زمینی قانون 2024 کے نفاذ کے بعد رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں سرمائے کے بہاؤ کی "ان لاکنگ" کی توقعات بہت زیادہ ہیں۔

اس مسئلے پر تبصرہ کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNRea) کے وائس چیئرمین، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین - نے Nguoi Dua Tin کو مطلع کیا کہ کاروبار کے لیے سرمایہ کی روانی فی الحال رکاوٹوں کا سامنا کر رہی ہے۔

اس کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ کمزور مارکیٹ لیکویڈیٹی نے کاروباری آمدنی میں زبردست کمی کی ہے۔

بہت سے کاروباروں کے پاس سرمائے کی کمی ہوتی ہے، جس کی وجہ سے وہ جاری منصوبوں کو روکنے، کارکنوں کی چھٹیاں، قیمتیں کم کرنے، نقصانات کو قبول کرنے اور امید افزا منصوبوں کو فروخت کرنے پر مجبور ہوتے ہیں۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بھی بوجھل قانونی طریقہ کار اور قانونی رکاوٹوں کی وجہ سے مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جو انہیں پروجیکٹس کی ترقی اور فروخت سے روکتے ہیں، جو کہ کاروباروں کو نقدی کے بہاؤ سے باہر ہونے کا ایک بڑا عنصر ہے۔

پرانی اور متضاد پالیسیوں کی وجہ سے ملک بھر میں ہزاروں منصوبوں کو سرمایہ کاری کے طریقہ کار، خاص طور پر زمین کی قیمت کی منظوری اور زمین کے استعمال کی فیس سے متعلق مالی ذمہ داریوں کے حوالے سے متعدد مسائل کا سامنا ہے۔

مزید برآں، بے شمار "نہیں" — نہ آمدنی، نہ لیکویڈیٹی، نہ قانونی حیثیت — نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بحران میں ڈال دیا ہے۔

سرمائے تک رسائی میں دشواریوں کا تذکرہ نہ کرنا، جو کہ نہ صرف مقامی ہیں بلکہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والے تمام گروپوں، ڈویلپرز، ٹریڈنگ فلورز، بروکرز سے لے کر صارفین اور سرمایہ کاروں کے درمیان وسیع ہیں۔

اس لیے، مسٹر ڈِن نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تمام شرکاء اس دن کا بے تابی سے انتظار کر رہے ہیں جب 2024 کا زمینی قانون نافذ العمل ہو گا، جس سے مارکیٹ میں سرمائے کے بہاؤ کو غیر مقفل کرنے میں مدد ملے گی۔

2024 کے زمینی قانون سے جائیداد کی لیکویڈیٹی میں اضافہ متوقع ہے۔

مسودہ قانون پر قومی اسمبلی میں بحث کے دوران قومی اسمبلی کے بعض اراکین نے یہ رائے بھی ظاہر کی کہ جب رئیل اسٹیٹ کے شعبے میں مشکلات دور ہو جائیں گی تو اس کے معیشت پر مثبت اثرات مرتب ہوں گے اور 2024 کے آخری چھ ماہ میں جی ڈی پی کی نمو کو فروغ ملے گا، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے سرمائے کی رکاوٹوں کو کم کرنے اور پیداوار اور کاروبار میں سرمایہ کاری کو فروغ دینے سے۔

نمائندہ Nguyen Tuan Anh ( Binh Phuoc وفد) کا خیال ہے کہ زمینی قانون جلد نافذ ہونے پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "برف کو توڑنے" کی امید کر رہی ہے۔

اس کے مطابق، زمین کے قانون میں زمین کے استعمال کرنے والوں کے حقوق اور ذمہ داریوں، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبے، زمین کی تقسیم، زمین کی لیز، زمین کے استعمال کے مقاصد کی منتقلی کی اجازت، مالیات، زمین، اور زمین کی قیمتوں کے حوالے سے بہت سی نئی دفعات شامل ہیں، جو کاروباری اداروں میں زمین کے استعمال سے متعلق منصوبوں کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے میں معاون ثابت ہوں گی۔

"خاص طور پر، بہت سے کاروبار قانون کے نافذ ہونے کا انتظار کر رہے ہیں تاکہ وہ زمین کو لیز پر دینے اور سالانہ کرایہ ادا کرنے، پراجیکٹ کے نفاذ کے ابتدائی مراحل کے دوران مالی بوجھ کو کم کرنے کے لیے سوئچ کر سکیں،" مسٹر ٹوان آنہ نے کہا۔

نمائندہ Nguyen Tuan Anh نے تجزیہ کیا کہ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ حال ہی میں "انتظار کی حالت" میں ہیں۔

خاص طور پر، قانونی رکاوٹوں کے خاتمے کا انتظار رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو درپیش 70% تک مسائل کا سبب بنتا ہے۔ یہ رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کی تشکیل اور ترقی میں ایک فیصلہ کن عنصر ہے اور ایک اہم مسئلہ ہے جسے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے لیے رفتار پیدا کرنے کے لیے حل کرنے کی ضرورت ہے - خاص طور پر زمین کی پالیسیوں سے متعلق رکاوٹیں۔

