Ifølge prognoser fra Byggeministeriet vil boligefterspørgslen fortsætte med at stige i perioden 2021-2030, især i byområder. Den nuværende bybefolkningsandel er cirka 40 % og forventes at stige til omkring 45 % inden 2030. I betragtning af den nuværende befolkningstilvækst og boligefterspørgslen er der behov for at tilføje cirka 70 millioner kvadratmeter byboliger hvert år.
Især potentialet og udviklingsrummet inden for socialt boligbyggeri i Vietnam er fortsat betydeligt. I virkeligheden er politikkerne dog endnu ikke helt attraktive, så de fleste ejendomsmæglere er stadig ligeglade med dette segment. Folk og virksomheder håber, at der vil blive vedtaget en række nye politikker for at fjerne proceduremæssige og økonomiske hindringer og dermed fremme udviklingen af socialt boligbyggeri.
Hr. Nguyen Hoang Nam - administrerende direktør for G-Home:
I øjeblikket skal en udvikler, hvis de ønsker at bygge sociale boliger, afsætte 20 % af enhederne til udlejning og må først sælge dem efter 5 år. Udvikling af sociale boliger indebærer nu meget høje omkostninger, mens lejepriserne ikke kan være høje på grund af eksisterende prisgrænser.
Alle salgs- og lejepriser for sociale boliger er offentligt tilgængelige på portalen for Byggeafdelingen i de områder, hvor projekterne er placeret. Anslåede lejepriser for sociale boliger i Hanoi og Ho Chi Minh City er omkring 100.000 VND/m2/måned. I andre provinser og byer er intervallet cirka 30.000 - 50.000 VND/m2/måned.
Derudover skal lejere opfylde mange betingelser for at leje en almen bolig; nogle gange skal de leje i mindst et år. Derudover fastslår reglerne, at når en person først har benyttet sig af en almen bolig, er de ikke berettiget til det igen. Hvis en lejer officielt kun lejer i én måned, vil de derfor ikke længere være berettiget til at købe en almen bolig i fremtiden.
Mange lande verden over har med succes og bredt implementeret forretningsmodellen med at bygge udlejningsboliger, fordi deres langsigtede kapitalomkostninger er lave. Virksomheder behøver kun at låne til renter på omkring 3%, hvilket gør investeringer nemme, og de kan stadig generere profit, når de begynder at udleje dem.
I Vietnam er virksomhederne i øjeblikket nødt til at tilgå kapital med renter på omkring 12-15 % og skal altid sørge for yderligere gebyrer, hvilket øger implementeringsomkostningerne. Med den nuværende finansielle mekanisme er der ingen midler til rådighed til at støtte virksomheder, når renterne og inputomkostningerne er så høje.
I mellemtiden er profitmarginen for virksomheder kun 10 %, hvilket i gennemsnit kun giver en fortjeneste på 2 % om året. Dette gør det vanskeligt at tiltrække virksomheder til at investere i byggeri af sociale boliger.
Fru Duong Thuy Dung - Seniordirektør for CBRE Vietnam:
Før 2021 var investeringsomkostningerne pr. kvadratmeter for byggeri af almene boliger baseret på de samme investeringsomkostninger pr. kvadratmeter som for byggeri af erhvervsboliger, som fastsat af Byggeministeriet. Den 13. juli 2022 udstedte Byggeministeriet dog beslutning nr. 610/QD-BXD, der annoncerede investeringsomkostningerne pr. kvadratmeter for byggeprojekter og den sammensatte byggepris for strukturelle komponenter for 2021.
Derfor har Byggeministeriet udstedt en ramme for investeringsomkostninger til opførelse af sociale boligprojekter i form af lejlighedsbygninger. En gennemgang viser, at investeringsomkostningerne for sociale boligprojekter er cirka 25 % lavere end for erhvervsejendomme med lejlighedsbygninger.
Derfor vil sociale boligprojekter, der implementeres fra 2021 og fremefter, henvise til og anvende de investeringsomkostningssatser, der er udstedt af Ministeriet for Byggeri, når de udvikler prisplaner. Investeringsomkostningerne for byggeri af sociale boliger er derfor lavere end for erhvervsboliger. Hvis man ønsker at sikre god kvalitet og bygge modelområder for sociale boliger, skal investeringsomkostningerne dog øges.
I øjeblikket står ikke kun sociale boliger, men alle ejendomsudviklingsprojekter i Vietnam over for høje udviklingsomkostninger. Udfordringen er derfor, hvordan man sikrer, at udviklere undgår tab og opnår rentabilitet i deres forretningsdrift.
Selvom efterspørgslen efter boliger fortsat er meget høj, især i det overkommelige segment eller især inden for sociale boliger, bør virksomheder nøje overvåge markedet, gribe muligheder og tilbyde produkter, der ikke er for dyre. Desuden viser erfaringer fra nogle lande, at i stedet for at udbyde lejligheder til salg, tillader udviklere folk at leje i 1-3 år, med en klausul i lejekontrakten, der tillader køb. Dette giver dem, der har brug for det, mere tid til at samle penge og træffe deres egne valg.
Hr. Le Hoang Chau - Formand for Ho Chi Minh Citys ejendomsmæglerforening:
I henhold til dekret nr. 100/2015/ND-CP har investorer i sociale boligprojekter lov til at øge byggetætheden eller arealanvendelseskoefficienten op til maksimalt 1,5 gange standarden. I det seneste udkast til dekret om udvikling og forvaltning af sociale boliger har Byggeministeriet dog fjernet denne regulering.
Udkastet til dekret om udvikling og forvaltning af sociale boliger skal genindføre bestemmelsen, der giver investorer i sociale boligprojekter mulighed for at øge bygningstætheden eller arealanvendelseskoefficienten med op til 1,5 gange i forhold til de foreskrevne byggestandarder og -regler. Dette er for at sikre gennemførlighed og tilskynde investorer til at forhandle om brugsrettigheder til jord eller erhverve eksisterende brugsrettigheder til jord for at gennemføre sociale boligprojekter.
Dette er også en af de politiske mekanismer til at tiltrække investorer. Det bør være tilladt for investorer i sociale boligprojekter at justere bygningstætheden eller arealanvendelseskoefficienten op til maksimalt 1,5 gange de nuværende byggestandarder og -regler udstedt af kompetente myndigheder, i tilfælde hvor grunden eller området kun har en zoneinddeling i skala 1/2000, eller hvor investoren allerede har brugsrettigheder til jorden til at gennemføre det sociale boligprojekt.
Fordi investorer uden denne politiske mekanisme ville vælge at bruge den jord, de allerede ejer, til at gennemføre kommercielle boligprojekter, hvilket er nemmere og mere effektivt, i stedet for at iværksætte sociale boligprojekter, der er bundet af adskillige regler.
Desuden er det vigtigt at tilskynde investorer til uafhængigt at forhandle brugsrettigheder til jord eller erhverve brugsrettigheder til eksisterende jord for at gennemføre sociale boligprojekter, selvom staten endnu ikke har jord til rådighed til udvikling af sociale boliger.
Ifølge VNA
[annonce_2]
Kilde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
