سوق الأراضي في هوك مون وكو تشي يبدو وكأنه يشهد "موجة" من الخسائر

تجاوزت مرحلة الزيادة مرات

إذا كان سوق العقارات في منطقتي هوك مون وكوتشي هادئًا نسبيًا في أوائل عام ٢٠٢١، فقد أصبح هذا المكان محط أنظار المستثمرين في أوائل عام ٢٠٢٢. وبحلول أوائل عام ٢٠٢٢، بدا أن أرباح الأراضي في هذه المنطقة تفوق سعر الشراء بمرتين أو ثلاث مرات، مما جعلها من أبرز معالم سوق العقارات في مدينة هو تشي منه.

في معرض تفسيرهم لهذا الارتفاع، أشار العديد من الخبراء إلى أن سوق العقارات بشكل عام شهد ارتفاعًا حادًا في الأسعار نتيجةً لارتفاعاتٍ صادمة في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه. ومن هنا، اكتسبت أسواق المناطق المحيطة زخمًا أيضًا، حيث شاركت في سباق ارتفاع الأسعار نظرًا لوجود مجالٍ للتطوير.

علاوة على ذلك، يُمثل اقتراح التخطيط لتطوير منطقة كوتشي إلى مدينة تابعة مباشرةً لمدينة هو تشي منه دفعةً قويةً تُسهم في نمو سوق العقارات في المدينة بوتيرة سريعة. وقد أدى ذلك إلى تحديد أسعار جديدة فورًا، حيث ارتفعت معظمها بمقدار 1.2 إلى 1.5 مرة مقارنةً بأكثر من نصف عام مضى.

من بينها، بعض المناطق الواعدة في كوتشي التي تجذب اهتمامًا خاصًا من جانب العديد من المستثمرين، مثل منطقة شارع نجوين ثي رانه (بلدية آن نون تاي) التي ارتفعت أسعارها بمقدار 2-3 أضعاف لتصل إلى 8.2-8.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ كما ارتفعت أسعار الأراضي في شارع بوي ثي دايت (بلدية نهوان دوك) بمقدار 4 أضعاف لتصل إلى 7.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ووفقًا لبعض الإحصاءات، يبلغ سعر الأراضي في بعض المناطق ذات البنية التحتية الجيدة في مقاطعة كوتشي حوالي 17.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

في هوك مون، تشهد أسعار الأراضي ارتفاعًا ملحوظًا منذ عام ٢٠٢٠، عندما انتشر خبر اقتراح لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية ترقية أحياء هوك مون، وبينه تشانه، ونها بي إلى أحياء. اشترى العديد من المستثمرين عددًا كبيرًا من قطع الأراضي هنا بأسعار زهيدة، ثم رفعوا الأسعار من خلال صفقات سريعة. منذ ذلك الحين، أصبحت هوك مون إحدى بؤر حمى الأراضي. ارتفعت أسعار الأراضي في هوك مون بشكل ملحوظ على طول طرق مثل فام ثي جياي، ودانغ ثوك فينه، وترينه ثي مينغ، ونغوين آنه ثو، وغيرها.

في عام 2020، كان أقل سعر للأرض في هوك مون على شارع لي ثي ها 25-27 مليون دونج فيتنامي/متر مربع. وكان أعلى سعر 45 مليون دونج فيتنامي/متر مربع بمساحة أرض واجهة تبلغ حوالي 3000 متر مربع، وبلغت قيمة هذه الأرض 13.5 مليار دونج فيتنامي. الطرق الأخرى مثل الطريق الموازي للطريق السريع الوطني 22 وشارع تران فان موي وشارع نجوين ثي سوك هي الطرق التي شهدت أسرع زيادة في أسعار الأراضي في هوك مون. وعلى وجه الخصوص، شهد الطريق الموازي للطريق السريع الوطني 22 أقل زيادة في الأسعار من 13-14 مليون دونج فيتنامي/متر مربع إلى 17-18 مليون دونج فيتنامي/متر مربع.

إلى جانب هذا الارتفاع في الأسعار، تصدرت قوائم العقارات في منطقتي كوتشي وهوك مون نتائج البحث في أسواق العقارات الإلكترونية. ووفقًا لإحصاءات بعض محركات البحث، بعد حلول رأس السنة القمرية الجديدة 2022، إلى جانب الأراضي في المنطقة 2 والمنطقة 9، أصبحت هوك مون وكو تشي أيضًا من الكلمات المفتاحية الأكثر بحثًا في قاعات التداول.

في ذلك الوقت، أثار ارتفاع أسعار العقارات مخاوف كثيرة بشأن انخفاض متوقع. وفي حديثه للصحافة، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن البعض استغلّ معلومات الاجتماعات لتحقيق أرباح. وأضاف أن المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة تسببت في ارتفاع حاد في أسعار الأراضي في منطقتي كوتشي وهوك مون.

