Vil æraen med høje profitter for ejendomsmæglere snart være ovre?

Den 27. juni udstedte regeringen dekret 71/2024, der regulerer jordpriserne for at konkretisere indholdet af jordloven fra 2024. De nye regler specificerer jordvurderingen for hver enkelt sag, hvilket kan fremskynde jordvurderingsprocessen – en væsentlig flaskehals i virksomheders implementering af ejendomsprojekter i dag.

Jordloven fra 2024 fastsætter, at brugen af ​​priser fra jordpristabellen vil blive mere udbredt. Det forventes dog, at den nuværende jordpristabel stadig vil blive anvendt indtil udgangen af ​​2025.

Denne juridiske ekspert i fast ejendom vurderer dog, at værdiansættelsen eller vurderingen af ​​fast ejendom under de nyligt udstedte regler ikke har set nogen "gennembrudsændringer". Loven fastsætter derfor stadig den specifikke metode til at bestemme jordpriser baseret på tidligere regler (afskaffelse af jordvurderingsmetoden ved hjælp af fradrag).

Grundværdiansættelse er stadig stærkt påvirket af vurderingsmandens subjektive vurdering. Vurderingsprocessen afhænger i høj grad af faktorer som beliggenhed, formål, fordele og timing, hvilket fører til kvalitative justeringer baseret på en procentdel af værdien af ​​sammenlignelige ejendomme for at nå frem til en absolut justeret værdi.

De kompetente myndigheders vurdering og perspektiv ved fastsættelse af jordpriser og efterfølgende revisionsenheder (såsom inspektører, revisorer eller undersøgelsesbureauer) kan variere, når de sammenlignes og kontrasteres, hvilket let kan føre til beskyldninger om tab i forbindelse med fastsættelsen af ​​jordpriser.

Ifølge hr. Tuan er den "sikre" løsning for vurderingsparten i en sådan sammenhæng at sætte jordprisen højere for at undgå at blive beskyldt for at forårsage budgettab. Metoden til at bestemme jordpriser er således fundamentalt baseret på et gammelt fundament, og selv med justeringer for at afspejle virkeligheden er det vanskeligt at forvente væsentlige ændringer.

Advokat Tuan kommenterede, at selvom processen med at fastsætte specifikke jordpriser i ejendomsprojekter er blevet forbedret til en vis grad, kan det stadig være en "flaskehals", hvis frygten for at begå fejl og tage ansvar blandt dem, der implementerer processen, ikke forbedres.

Nye virksomheder bliver let "ødelagt".

Uforudsigeligheden i metoder til vurdering af jord kan let føre til kollaps af nye virksomheder, der kommer ind på markedet, hvis de mangler stærk finansiel kapacitet og likviditet.

Høje arealanvendelsesafgifter er en af ​​grundene til, at virksomheder, især dem, der er nye på ejendomsmarkedet, står over for vanskeligheder og endda store tab. Hvis de ikke kan sikre den nødvendige finansiering til at betale arealanvendelsesafgifterne, står virksomhederne i et dilemma: frivillig tilbagelevering af jorden til staten for at afvikle gælden er ikke en mulighed, og det er også umuligt at fortsætte projektet på grund af manglende byggekapital.

Advokat Pham Thanh Tuan udtalte, at arealanvendelsesgebyrer udgør en betydelig del af den samlede omkostningsstruktur, når investorer fastsætter salgsprisen i ejendomssektoren. Myndighedernes nuværende metode til vurdering af jord kan dog nemt gøre det vanskeligt for investorer at estimere priser under investeringsforberedelsesprocessen; dette kan føre til risici i forbindelse med salg, udnyttelse og evaluering af investeringseffektivitet.

For at afbøde denne risiko foreslog han, at virksomheder overvejer at deltage i projekter gennem en auktion. Dette ville sikre, at arealanvendelsesgebyrer (startpriser) er klart definerede og dermed eliminere den "ukendte" faktor, som virksomheder i øjeblikket står over for i projekter, hvor jordkompensation og rydning foretages på forhånd, hvilket fører til betaling af arealanvendelsesgebyrer.