هل سترتفع أسعار العقارات أم ستنخفض بعد الأول من أغسطس؟
Báo Thanh niên•19/11/2024
اعتبارًا من اليوم (1 أغسطس)، دخلت ثلاثة قوانين متعلقة بالعقارات حيز التنفيذ رسميًا، وهي قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون أعمال العقارات، مصحوبةً بالعديد من اللوائح الجديدة. وإلى جانب التوقعات بتسوية مئات المشاريع وزيادة الشفافية فيها، ثمة مخاوف من ارتفاع أسعار العقارات نتيجةً لتأثير ذلك على العرض.
لم يدخل القانون حيز التنفيذ بعد، لكن الأسعار ارتفعت بالفعل.
منذ بداية عام 2024 وحتى الآن، وقبل سريان القوانين الثلاثة، شهدت أسعار العقارات في جميع قطاعات السوق ارتفاعًا متواصلًا. وبشكل خاص في مدينتي هانوي ومدينة هو تشي منه، حيث لا يحتاج الراغبون في السكن إلا إلى تأخير بسيط قبل أن تتغير الأسعار. وقد سجل قطاع الشقق السكنية أعلى نسبة ارتفاع في الأسعار. ففي هانوي، يُظهر تقرير سافيلز لسوق العقارات للربع الثاني من عام 2024 أن متوسط سعر الشقق السكنية الأساسية ارتفع بنسبة 18% سنويًا منذ عام 2020، بينما ارتفعت أسعار الشقق السكنية الثانوية بنسبة 14% سنويًا. وصرح السيد هوينه ثانه خيت، نائب مدير إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه، بأن قطاع الشقق السكنية يشهد ارتفاعًا أكثر استقرارًا في الأسعار مقارنةً بالقطاعات الأخرى، حيث ارتفعت الأسعار خلال هذه الفترة بمعدل سنوي يتراوح بين 15% و20%. حتى في فئة الشقق ذات الأسعار المعقولة، حيث تراوح سعر المتر المربع بين 25 و35 مليون دونغ فيتنامي عام 2015، ارتفع إلى ما بين 40 و60 مليون دونغ فيتنامي عام 2023. أما الشقق متوسطة المستوى، فقد تراوحت أسعارها بين 50 و70 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع عام 2023، مقارنةً بحوالي 35 إلى 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع عام 2015. وتتراوح أسعار الشقق الفاخرة حاليًا بين 70 و100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وسجلت الشقق في مركز المدينة أعلى الأسعار، حيث تراوحت بين 80 و200 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع العام الماضي، بينما تراوحت أسعار الشقق في الضواحي بين 30 و60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.
من المتوقع أن تستمر أسعار العقارات في الارتفاع، مما سيؤثر على قدرة الناس على الحصول على السكن.
صورة: نغوك دوونغ
فيما يتعلق بقطاع قطع الأراضي، صرّحت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث العقارات في فيتنام، بأنّ العقارات منخفضة الارتفاع وقطع الأراضي بدأت تُظهر بوادر انتعاش إيجابية، حيث سجّلت بعض المشاريع نتائج جيدة في عمليات البيع ونقل الملكية. وفي هانوي، تشهد المناطق المحيطة بها أيضًا ارتفاعًا في أسعار الأراضي بنسبة تتراوح بين 10 و20% مقارنةً ببداية العام. والجدير بالذكر أنه قبل دخول القانون حيز التنفيذ في 3 أغسطس، شهد سوق العقارات في مدينة هو تشي منه طفرةً كبيرةً عندما قرّبت قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة، والمُتوقع تطبيقها اعتبارًا من 1 أغسطس، أسعار الأراضي من قيمتها السوقية، مع زيادات تتراوح بين 5 و50 ضعفًا، إلا أنها تسبّبت أيضًا في صعوبات كبيرة نظرًا لتأثيرها على عشرات المجموعات. بالأمس، قدّمت جمعية هو تشي منه العقارية وثيقةً تقترح تأجيل الموعد النهائي لتقديم الطلبات لتجنّب الضغط على رسوم استخدام الأراضي على المواطنين. ويعود سبب ارتفاع أسعار العقارات إلى ندرة المعروض. فالعقبات القانونية تُعيق تنفيذ المشاريع، كما أنّ العديد من المستثمرين عالقون في سندات الشركات، ما يدفعهم إلى تقليص استثماراتهم. مع انخفاض العرض وارتفاع الطلب، تبقى الأسعار مرتفعة رغم شح السيولة. حالياً، تنتظر آلاف المشاريع المتعثرة حلولاً لزيادة المعروض في السوق. لذا، يُتوقع أن تُسهم القوانين الثلاثة الجديدة في خفض أسعار العقارات وتيسير الحصول على السكن للجمهور. إلا أنه لا توجد مؤشرات على تحقق ذلك على أرض الواقع.