علاوةً على ذلك، حذّر العديد من الخبراء من خدعة السوق التي قد تُجبر المستثمرين الذين يملكون الأراضي على تجرّع مرارة العقاب، عندما تُبالغ في قيمة الأرض الفعلية. ويبدو أن هذا التحذير قد تحقق، إذ تُشير مصادر معلومات عديدة حاليًا إلى أن الأراضي في هذه المنطقة تُباع بخسارة.

خفض الخسائر لأسباب عديدة

بالإشارة إلى بعض أسواق العقارات ومجموعات الوساطة على مواقع التواصل الاجتماعي، انتشرت على نطاق واسع مقالات تحمل عبارات مثل "تصفية البضائع بأسعار خانقة"، و"تقليص الخسائر بسرعة"، و"بيع الأراضي لسداد القروض المصرفية". العديد من البائعين على استعداد لتخفيض خسائرهم من 30% إلى 40% من قيمة الأرض لاسترداد أموالهم لأسباب مختلفة، مثل سداد القروض المصرفية، ودفع الأموال لجهات أخرى لتجنب الغرامات، أو حتى التصفية.

على سبيل المثال، في شارع نجوين فان خا، يُباع قطعة أرض مساحتها ١٢٣ مترًا مربعًا من قِبل المالك بسعر ١.٥٢ مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل أكثر من ١٢ مليون دونج للمتر المربع. وأوضح المالك أن هذا السعر يُعدّ خسارة كبيرة، إذ يبلغ ٥٠٠ مليون دونج، نظرًا لجمال قطعة الأرض وقربها من المنطقة الصناعية والمرافق الأخرى. كما يُمكن للمشترين التفاوض للحصول على سعر أفضل.

هناك قطعة أرض زاوية أخرى على الطريق الإقليمي رقم 8 (مدينة كوتشي) بمساحة 90 مترًا مربعًا تُباع أيضًا بخسارة قدرها مليار دونج فيتنامي. تقع هذه القطعة أيضًا في منطقة سكنية جديدة ذات بنية تحتية متطورة ومرافق متعددة. صرّح مالك الأرض بأنه مضطر لبيعها بسعر زهيد نظرًا لحاجته إلى المال لسداد أقساط البنك، حتى أنه مستعد لدعم عمولة عالية للوسطاء للعثور على مشترين بسرعة.

في هوك مون، عرض مالك الأرض للبيع بعض قطع الأراضي التي تجاوزت قيمتها 5 مليارات دونج في الفترة 2021-2022، مقابل 4 مليارات دونج خلال الشهرين الماضيين، ولم يشترِ أي مشترٍ بعد. وهذا هو الحال أيضًا للعديد من المستثمرين الآخرين الذين اشتروا الأراضي خلال فترة الذروة.

أظهرت الدراسات أن سوق الأراضي في هذه المناطق انخفض بنسبة 5-15% خلال الفترة من نهاية عام 2022 إلى يناير 2023. وبلغ الانخفاض العام حاليًا ما بين 20-35%، ويُظهر مؤشرات على ارتفاعه مستقبلًا نظرًا لضغوط البنوك على العديد من ملاك الأراضي. ورغم وجود بعض صفقات "الصيد الرخيص" على قطع الأراضي، والتي انخفضت بشكل حاد، وصل في بعض الحالات إلى 50%، إلا أن معظم السوق يفتقر إلى السيولة، وخاصةً في الأراضي الكبيرة.

في تفسيرهم لهذا الوضع، عزا الخبراء ذلك جزئيًا إلى تأثير سوق العقارات بشكل عام، حيث يتدفق النقد عبر قنوات استثمارية أخرى ذات ربحية عالية على المدى القصير. وتحديدًا، لا يزال العديد من المستثمرين ينتظرون الوصول إلى أدنى مستوياته في الفترة الحالية، مما يُعيق تحسن السيولة. كما امتدت موجة انخفاض الخسائر من مركز مدينة هو تشي منه إلى المناطق النائية والمقاطعات المجاورة، مما أدى إلى تعدد الخيارات في السوق، حتى أن بعض المناطق تفتقر إلى السيولة.

علاوةً على ذلك، تأثر سوق هوك مون وكو تشي بشدة، إذ طلبت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه في نهاية عام ٢٠٢٢ من المناطق الضواحي عدم التقدم بطلبات للحصول على موافقة لتصبح مناطق أو مدنًا. وقد كان لهذا تأثير نفسي كبير على قرارات الاستثمار والتجارة في هذه المنطقة، مما أدى إلى انخفاض حاد في سيولة سوق العقارات.

مع ذلك، ووفقًا للبيانات، ومع سعر الخسارة الحالي، لا يزال العديد من المستثمرين الذين يمتلكون سلعًا من فترة 2019-2020 يحققون أرباحًا طائلة. لذلك، ليست جميع قطع الأراضي المعروضة للبيع بخسارة تخسر أموالها بالفعل، بل إنهم ببساطة يخفضون أرباحهم لبيع السلع، ويجهزون مواردهم المالية لفترة استثمارية أخرى بأرباح أفضل.