تقترح الشركات تكاليف أقل من التكاليف الفعلية عند تقييم الأراضي.

ينص قانون الأعمال العقارية، الذي دخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس، على أنه لتنفيذ أي مشروع، يجب أن يمتلك المستثمر رأس مال لا يقل عن 15% أو 20% من إجمالي تكلفة الاستثمار في البناء. ويتعين على المستثمر توفير المبلغ المتبقي من خلال القروض المصرفية أو من العملاء.

فيما يتعلق بعملية الدفع في شراء وتأجير العقارات قيد الإنشاء، ينص القانون على أنه لا يجوز للمطورين جمع رأس المال إلا بعد اكتمال الأساسات (للمباني السكنية)، ولا يجوز أن تتجاوز الدفعة الأولى 30% من قيمة العقد. وعليه، تتراوح نسبة القرض إلى قيمة العقار من البنوك لمشاريع العقارات بين 50% و70% من إجمالي تكلفة الاستثمار الإنشائي.

بحسب شركات في مدينة هو تشي منه، إذا كان معدل فائدة القرض متوسط ​​الأجل 12% سنويًا، فإن مصاريف الفائدة ستشكل ما بين 6% و9% من إجمالي تكاليف الاستثمار في البناء. في المقابل، ينص المرسوم رقم 71 بشأن تقييم الأراضي، الصادر مؤخرًا، على أن مصاريف الفائدة وأرباح المستثمر تُحسب بضرب 15% في إجمالي تكاليف الاستثمار في البناء، ومصاريف العمل، وقيمة حقوق استخدام الأرض.

بحسب أحد قادة الأعمال، ينص المرسوم رقم 71 على أن كلاً من مصاريف الفائدة والربح يُحتسب بنسبة 15%. وهذا يعني أنه إذا حُسبت مصاريف الفائدة بنسبة تتراوح بين 6% و9%، فإن ربح المستثمر سيبلغ ما يقارب 6% إلى 9% من إجمالي تكاليف البناء والاستثمار في الأرض.

"من الواضح أن هامش الربح أقل من الربح المتوقع لتطوير الإسكان الاجتماعي. لو كان هامش ربح المستثمر أعلى، لانخفضت مصروفات الفائدة، والتي ستكون أقل بكثير من المعدل الفعلي، بالنظر إلى أن العديد من الشركات تقترض حاليًا لمشاريع عقارية بأسعار فائدة تتراوح بين 10 و14% سنويًا"، كما قال هذا الشخص.

هناك حاجة إلى لوائح موحدة.

وبحسب الخبراء، فإنه على الرغم من أن الملحق الخاص بالمرسوم ينص على أرقام لأغراض توضيحية فقط وليست قابلة للتطبيق عملياً، إلا أن نسبة 15% لا تزال تثير مخاوف بين مجتمع تطوير المشاريع.

قال أحد مطوري العديد من المشاريع العقارية في الجنوب (الذي طلب عدم الكشف عن هويته) إنه عند تنفيذ المرسوم، ستتأثر وكالات الإنفاذ بالنسب المئوية الواردة في ملحق المرسوم، والتي تقارن بين تكاليف الفائدة وأرباح المستثمرين.

لذلك، عندما نص الملحق المرفق على نسبة 15٪، ترددت السلطات المحلية ووحدات استشارات تقييم الأراضي وتأثرت بنسبة 15٪، وفشلت في تحديد نسبة مختلفة تتماشى بشكل أكبر مع ظروف السوق.

وفي الوقت نفسه، ذكرت إحدى شركات التقييم الكبرى في مدينة هو تشي منه أنه على الرغم من وجود مرسوم وأمثلة على معدلات التطبيق الافتراضية، فإن شركات التقييم تأمل في أن تصدر وزارة الموارد الطبيعية والبيئة لوائح رسمية بشأن هذه المعدلات من أجل تطبيقها بشكل متسق، مع مواءمتها أيضًا مع العمليات الفعلية للشركات.

وفقًا لهذه الوحدة، فإن الحساب الدقيق لسعر الفائدة وهامش ربح المستثمر عند تحديد أسعار الأراضي، بالإضافة إلى التكاليف المعقولة الأخرى، سيحل مشكلة تقييم الأراضي التي طال أمدها.

بحسب الشركات، يتراوح ربح المستثمر عادةً بين 15% و20% من إجمالي تكاليف البناء والأرض، بينما تمثل مصاريف الفائدة ما بين 6% و9% من إجمالي تكاليف البناء. وبالتالي، فإن مصاريف الفائدة وربح المستثمر معًا يمثلان ما بين 21% و29% من إجمالي تكاليف البناء والأرض.