يتسابق مطورو المشاريع العقارية للتعامل مع المخزون غير المباع.

مع ذلك، وبعد التسليم، ظل المشروع يضم عددًا كبيرًا من الوحدات غير المباعة، والتي تُعتبر مخزونًا. ولمعالجة هذه المشكلة، أطلق المطور سياسة بيعٍ تُمكّن العملاء من دفع 10% فقط من قيمة الشقة، وتوقيع عقد الشراء، والانتقال إليها فورًا؛ بينما يتم دفع 20% المتبقية على مدى 12 شهرًا، ويتم دفع الـ 65% المتبقية بعد 24 شهرًا.

بالإضافة إلى السياسة المذكورة أعلاه، يتم التعامل مع العديد من المباني السكنية التي تحتوي على وحدات غير مباعة من قبل المطورين من خلال الإيجارات الشهرية، وذلك في شكلين: تأجير الوحدات غير المفروشة (مع الأثاث الأساسي فقط) وتأجير الوحدات مع الأثاث الأساسي (الأسرة والخزائن والطاولات والكراسي).

وقد أثبتت هذه الاستراتيجية فعاليتها بشكل كبير، ويجري تطبيقها أيضاً في العديد من الشركات الأخرى، مثل Bcons و Novaland وDat Xanh...

أما بالنسبة للمنازل والفيلات، فإن المطورين يتبعون هذا النهج أيضاً، مثل مشروع مدينة التنين في منطقة نها بي (مدينة هو تشي منه).

نظراً لضغوط السيولة، يلجأ العديد من المطورين العقاريين إلى تطبيق سياسات أخرى لتحفيز الطلب. فعلى سبيل المثال، في مشروع سمرلاند موي ني، ولجمع رأس المال من المخزون غير المباع، قامت الشركة بتوقيع عقود بيع مع الموظفين، حيث قام كل موظف من رؤساء الأقسام فما فوق بشراء عدة وحدات. ثم حصلوا على قروض بنكية، مما وفر رأس المال العامل للشركة. وعندما أبدى العملاء رغبتهم في شراء وحدة، قام المطور بصرف القرض وبيع الوحدة للمشتري الفعلي.

وهذا هو النهج الذي تتبعه أيضاً شركات العقارات الكبرى الأخرى في مدينة هو تشي منه في مشاريعها.

هل يُعدّ المخزون الزائد مصدر قلق؟

بحسب أحدث تقرير صادر عن وزارة البناء ، بلغ مخزون العقارات في المشاريع عبر 56 محافظة ومدينة على مستوى البلاد في الربع الأول من عام 2024، 23,029 وحدة (تشمل الشقق والمنازل المستقلة وقطع الأراضي). من بينها، 3,706 شقق، و8,468 منزلاً مستقلاً، و10,855 قطعة أرض. مع ذلك، يُعتقد أن المخزون الفعلي أعلى من ذلك بكثير.

يعتقد السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، أن هذا الرقم ليس مرضياً تماماً ولا يقيم مشكلة المخزون بشكل كامل، خاصة بالنسبة للشركات التي لديها مخزونات كبيرة.

"قد يؤدي هذا التقييم إلى الاعتقاد الخاطئ بأن المخزون العقاري الحالي صغير جدًا ولا يدعو للقلق، بينما في الواقع، لا يزال المخزون كبيرًا جدًا ويحتاج إلى اهتمام خاص لضمان السيولة والتنمية المستقرة والصحية للشركات وسوق العقارات"، هذا ما أكده السيد لي هوانغ تشاو.

بحسب السيد لي هوانغ تشاو، فإن المخزون العقاري المخطط له والمخزون قيد التوزيع والتداول أمران طبيعيان. أما ما يثير القلق فهو المخزون المعروض في السوق والذي لم يُبَع بعد، إذ يرتبط ذلك بسيولة الشركة وعلاقتها الائتمانية مع البنوك التجارية فيما يتعلق بالديون المعدومة وسلامة الائتمان.

قال السيد ترونغ فان ثانه، المدير العام لشركة تاي نام العقارية المساهمة، إنه في الواقع، بعد اكتمال كل مشروع وتسليمه، تبقى نسبة معينة من الوحدات غير المباعة، لا تقل عن 10% للشقق و30% للمنازل والفيلات وقطع الأراضي. وتقع معظم هذه العقارات غير المباعة في مواقع غير مرغوبة، مما يجعل بيعها صعباً، حتى مع تخفيض الأسعار مقارنةً بالعقارات الأخرى في المشروع نفسه.

بحسب السيد ثانه، تُشكل المخزونات الكبيرة عبئاً على الشركات. ومع ذلك، فإن بيع هذه الكمية ليس بالأمر السهل، لأن المشاريع الجديدة التي يتم إطلاقها ستجذب المزيد من اهتمام العملاء مع مرور الوقت.

القصة التي قدمها السيد ثانه مبنية على أسس متينة. فعلى سبيل المثال، في عام 2018، قامت مجموعة كات تونغ بتطوير وبيع وحدات سكنية في منطقة كات تونغ ويسترن بيرل الحضرية، والتي تغطي مساحة 80 هكتارًا. وفي عام 2019، أطلقت الشركة مشروع كات تونغ فو هونغ، الذي يمتد على مساحة 92 هكتارًا في مقاطعة بينه فوك . ومع ذلك، وبعد سنوات عديدة من التطوير، لا تزال الوحدات غير المباعة في هذين المشروعين تشكل حوالي 30%. في المقابل، تحقق المشاريع الأحدث في المنطقة المحيطة مبيعات جيدة باستمرار.

"مع المستوى الحالي للمخزون، أعتقد أنه ينبغي على الشركات تبني استراتيجيات أكثر ابتكارًا في سياسات أعمالها بحيث يظل المخزون أصلًا مربحًا للشركة، بدلاً من أن يكون مصدرًا للديون المعدومة"، قال السيد تشاو.