السوق مزدهر، والأسعار سترتفع...
بحسب الخبير الاقتصادي الدكتور فو دين آنه، فإن تطبيق القوانين الثلاثة المذكورة آنفاً في وقت مبكر سيساهم في تجاوز العديد من القيود القانونية، وتخفيف الصعوبات، والمساعدة في استئناف المشاريع المتوقفة، وتهيئة الظروف لظهور مشاريع جديدة. وأوضح قائلاً: "من حيث المبدأ، ووفقاً لمبادئ السوق، عندما يزداد العرض ويتحقق توازن العرض والطلب، ينبغي أن تنخفض أسعار العقارات عموماً، وأسعار الأراضي خصوصاً. إلا أن الواقع عكس ذلك. فهذا مظهر طبيعي وحتمي للسوق مع بدء نشاطه مجدداً، ويتماشى مع دوافع وواقع كل من المشترين والبائعين".
ستشهد أسعار العقارات تغييرات كبيرة ابتداءً من اليوم، وهو اليوم الذي تدخل فيه القوانين الثلاثة حيز التنفيذ.
صورة: نغوك دوونغ
حلل هذا الخبير أن سوق العقارات شهد ركودًا شبه تام خلال العامين الماضيين. وعندما يعاود السوق نشاطه، سيعود إلى حيويته، وستكون زيادة الأسعار من أولى علامات ذلك. علاوة على ذلك، ورغم إمكانية استئناف العديد من المشاريع، إلا أن تكاليف المطورين ارتفعت بشكل ملحوظ خلال فترة توقفها. فقد بقيت الأراضي شاغرة، وتوقفت المشاريع، ومع ذلك كان عليهم دفع فوائد القروض وتكاليف الاستهلاك، فضلًا عن الديون المستحقة على المطورين وشركات البناء. وبسبب هذه التكاليف المتزايدة، سيرفع أصحاب المشاريع الأسعار للتعويض عند استئنافها. من جهة أخرى، من المرجح أن يتقبل المشترون ارتفاع الأسعار نظرًا لتحسن فرص الحصول على التمويل وانخفاض أسعار الفائدة. ويمكن تعويض جزء من تكاليف الاستثمار العقاري، مثل الحصول على التمويل وفوائد القروض، من خلال زيادة الأسعار. وهذا ما يفسر الاتجاه الحالي لارتفاع أسعار العقارات. وعلى المدى البعيد، يعتقد الدكتور فو دين آنه أنه من السابق لأوانه التنبؤ بما إذا كانت أسعار العقارات سترتفع أم تنخفض بعد دخول القوانين الثلاثة حيز التنفيذ. تتضمن القوانين العديد من التغييرات التي تؤثر على أسعار العقارات بطرق مختلفة. ويعتمد الارتفاع أو الانخفاض على أسباب تقلبات أسعار الأراضي الأخيرة في كل قطاع. فعلى سبيل المثال، عانى سوق العقارات مؤخرًا من محدودية العرض. وبناءً على اللوائح الواردة في القوانين الثلاثة الجديدة، فإن احتمالية زيادة العرض في المستقبل القريب عالية جدًا. وبالتالي، سيتم حل سبب ارتفاع أسعار الأراضي الناتج عن نقص العرض، مما قد يخلق اتجاهًا تنازليًا في الأسعار. وبالمثل، فإن السماح ببيع العقارات على الأراضي مع حقوق تأجيرها سيجعل السوق أكثر ديناميكية. والأهم من ذلك، وفقًا للدكتور آنه، حتى مع سريان القوانين، فإن مدى تأثيرها على السوق يعتمد بشكل كبير على كيفية صياغة المراسيم واللوائح وتطبيقها. فعلى سبيل المثال، فيما يتعلق بلوائح تأجير المنازل، يشترط القانون الحالي على الملاك إنشاء كيان تجاري، ولكن هذا قد يؤدي إلى زيادة التزاماتهم تجاه ميزانية الدولة. وتشير آراء كثيرة إلى أن شرط إنشاء كيان تجاري يجب ألا يستند إلى عدد أو مساحة المنازل المؤجرة، بل إلى قيمة العقارات المؤجرة. مع ذلك، لم تُدمج هذه المقترحات بعد في الوثائق القانونية الفرعية الحالية. وعلّق السيد فو دين آنه قائلاً: "إنّ إقرار اللوائح التي تلزم مُلّاك العقارات بتأسيس شركات يؤثر أيضاً على سوق العقارات، على الأقل من حيث إمكانية نمو قطاع العقارات المؤجرة. فإذا ازدهر سوق الإيجار في ظل انخفاض الطلب على تملك المنازل، سيؤثر ذلك على أسعارها. وعلى العكس، إذا أصبح الأمر بالغ الصعوبة وفشل سوق الإيجار في النمو، فسيؤدي ذلك أيضاً إلى انخفاض الطلب من الراغبين في شراء المزيد من المنازل لتأجيرها. وهذا يُبيّن أن مدى التأثير على السوق يعتمد إلى حد كبير على إضفاء الطابع العملي على اللوائح، والإرشادات الواردة في الوثائق القانونية الفرعية، وحتى اللوائح الواردة في القوانين الأخرى ذات الصلة بسوق العقارات".
