تجاوزت مرحلة الزيادة مرات

إذا كان سوق العقارات في منطقتي Hoc Mon و Cu Chi هادئًا تمامًا في المراحل الأولى من عام 2021، ففي أوائل عام 2022، أصبح هذا المكان مركز اهتمام المستثمرين. وبحلول أوائل عام 2022، شهدت الأراضي في هذه المنطقة مراحل جني أرباح بلغت 2-3 أضعاف سعر الشراء، لتصبح من أبرز معالم سوق العقارات في مدينة هوشي منه.

وفي تفسير هذه الحمى، يقول العديد من الخبراء إن سوق العقارات بشكل عام يشهد ارتفاعاً في الأسعار بسبب زيادات صادمة للغاية في الأسعار في المنطقة الوسطى من مدينة هوشي منه. ومنذ ذلك الحين، اكتسبت السوق في المناطق الضواحي زخماً أيضاً، وانضمت إلى سباق زيادة الأسعار لأن هناك مجالاً لا يزال مفتوحاً للتطوير.

علاوة على ذلك، فإن الخطة المقترحة لترقية منطقة كوتشي إلى مدينة تابعة لمدينة هو تشي منه تشكل أيضًا دفعة قوية لسوق العقارات. تم على الفور تحديد الأسعار الجديدة، والتي ارتفعت أغلبها بمقدار 1.2 مرة إلى 1.5 مرة مقارنة بأكثر من نصف العام الماضي.

ومن بينها، هناك بعض "النقاط الساخنة" في كوتشي التي تثير اهتمام العديد من المستثمرين بشكل خاص، مثل منطقة شارع نجوين ثي رانه (بلدية آن نون تاي)، التي زادت قيمتها بمقدار 2-3 مرات إلى 8.2 - 8.5 مليون دونج/م2؛ ارتفعت أسعار الأراضي في شارع بوي ثي دايت (بلدية نهوان دوك) 4 مرات لتصل إلى 7.2 مليون دونج/م2. وبحسب بعض الإحصائيات فإن سعر الأرض في بعض المناطق ذات البنية التحتية الجيدة في منطقة كوتشي يصل إلى حوالي 17.5 مليون دونج/م2.

في هوك مون، ارتفعت أسعار الأراضي منذ عام 2020، عندما انتشرت على نطاق واسع معلومات حول اقتراح لجنة الشعب في مدينة هوشي منه بتطوير المقاطعات الثلاث هوك مون وبينه تشانه ونها بي إلى مقاطعات. لقد اشترى العديد من المستثمرين قطعًا كبيرة من الأراضي هنا بأسعار منخفضة ثم قاموا برفع الأسعار من خلال صفقات سريعة. ومنذ ذلك الحين، أصبحت منطقة هوك مون واحدة من مراكز حمى الأرض. ارتفعت أسعار الأراضي في Hoc Mon بشكل كبير على طول الطرق مثل Pham Thi Giay وDang Thuc Vinh وTrinh Thi Mieng وNguyen Anh Thu وما إلى ذلك.

في عام 2020، كان أدنى سعر للأرض في Hoc Mon في شارع Le Thi Ha 25 - 27 مليون دونج/م2. أعلى سعر هو 45 مليون دونج/م2 مع مساحة أرض أمامية تبلغ حوالي 3000م2، وتبلغ قيمة قطعة الأرض هذه ما يصل إلى 13.5 مليار دونج. الطرق الأخرى مثل الطريق السريع 22 الموازي، وشارع تران فان موي، وشارع نجوين ثي سوك هي الطرق ذات أسرع ارتفاع في أسعار الأراضي في هوك مون. على وجه الخصوص، شهد المسار الموازي للطريق السريع الوطني 22 أدنى زيادة في الأسعار من 13 - 14 مليون دونج/م2 إلى 17 - 18 مليون دونج/م2.

إلى جانب تلك الزيادة في الأسعار، تصدرت إعلانات العقارات في منطقتي كوتشي وهوك مون أيضًا نتائج البحث في أسواق العقارات عبر الإنترنت. وفقًا لإحصائيات بعض محركات البحث، بعد حلول العام القمري الجديد 2022، إلى جانب الأراضي في المنطقة 2 والمنطقة 9، تعد Hoc Mon وCu Chi أيضًا كلمات رئيسية يتم البحث عنها كثيرًا في قاعات التداول.

في ذلك الوقت، أثار الارتفاع الحاد الذي شهدته السوق مخاوف بشأن انهيار وشيك. وفي حديثه للصحافة، علق السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، بأن بعض الأشخاص استغلوا المعلومات من الاجتماعات لتحقيق مكاسب شخصية. وقال السيد تشاو إن المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة تسببوا في ارتفاع أسعار الأراضي في منطقتي كوتشي وهوك مون بشكل جنوني.

علاوة على ذلك، يحذر العديد من الخبراء أيضًا من عملية الاحتيال في السوق التي يمكن أن تجعل مستثمري الأراضي يعانون، عندما يتم دفع القيمة الفعلية للأرض إلى مستويات مرتفعة للغاية. ويبدو أن هذا التحذير أصبح حقيقة، إذ توجد في الوقت الحاضر معلومات كثيرة تشير إلى أن الأراضي في هذه المنطقة تباع بخسارة.

