jord og aktiver knyttet til jord ikke må overstige 20 arbejdsdage.

Fristen for udstedelse af det første certifikat for brugsret til jord (rød bog) og ejerskabscertifikat for aktiver knyttet til jorden (lyserød bog) er højst 3 arbejdsdage.

Ifølge reglerne må hele processen med den første registrering af jord og ejendom, samt den første udstedelse af ejendomsretsbeviser (røde og lyserøde beviser), ikke overstige 23 arbejdsdage.

For bjergrige områder, øområder, fjerntliggende og ugunstigt stillede områder samt områder med særligt vanskelige socioøkonomiske forhold forlænges behandlingstiden for den første udstedelse af ejendomsretsattester med 10 arbejdsdage.

I henhold til tidligere regler var behandlingstiden for det første jordejerskabscertifikat højst 30 dage fra datoen for modtagelsen af ​​en gyldig ansøgning og højst 40 dage for fjerntliggende og landlige områder.

I det nyligt udstedte dekret har regeringen således forkortet den tid, der kræves for den første registrering og udstedelse af ejendomsretsbeviser (røde og lyserøde beviser).

Tidspunktet for udstedelse af ejendomsretten til grundejerskab for første gang beregnes fra datoen for modtagelsen af ​​det fuldstændige og ensartede ansøgningsdokument, jf. litra a, stk. 1, artikel 19 i dekret 101.

Derudover specificerer dekret 101 også regler om tinglysning og registrering af aktiver knyttet til jord.

I henhold til dette dekret er tidsrammerne for registrering af ændringer i jord og aktiver tilknyttet jord samt udstedelse af certifikater for brugsrettigheder til jord og ejerskab af aktiver tilknyttet jord som følger:

- I tilfælde af konvertering af brugsrettigheder til landbrugsjord, der ikke følger planen for jordfordeling og -bytte, eller i tilfælde af overførsel, arv eller gavegivning af brugsrettigheder til jord, ejerskab af aktiver knyttet til jorden eller kapitalindskud i form af brugsrettigheder til jord eller ejerskab af aktiver knyttet til jorden, må behandlingstiden ikke overstige 10 arbejdsdage.

- I tilfælde af salg eller kapitalindskud i form af aktiver knyttet til jord, der er lejet af staten, med årlige jordlejebetalinger, må behandlingstiden ikke overstige 10 arbejdsdage og inkluderer ikke tiden til at fastsætte jordpriser og underskrive jordlejekontrakter.

- I tilfælde af leasing eller fremleje af brugsrettigheder til jord inden for infrastrukturbyggeri og erhvervsprojekter må behandlingstiden ikke overstige 5 arbejdsdage.

- Processen for annullering af registrering af lejemål eller fremlejemål vedrørende brugsrettigheder til jord inden for infrastrukturprojekter og erhvervsprojekter må ikke overstige 3 arbejdsdage.

Den indledende registrering af jord og ejendom omfatter: oplysninger om brugeren af ​​jord; ejeren af ​​den ejendom, der er knyttet til jord; og den person, der er udpeget til at forvalte jord, herunder navn, personlige identifikationsdokumenter, oplysninger om juridisk enhed og adresse på brugeren af ​​jord, ejeren af ​​den ejendom, der er knyttet til jord, og den person, der er udpeget til at forvalte jord.

Oplysninger om en parcel omfatter parcelnummer, kortbladsnummer, adresse, område, jordtype, arealanvendelsesform, arealanvendelsens oprindelse og andre oplysninger om parcellen.

Oplysninger om grundtilknyttede aktiver omfatter aktivtype, adresse, byggeareal, etageareal, brugsareal, ejerform, ejerperiode og andre oplysninger om det grundtilknyttede aktiv.

Krav til registrering af brugsrettigheder til jord, aktiver knyttet til jorden eller rettigheder til arealforvaltning eller udstedelse af certifikater for brugsrettigheder til jord og ejerskab af aktiver knyttet til jorden for jordparcellen og aktiver knyttet til jorden.

Andre krav fra jordbrugere, ejere af aktiver knyttet til jorden og dem, der er udpeget til at forvalte jorden, skal overholde bestemmelserne i jordloven (hvis nogen).

Med hensyn til stederne for modtagelse af ansøgninger og returnering af resultater for registrering af jord og ejendom, fastsætter dekret 101, at de agenturer, der modtager ansøgninger og returnering af resultater, omfatter: one-stop-serviceafdelingen som foreskrevet af den provinsielle folkekomité for modtagelse af ansøgninger og returnering af resultater for administrative procedurer på provins-, distrikts- og kommuneniveau; tinglysningskontorer; og filialer af tinglysningskontorer.

Ansøgere kan vælge at indsende deres ansøgninger via følgende metoder: direkte til de udpegede myndigheder, via post, på et sted, der er aftalt mellem ansøgeren og tinglysningskontoret, eller via den nationale eller provinsielle offentlige serviceportal.