...لكن لا يمكن زيادتها على الفور.
في معرض تقييمها لأثر القوانين الثلاثة على سوق العقارات، علّقت طالبة الماجستير نجو جيا هوانغ (جامعة هو تشي منه للقانون) قائلةً: "ألغى قانون الأراضي لعام 2024 إطار أسعار الأراضي الذي كانت الحكومة تصدره كل خمس سنوات، ما يعني أن السلطات المحلية لم تعد مقيدة في تحديد أسعار الأراضي بأقل من إطار الحكومة كما كان سابقًا، ما يسمح لها بوضع جداول أسعار أراضي تتناسب مع الواقع. وبالتحديد، مع تطبيق أساليب تقييم الأراضي القائمة على السوق، ستواكب أسعار الأراضي التي تحددها الدولة تطورات السوق، ما يحدّ من ظاهرة "السعرين" الحالية. ومع ذلك، وبموجب أحكام قانون الأراضي لعام 2024، سترتفع أسعار الأراضي في جداول الأسعار المحلية مقارنةً بالفترة السابقة. ويؤدي ارتفاع أسعار الأراضي التي تحددها الدولة إلى زيادة بعض الالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي، مثل رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، وضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية ، ورسوم التسجيل، أو زيادة تكاليف التعويض وإزالة الأراضي." في غضون ذلك، قد تواجه شركات العقارات ارتفاعًا في تكاليف الاستثمار مع ارتفاع أسعار الأراضي، مما يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات المعروضة في السوق. وتؤدي المضاربة، التي ترفع أسعار الأراضي في بعض المناطق، مستغلةً قلق الجمهور بشأن احتمالية ارتفاع الأسعار بعد سريان القوانين، إلى خلق فقاعة مصطنعة، تدفع الأسعار إلى مستويات أعلى من قيمتها الحقيقية. ومع ذلك، يرى السيد نغوين تشي هيو (نائب رئيس قسم المحاسبة والتدقيق في جامعة الاقتصاد والقانون) أن إصدار السلطات المحلية قوائم أسعار الأراضي الجديدة سنويًا، بما يتماشى مع أسعار السوق، سيُجبر الشركات على تحمل تكاليف إيجار أعلى للأراضي والمباني، مما يؤثر على الأرباح وقد يؤدي إلى ارتفاع أسعار السلع والخدمات، وبالتالي الضغط التضخمي على السوق. ويمكن أن تتسبب الزيادات المفاجئة في الأسعار في عدم استقرار سوق العقارات؛ إذ قد تؤدي الزيادات السريعة جدًا في الأسعار إلى خلق فقاعة عقارية، مما يُسبب مخاطر مالية واقتصادية. ولن تواجه الشركات وحدها عبئًا ماليًا أكبر عند رغبتها في شراء أرض أو مسكن، بل سيواجه الأفراد أيضًا عبئًا ماليًا أكبر، لا سيما ذوي الدخل المنخفض أو المتوسط. ارتفاع أسعار الأراضي يزيد من تكلفة شراء المساكن، مما يقلل من إمكانية الحصول عليها بالنسبة للكثيرين، وخاصة الشباب والأسر الجديدة. علاوة على ذلك، ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أنه لا يُسمح للمطورين الراغبين في تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري إلا بالحصول على حقوق استخدام الأراضي لأغراض سكنية، ويجب عليهم التفاوض مباشرة مع السكان لشراء الأرض. في الوقت نفسه، لم تتم الموافقة بعد على مشروع القرار المتعلق بتجربة مشاريع الإسكان التجاري دون أراضٍ سكنية من قبل الجمعية الوطنية. وأضاف السيد هيو: "إن تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وإلغاء أطر تسعير الأراضي... يعني أن تكاليف مدخلات العديد من مشاريع العقارات التجارية قد ترتفع، مما يؤدي إلى زيادة أسعار المنازل والعقارات. ومع ذلك، سترتفع أسعار العقارات، ولكن ليس على الفور؛ سيكون هناك تأخير لأن ذلك يعتمد على العديد من العوامل. من المؤكد أن العرض على المدى القصير سيكون محدودًا، وهو شرط ضروري لارتفاع أسعار العقارات، في حين أن الطلب على العقارات لا يزال عاملاً غير معروف وغير واضح". ومع ذلك، وفقًا له، في الوضع الحالي، وسط