اسی نظریے کا اظہار کرتے ہوئے، Savills Vietnam کی کنسلٹنگ ڈائریکٹر محترمہ Do Thi Thu Giang کا خیال ہے کہ زمین کی قیمتوں کے تعین کے اصولوں میں تبدیلی، مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی تشخیص پر توجہ دینے جیسی نئی دفعات کے ساتھ 2024 کے زمینی قانون کا اطلاق، حقیقی ترین مارکیٹ کے لیے شفافیت اور لیکویڈیٹی کو بڑھانے میں مدد کرے گا۔

ماہر نے تجزیہ کیا کہ مستقبل میں، زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس مکمل ہونے کے بعد، زمین کی خرید، فروخت اور منتقلی کے بارے میں معلومات کو عام کیا جائے گا۔

اب خریدار اور بیچنے والے لین دین کی معلومات تک رسائی اور جائزہ لے سکتے ہیں۔ یہ ایک واضح فہم فراہم کرتا ہے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شفافیت کو بڑھانے میں مدد کرتا ہے۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت آسان ہو جائے گی، جس سے مارکیٹ میں لیکویڈیٹی بڑھانے میں مدد ملے گی۔

کاروبار کیش فلو کے مواقع

2024 کے زمینی قانون کے اطلاق کے بعد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے مواقع پر بات کرتے ہوئے، Nguoi Dua Tin کے ساتھ ایک انٹرویو میں، وکیل Nguyen Thanh Ha – SB Law Firm – نے 2024 کے زمینی قانون میں کئی نئے نکات پر روشنی ڈالی جو کہ مواقع پیدا کرنے اور رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں اور زمین استعمال کرنے والوں دونوں کے لیے قانونی مدد فراہم کرنے کی صلاحیت رکھتے ہیں۔

مسٹر ہا کے مطابق، ان نئے نکات میں سالانہ ادائیگیوں کے ساتھ زمین کے لیز کی منتقلی کا لائسنس دینا شامل ہے۔ رہن قرض دینے کے مواقع کو بڑھانا؛ مشترکہ منصوبوں سے متعلق زمینی مسائل سے نمٹنے کے لیے ایک طریقہ کار فراہم کرنا اور زمین کے استعمال کنندگان جب پروجیکٹ کے کام بند ہو جاتے ہیں یا کاروبار دیوالیہ ہو جاتا ہے تو پروجیکٹوں میں سرمایہ فراہم کرتے ہیں۔ اور زمین کی منظوری کے طریقہ کار اور طریقہ کار کو متعارف کرانا۔

مزید برآں، نئے قانون کے نفاذ سے رئیل اسٹیٹ کی فراہمی کو بہتر بنانے میں مدد ملے گی۔ بہت سے پروجیکٹوں میں طویل مدت کے لیے تاخیر ہونے کی ایک وجہ ناکافی معاوضے کی وجہ سے زمین کی منظوری میں دشواری ہے۔ مارکیٹ کی بنیاد پر قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ کار زمین کی تیز رفتار ترقی کی حمایت کرے گا۔

جناب Nguyen Van Dinh نے اس بات سے بھی اتفاق کیا کہ 2024 کے زمینی قانون کا نفاذ اس ہاؤسنگ مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اور دیگر شرکاء کے لیے سرمائے کو کھولنے میں معاون ثابت ہوگا۔

"مکمل قانونی فریم ورک منصوبوں کو لاگو کرنے، بیچنے کے لیے سامان رکھنے، کاروبار کے لیے آمدنی پیدا کرنے، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے آپریٹنگ لاگت کے مسئلے کو حل کرنے میں مدد کرے گا جن میں کیش فلو ختم ہو رہا ہے،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

ترمیم شدہ قوانین کی سخت شقیں رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کو ترقی دینے میں کاروباروں کی مدد کرنے میں معاون ثابت ہوں گی۔ مزید اہم بات یہ ہے کہ یہ مکمل صلاحیتوں کے ساتھ حقیقی سرمایہ کاروں اور ڈویلپرز کے لیے شفافیت، انصاف پسندی اور مواقع پیدا کرے گا۔

تاہم، مسٹر ڈنہ نے یہ بھی نوٹ کیا کہ نئے قانون کے نفاذ کے دوران خصوصی توجہ دینے کی ضرورت ہے، کیونکہ جاری کردہ حکمنامے اور ذیلی قوانین کافی حد تک سخت اور محتاط نہیں ہو سکتے، ممکنہ طور پر مزید رکاوٹیں پیدا کر سکتے ہیں۔

اس کے علاوہ، ماہر نے یہ بھی تجویز کیا کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مزید خصوصی اور مخصوص کریڈٹ پالیسیاں ہونی چاہئیں تاکہ اس کی بحالی کو تیز کیا جا سکے۔