HOREA وضاحت کرتا ہے کہ کیوں ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست ابھی تک لاگو نہیں کی جانی چاہئے۔

تاہم، اگر زمین کے استعمال کی فیس کا حساب "ڈرافٹ لینڈ پرائس لسٹ" کے مطابق کیا جائے جس میں یہ بتایا گیا ہے کہ Nguyen Van Linh سڑک سے ملحق زرعی اراضی 3.2 ملین VND/m2 (پوزیشن 1) ہے اور Nguyen Van Linh روڈ پر زمین کی قیمت 65 ملین VND/m2 ہے (9.65 ارب سے 9.65 گنا اضافہ ہوا ہے)۔ زمین کے استعمال کی فیس

لہذا، زمین کے استعمال کی فیس جو مسٹر A کو "ڈرافٹ لینڈ پرائس ٹیبل" کے مطابق ادا کرنی ہے، 660 ملین VND کی زمین کے استعمال کی فیس کے مقابلے میں 9.36 گنا بڑھ جائے گی اور 2.178 بلین VND کی زمین کے استعمال کی فیس کے مقابلے میں 2.83 گنا اضافہ ہو جائے گا جب گتانک شامل کیا جائے گا۔

کیس 2: محترمہ بی کو پہلے سے ہی Nguyen Van Linh Street (Binh Hung Commune, Binh Chanh District) سے ملحقہ 200 m2 اراضی استعمال کرنے کا حق حاصل ہے۔ سابقہ ​​مالی مجبوریوں کی وجہ سے، محترمہ بی نے صرف 100 m2 رہائشی اراضی کے لیے اراضی کے استعمال کے سرٹیفکیٹ کے لیے درخواست دی جہاں مکان بنایا گیا تھا، جب کہ بقیہ 100 m2 سیمنٹ یارڈ کو مختصر مدت کی زرعی فصلوں کے لیے زمین کے طور پر نامزد کیا گیا تھا۔ اب، محترمہ بی 100 ایم 2 سیمنٹ یارڈ سے رہائشی زمین کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے لیے درخواست دینا چاہتی ہیں۔ "ڈرافٹ لینڈ پرائس ٹیبل" کے مطابق، محترمہ بی کو 6.18 بلین VND ادا کرنا ہوں گے۔

کیس 3: مسٹر سی نے اپنے گھر سے ملحق 1,000m2 زرعی اراضی کو ذیلی تقسیم کرنے کی درخواست دائر کی۔ اس کے ساتھ ہی، اس نے زمین کے استعمال کے مقصد کو زرعی زمین سے پانچ رہائشی پلاٹوں میں تبدیل کرنے کی درخواست کی، جن میں سے ہر ایک کا رقبہ 200m2 ہے، اس کے بچوں میں تقسیم کیا جائے۔

یہ زرعی اراضی Nguyen Van Linh روڈ (Binh Hung commune, Binh Chanh District) سے متصل ہے۔ موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کی بنیاد پر، مسٹر سی کو زمین کے استعمال کی فیس میں 6.6 بلین VND ادا کرنا ہوں گے۔ اگر 3.3 کا عنصر شامل کیا جائے تو مسٹر سی کو زمین کے استعمال کی فیس میں 21.78 بلین VND ادا کرنا ہوں گے۔

تاہم، اگر زمین کے استعمال کی فیس کا حساب "ڈرافٹ لینڈ پرائس ٹیبل" کے مطابق کیا جاتا ہے جس کی قیمت 3.2 ملین VND/m2 (پوزیشن 1) مقرر ہوتی ہے اور Nguyen Van Linh Street پر زمین کی قیمت 65 ملین VND/m2 ہے، مسٹر C کو زمین کے استعمال کی فیس میں 61.8 بلین VND ادا کرنا ہوں گے۔ یہ 6.6 بلین VND زمین کے استعمال کی فیس کے مقابلے میں 9.36 گنا اضافہ ہے، اور 21.78 بلین VND زمین کے استعمال کی فیس کے مقابلے میں 2.83 گنا اضافہ ہے جب گتانک شامل کیا جاتا ہے۔

HoREA نے یہ بھی نوٹ کیا کہ اگر مندرجہ بالا کیسز کو یہ اختیار دیا گیا کہ وہ اراضی کے استعمال کی ادائیگی کی جانے والی فیس کی رقم کا انتخاب کریں، یا تو فیصلہ 2/2020/QD-UBND اور فیصلہ 56/2023/QD-UBND کے مطابق یا "ڈرافٹ لینڈ پرائس ٹیبل" کے مطابق، وہ یقینی طور پر زمین کے استعمال کی فیس کی رقم کا انتخاب کریں گے جو موجودہ مالیاتی قیمت کی ادائیگی کے لیے موجودہ مالیاتی قابلیت کے مطابق ہے۔ بہت سے افراد اور گھرانے۔