الصعوبات العامة، لا يزال المشترون المضاربون مترددين في الاستثمار بشكل كبير ويحجمون عن الاقتراض من البنوك. يعتقد أصحاب الاحتياجات الحقيقية أن أسعار العقارات لا تزال مرتفعة، ولذلك ينتظرون. وعليه، لن ترتفع أسعار العقارات بشكل كبير على المدى القريب، ولكنها سترتفع حتماً على المدى البعيد. ويرى السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية، أن القوانين الثلاثة المذكورة آنفاً، بمجرد دخولها حيز التنفيذ، لن تتسبب في ارتفاع أسعار العقارات فوراً. فبسبب التأخير الزمني في تطبيق السياسات، ولأن المشاريع تتطلب جداول زمنية وإجراءات طويلة، قد يستغرق طرح المنتجات في السوق سنوات. ومع ذلك، من الواضح أن قوائم أسعار الأراضي التي تصدرها السلطات المحلية وفقاً لقانون الأراضي ستكون أكثر واقعية، مثل القائمة التي أعلنتها مدينة هو تشي منه مؤخراً. وسيؤثر الارتفاع الحاد في مسودة قائمة أسعار الأراضي على تكاليف المدخلات في العديد من قطاعات الاقتصاد، ولا سيما تكلفة تعويضات الأراضي وإخلائها، مما سيكون له أثر مضاعف، حيث سيرتفع سعر المساكن، وأسعار الإيجار، وتكاليف استئجار الأراضي، وتكاليف استئجار المصانع في المناطق الصناعية، وفي المشاريع الاستثمارية التجارية والخدمية والسياحية، مما قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار السلع بشكل عام. سيؤثر هذا أيضاً سلباً على مشاريع الإسكان الاجتماعي حيث تتفاوض الشركات على نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.
قامت إيران مجدداً بفرض حصار على مضيق هرمز.في 19 يونيو، أعادت إيران فرض الحصار على مضيق هرمز، مشيرة إلى رفض إسرائيل سحب قواتها من جنوب لبنان واستمرار وجود القوات الأمريكية في المنطقة.
تنص المادة 58 من قانون الإسكان لعام 2023 على أن العمر الافتراضي للمبنى السكني يُحدد بناءً على وثائق التصميم والعمر الافتراضي الفعلي كما هو مُبين في تقرير التفتيش الصادر عن الجهة المختصة. ويجب توضيح العمر الافتراضي للمبنى السكني، كما هو مُبين في وثائق التصميم، بوضوح في وثيقة التقييم الصادرة عن الجهة المختصة وفقًا لقانون البناء. ويُحسب العمر الافتراضي للمبنى السكني من تاريخ الاستلام والتسليم وفقًا لقانون البناء. وبالتالي، لا يُحدد قانون الإسكان لعام 2023 مدة الملكية، وإنما يُحدد فقط العمر الافتراضي للمبنى السكني. وعندما يصل المبنى السكني إلى نهاية عمره الافتراضي ويصبح مُعرضًا لخطر الانهيار مما يستدعي هدمه، فإن قيمة المسكن نفسه تتلاشى، بينما تبقى قيمة حقوق الانتفاع بالأرض على المدى الطويل، والتي تُشكل أساسًا لتعويض السكان.
يجب أن يكون لدى سماسرة العقارات رخصة مهنية.
وفقًا للمادة 9 من قانون الأعمال العقارية: يتعين على المنظمات والأفراد العاملين في مجال الأعمال العقارية تأسيس شركة وفقًا لقانون الشركات، أو تأسيس جمعية تعاونية أو اتحاد جمعيات تعاونية وفقًا لقانون الجمعيات التعاونية، على أن يكون قطاع الأعمال العقارية هو النشاط التجاري (ويُشار إليها مجتمعةً باسم "شركة الأعمال العقارية"). أما الأفراد العاملون في مجال الأعمال العقارية على نطاق صغير، فلا يُشترط عليهم تأسيس شركة أعمال عقارية، ولكن عليهم الإقرار الضريبي ودفع الضرائب المنصوص عليها في القانون. علاوة على ذلك، ووفقًا للمادة 61 من قانون الأعمال العقارية، يجب على الأفراد الذين يمارسون الوساطة العقارية الحصول على شهادة مهنية، وأن يمارسوا عملهم ضمن شركة خدمات تبادل عقاري أو شركة خدمات وساطة عقارية. وبالتالي، وبموجب هذا النظام الجديد، لم يعد مسموحًا للأفراد بممارسة الوساطة العقارية بشكل مستقل كما هو الحال الآن.
