کیا رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے زیادہ منافع کا دور جلد گزر جائے گا؟

27 جون کو، حکومت نے حکمنامہ 71/2024 جاری کیا جس میں زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کیا گیا تاکہ 2024 کے زمینی قانون کے مواد کو ٹھوس بنایا جا سکے۔ نئے ضوابط میں ہر مخصوص کیس کے لیے زمین کی تشخیص کی تفصیل دی گئی ہے، جو زمین کی تشخیص کے عمل کو تیز کر سکتا ہے – جو آج کاروبار کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے نفاذ میں ایک بڑی رکاوٹ ہے۔

2024 کا زمینی قانون یہ بتاتا ہے کہ زمین کی قیمت کے جدول سے قیمتوں کا استعمال زیادہ وسیع ہو جائے گا۔ تاہم، یہ توقع ہے کہ زمین کی موجودہ قیمت کا ٹیبل اب بھی 2025 کے آخر تک لاگو رہے گا۔

تاہم، اس رئیل اسٹیٹ قانونی ماہر کا اندازہ ہے کہ نئے جاری کردہ ضوابط کے تحت رئیل اسٹیٹ کی تشخیص یا تشخیص میں کوئی "بریک تھرو" تبدیلیاں نہیں دیکھی گئی ہیں۔ اس کے مطابق، قانون اب بھی سابقہ ​​ضوابط کی بنیاد پر زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا مخصوص طریقہ متعین کرتا ہے (کٹوتی کا استعمال کرتے ہوئے زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو ختم کرنا)۔

زمین کی تشخیص اب بھی تشخیص کنندہ کے ساپیکش فیصلے سے بہت زیادہ متاثر ہے۔ تشخیص کے عمل کا بہت زیادہ انحصار عوامل پر ہوتا ہے جیسے کہ مقام، مقصد، فوائد اور وقت، جس کی وجہ سے تقابلی خصوصیات کی قدر کے فیصد کی بنیاد پر ایک مطلق ایڈجسٹ شدہ قدر تک پہنچنے کے لیے کوالٹیٹو ایڈجسٹمنٹ کی جاتی ہے۔

زمین کی قیمتوں اور پوسٹ آڈٹ یونٹس (جیسے انسپکٹرز، آڈیٹرز، یا تفتیشی ایجنسیوں) کا تعین کرتے وقت مجاز حکام کا اندازہ اور نقطہ نظر موازنہ اور اس کے برعکس ہو سکتا ہے، جس سے زمین کی قیمت کے تعین میں نقصانات کے الزامات آسانی سے لگ سکتے ہیں۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، ایسے تناظر میں، ویلیویشن پارٹی کے لیے "محفوظ" حل یہ ہے کہ زمین کی قیمت زیادہ مقرر کی جائے تاکہ بجٹ کو نقصان پہنچانے کا الزام لگنے سے بچ سکے۔ اس طرح، زمین کی قیمتوں کے تعین کا طریقہ بنیادی طور پر ایک پرانی بنیاد پر مبنی ہے، اور یہاں تک کہ حقیقت کی عکاسی کرنے کے لیے ایڈجسٹمنٹ کے باوجود، اہم تبدیلیوں کی توقع کرنا مشکل ہے۔

وکیل توان نے تبصرہ کیا کہ اگرچہ رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس میں زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے عمل میں کسی حد تک بہتری آئی ہے، لیکن اگر اس عمل کو نافذ کرنے والوں میں غلطی کرنے اور ذمہ داری قبول کرنے کے خوف میں بہتری نہیں آتی ہے تو یہ اب بھی ایک "رواڑ" ثابت ہو سکتا ہے۔

نئے کاروبار آسانی سے "تباہ" ہو جاتے ہیں۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کی غیر پیشین گوئی آسانی سے مارکیٹ میں داخل ہونے والے نئے کاروبار کے خاتمے کا باعث بن سکتی ہے اگر ان کے پاس مضبوط مالی صلاحیت اور نقد بہاؤ کی کمی ہے۔

زمین کے استعمال کی زیادہ فیسیں ان وجوہات میں سے ایک ہیں جن کی وجہ سے کاروبار، خاص طور پر وہ لوگ جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں نئے ہیں، مشکلات اور یہاں تک کہ بھاری نقصانات کا سامنا کرتے ہیں۔ اگر وہ زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کے لیے ضروری مالیات کو محفوظ نہیں کر سکتے ہیں، تو کاروبار ایک مخمصے کا شکار ہیں: قرض کے تصفیہ کے لیے رضاکارانہ طور پر زمین ریاست کو واپس کرنا کوئی آپشن نہیں ہے، اور تعمیراتی سرمائے کی کمی کی وجہ سے منصوبے کو جاری رکھنا بھی ناممکن ہے۔

وکیل Pham Thanh Tuan نے کہا کہ زمین کے استعمال کی فیس مجموعی لاگت کے ڈھانچے کا ایک اہم حصہ بنتی ہے جب سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں فروخت کی قیمت کا تعین کرتے ہیں۔ تاہم، حکام کی جانب سے زمین کی تشخیص کا موجودہ طریقہ سرمایہ کاروں کے لیے سرمایہ کاری کی تیاری کے عمل کے دوران قیمتوں کا اندازہ لگانا آسانی سے مشکل بنا سکتا ہے۔ یہ فروخت، استحصال، اور سرمایہ کاری کی کارکردگی کی تشخیص میں خطرات کا باعث بن سکتا ہے۔

اس خطرے کو کم کرنے کے لیے، اس نے مشورہ دیا کہ کاروبار نیلامی کے عمل کے ذریعے منصوبوں میں حصہ لینے پر غور کریں۔ یہ اس بات کو یقینی بنائے گا کہ زمین کے استعمال کی فیس (شروعاتی قیمتیں) واضح طور پر بیان کی گئی ہیں، اس "نامعلوم" عنصر کو ختم کرتے ہوئے جو فی الحال ایسے منصوبوں میں کاروباروں کو درپیش ہیں جہاں زمین کا معاوضہ اور کلیئرنس پیشگی ہو جاتی ہے، جس سے زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی ہوتی ہے۔