"معطل" منصوبہ بندی کے ضوابط کی وجہ سے متاثر ہونے والے معاملات کے لیے مشکلات کو حل کرنا۔

خاص طور پر، HoREA نے چوتھے معاملے پر بھی روشنی ڈالی، جس میں وہ لوگ شامل ہیں جو سب سے زیادہ نقصانات کا شکار ہیں: "معطل" منصوبہ بندی والے علاقوں میں زمین اور مکانات کا مالک ہونا، جیسے کہ نئے رہائشی تعمیراتی زون یا شہری تزئین و آرائش والے زون؛ یا "معطل" منصوبے جیسے Binh Quoi - Thanh Da پروجیکٹ... اس لیے، کئی سالوں سے، ان رہائشیوں کو نئے تعمیراتی اجازت نامے نہیں دیے گئے، ان کی زمین کو ذیلی تقسیم کرنے کی اجازت نہیں دی گئی، اور انہیں زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت نہیں دی گئی، اس طرح انہیں زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی سے پہلے کی بہت کم قیمتوں پر روک دیا گیا ہے۔

اگر ہو چی منہ سٹی مستقبل قریب میں "معطل شدہ منصوبہ بندی اور معلق منصوبوں" کا مسئلہ حل کر لیتا ہے، تو ان لوگوں کو دوسری بار نقصان اٹھانا پڑے گا کیونکہ انہیں زمین کے استعمال کی فیس بہت زیادہ قیمتوں پر ادا کرنی پڑے گی جیسا کہ "ڈرافٹ لینڈ پرائس ٹیبل" میں بیان کیا گیا ہے۔ لہذا، HoREA نے تجویز کیا ہے کہ زمین کی قیمت کا جدول تیار کرنے والی ایجنسی کو واضح طور پر سمجھ لینا چاہیے کہ اس وقت 1 اگست 2024 سے لاگو زمین کی قیمت کا نیا جدول جاری کرنا مناسب نہیں ہے۔

ایسوسی ایشن نے یہ بھی حوالہ دیا کہ ہو چی منہ شہر میں اس وقت 13,035 سے زیادہ ایسے اراضی پلاٹس ہیں جنہیں زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ جاری نہیں کیے گئے ہیں، جو شہر میں زمینی پلاٹوں کی کل تعداد کا 0.7 فیصد ہے۔ یا وہ لوگ جنہیں موجودہ مکانات سے منسلک مستحکم شہری رہائشی علاقوں میں زرعی زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کو قانونی حیثیت دینے کی ضرورت ہے؛ یا وہ لوگ جنہیں زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے ساتھ ساتھ زمین کے پلاٹوں کو ذیلی تقسیم کرنے کی ضرورت ہے، جیسا کہ اوپر کے معاملات میں واضح کیا گیا ہے۔

مندرجہ بالا وجوہات کی بناء پر، 2024 کے زمینی قانون (شق 1، آرٹیکل 257) کے مطابق، 31 دسمبر 2025 تک موجودہ زمین کی قیمت کے جدول اور موجودہ زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا اطلاق جاری رکھنا ضروری ہے، تاکہ لوگوں کو زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹس کے لیے درخواست دینے کے طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے کافی وقت دیا جا سکے اور لوگوں کو پرانی قیمت پر دوبارہ دباؤ ڈال کر مالیات کا انتظام کیا جائے۔

اس کے ساتھ ہی، ایسوسی ایشن نے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی سے بھی درخواست کی کہ وہ متعلقہ ایجنسیوں کو فوری اور فیصلہ کن طور پر ہدایت دیں کہ وہ "معطل منصوبہ بندی اور معطل منصوبوں" کو حل کرنے پر توجہ دیں تاکہ ان علاقوں کے لوگوں کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق استعمال کرنے کے لیے کافی وقت ہو اور وہ 2025 میں زمین کے استعمال کی فیس کی موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق ادائیگی کر سکیں۔

حال ہی میں، زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ، مکان کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ، اور اراضی سے منسلک اثاثوں کے سرٹیفکیٹ کے اجراء کے سلسلے میں، تھو ڈک سٹی لینڈ رجسٹریشن آفس برانچ (ہو چی منہ سٹی) نے علاقے کے 34 وارڈوں کی عوامی کمیٹیوں کو ایک دستاویز بھیجی جس میں اعلان کیا گیا کہ زمین کے پلاٹوں کے سرٹیفکیٹ یا گرانٹ کے سرٹیفکیٹ کے ساتھ منسلک اثاثوں کی رجسٹریشن کی گئی ہے۔ عارضی تعمیراتی اجازت نامے کے لیے زمین سے منسلک۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ منصوبہ بند زمین پر بنائے گئے عارضی مکانات والے گھرانوں کو بھی زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ دینے کا موقع ملتا ہے۔