خفض الخسائر لأسباب عديدة

وفي إشارة إلى بعض أسواق العقارات ومجموعات الوساطة على شبكات التواصل الاجتماعي، انتشرت على نطاق واسع مقالات تحمل عبارات مثل "تصفية البضائع بأسعار خانقة"، و"خفض الخسائر بسرعة"، و"بيع الأراضي لسداد ديون البنوك". إن العديد من البائعين على استعداد لخفض الخسائر من 30-40٪ من قيمة الأرض لاستعادة الأموال لأسباب مختلفة عديدة مثل سداد قروض البنوك، ودفع الأموال إلى مناطق أخرى لتجنب الغرامات أو التصفية.

على سبيل المثال، في شارع نجوين فان خا، يتم بيع قطعة أرض مساحتها 123 مترًا مربعًا من قبل المالك بسعر 1.52 مليار دونج، أي ما يعادل أكثر من 12 مليون دونج/متر مربع. وقال مالك الأرض إن هذا السعر يبلغ 500 مليون دونج وهو سعر خاسر لأن هذه قطعة أرض جميلة، وتقع بالقرب من المنطقة الصناعية وغيرها من المرافق. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن للمشترين أيضًا التفاوض للحصول على سعر أفضل.

أو قطعة أرض زاوية أخرى على الطريق الإقليمي 8 (مدينة كوتشي) بمساحة 90 مترًا مربعًا يتم بيعها أيضًا بخسارة قدرها مليار دونج، وتقع هذه القطعة أيضًا في منطقة تخطيط سكني جديدة ذات بنية تحتية متطورة والعديد من المرافق. وقال مالك الأرض إنه بسبب حاجته إلى المال لسداد البنك، كان عليه أن يبيع قطعة الأرض هذه بثمن بخس، وكان على استعداد حتى لدعم العمولات العالية للوسطاء للعثور على المشترين بسرعة.

في هوك مون، تم الإعلان عن بعض قطع الأراضي التي تبلغ قيمتها أكثر من 5 مليارات دونج في الفترة 2021-2022، للبيع من قبل مالك الأرض مقابل 4 مليارات دونج خلال الشهرين الماضيين ولكنها لم تتلق أي مشترين حتى الآن. وهذا هو الوضع الشائع أيضًا بالنسبة للعديد من المستثمرين الآخرين الذين اشتروا الأراضي خلال فترة النمو الساخن.

من خلال البحث، انخفض سوق الأراضي في هذه المناطق من 5-15٪ في الفترة من نهاية عام 2022 إلى يناير 2023. وفي الوقت الحالي، وصل الانخفاض العام إلى 20-35٪ ويظهر علامات على الزيادة في الفترة القادمة حيث يتعرض العديد من مالكي الأراضي لضغوط من البنوك. وعلى الرغم من حدوث بعض معاملات "الصيد في القاع" مع انخفاض أسعار الأراضي بشكل حاد، وفي بعض الحالات وصلت إلى 50%. ومع ذلك، فإن معظم السوق غير سائل، وخاصة فيما يتعلق بقطع الأراضي الكبيرة.

ويفسر الخبراء هذا الوضع بأنه يعود جزئيا إلى تأثير سوق العقارات بشكل عام، عندما يتدفق التدفق النقدي عبر قنوات استثمارية أخرى ذات ربحية عالية على المدى القصير. وعلى وجه الخصوص، لا يزال العديد من المستثمرين ينتظرون الوصول إلى القاع في الفترة الحالية، وهو ما يتسبب في عدم تحسن السيولة. كما امتدت موجة خسائر التخفيضات من مركز مدينة هوشي منه إلى المناطق النائية والمقاطعات المجاورة، مما جعل السوق أمام خيارات كثيرة للغاية، حتى أن هناك مناطق لا يوجد بها حتى أي سيولة.

وبالإضافة إلى ذلك، تأثرت السوق في هوك مون وكو تشي بشدة أيضًا، لأنه في نهاية عام 2022، طلبت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه من المناطق الضواحي عدم التقدم بطلب للحصول على الموافقة لتصبح مناطق أو مدنًا. وقد كان لذلك تأثير نفسي كبير على قرارات الاستثمار والتداول في هذه المنطقة، مما أدى إلى انخفاض سيولة سوق العقارات بشكل حاد.

ومع ذلك، وفقًا للبيانات، مع سعر الخسارة الحالي، لا يزال العديد من المستثمرين الذين احتفظوا بالأسهم من عام 2019 إلى عام 2020 يحققون أرباحًا كبيرة. لذلك، ليس 100% من قطع الأراضي التي تم الإعلان عن بيعها بخسارة هي في الواقع بخسارة، بل إنهم ببساطة يقللون الأرباح للتخلص من البضائع، وإعداد التمويل لمرحلة استثمارية أخرى بأرباح أفضل.