رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپر غیر فروخت شدہ انوینٹری سے نمٹنے کے لئے گھماؤ پھرا رہے ہیں۔

تاہم، حوالے کرنے کے بعد، پراجیکٹ میں اب بھی غیر فروخت شدہ یونٹس کی ایک بڑی تعداد تھی، جسے انوینٹری سمجھا جاتا ہے۔ اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے، ڈویلپر نے سیلز پالیسی کا آغاز کیا جہاں صارفین نے اپارٹمنٹ کی قیمت کا صرف 10% ادا کیا، خریداری کے معاہدے پر دستخط کیے، اور فوری طور پر منتقل ہو گئے۔ 20% اگلے 12 مہینوں میں ادا کیا گیا، اور بقیہ 65% 24 ماہ بعد ادا کیا گیا۔

مذکورہ پالیسی کے علاوہ، غیر فروخت شدہ یونٹوں والی بہت سی اپارٹمنٹ عمارتیں ڈویلپرز ماہانہ کرائے کے ذریعے دو شکلوں میں سنبھال رہے ہیں: غیر فرنیچر یونٹ (صرف بنیادی فرنیچر کے ساتھ) اور بنیادی فرنیچر (بستر، الماری، میزیں اور کرسیاں) والے یونٹ کرایہ پر لینا۔

یہ حکمت عملی کافی کارگر ثابت ہو رہی ہے اور اسے کئی دوسری کمپنیوں، جیسے Bcons، Novaland ، اور Dat Xanh پر بھی لاگو کیا جا رہا ہے۔

ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز کے لیے، ڈویلپرز بھی اس نقطہ نظر کی پیروی کر رہے ہیں، جیسے کہ Nha Be ڈسٹرکٹ (ہو چی منہ سٹی) میں ڈریگن سٹی پروجیکٹ۔

کیش فلو کے دباؤ کی وجہ سے، بہت سے ڈویلپرز دیگر مانگ کو متحرک کرنے والی پالیسیاں بھی نافذ کر رہے ہیں۔ مثال کے طور پر، Summerland Mui Ne پروجیکٹ میں، غیر فروخت شدہ انوینٹری سے سرمایہ اکٹھا کرنے کے لیے، کمپنی نے ملازمین سے سیلز کنٹریکٹ پر دستخط کرائے، ہر ملازم کے ساتھ ڈیپارٹمنٹ ہیڈ لیول اور اس سے اوپر کے کئی یونٹ خریدے۔ اس کے بعد انہوں نے بینک قرضے حاصل کیے، اس طرح کمپنی کے لیے ورکنگ کیپیٹل حاصل کیا۔ جب گاہک یونٹ خریدنے میں دلچسپی ظاہر کرتے ہیں، تو ڈویلپر قرض جاری کرے گا اور یونٹ کو حقیقی خریدار کو فروخت کرے گا۔

ہو چی منہ شہر کی دیگر بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں نے اپنے منصوبوں میں بھی یہی طریقہ اختیار کیا ہے۔

کیا اضافی انوینٹری ایک تشویش ہے؟

وزارت تعمیرات کی تازہ ترین رپورٹ کے مطابق، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں ملک بھر کے 56 صوبوں اور شہروں میں منصوبوں میں رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری 23,029 یونٹس (بشمول اپارٹمنٹس، علیحدہ مکانات اور زمینی پلاٹ) تھی۔ ان میں سے 3,706 اپارٹمنٹس تھے۔ 8,468 علیحدہ گھر تھے۔ اور 10,855 اراضی پلاٹ تھے۔ تاہم، خیال کیا جاتا ہے کہ اصل انوینٹری بہت زیادہ ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کا خیال ہے کہ یہ اعداد و شمار مکمل طور پر تسلی بخش نہیں ہے اور انوینٹری کے مسئلے کا مکمل اندازہ نہیں لگاتا، خاص طور پر بڑی انوینٹری والے کاروبار کے لیے۔

"یہ تشخیص غلط فہمی کا باعث بن سکتا ہے کہ موجودہ رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری بہت چھوٹی ہے اور تشویش کا باعث نہیں ہے، جبکہ حقیقت میں، انوینٹری اب بھی بہت بڑی ہے اور اسے لیکویڈیٹی اور کاروبار اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مستحکم اور صحت مند ترقی کو یقینی بنانے کے لیے خصوصی توجہ کی ضرورت ہے،" مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے زور دیا۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، منصوبہ بند رئیل اسٹیٹ انوینٹری اور انوینٹری کی تقسیم اور گردش کے عمل میں معمول کے واقعات ہیں۔ جو چیز اس سے متعلق ہے وہ انوینٹری ہے جو مارکیٹ میں رکھی گئی ہے لیکن ابھی تک فروخت نہیں ہوئی ہے، کیونکہ یہ کاروبار کی لیکویڈیٹی اور خراب قرضوں اور کریڈٹ سیفٹی کے حوالے سے تجارتی بینکوں کے ساتھ اس کے کریڈٹ تعلقات سے متعلق ہے۔

Tay Nam رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Truong Van Thanh نے کہا کہ حقیقت میں، ہر پروجیکٹ کی تعمیر اور حوالے کرنے کے بعد، ہمیشہ غیر فروخت شدہ انوینٹری کی ایک خاص مقدار ہوتی ہے، کم از کم 10% اپارٹمنٹس کے لیے اور 30% ٹاؤن ہاؤسز، ولاز اور زمینی پلاٹوں کے لیے۔ ان میں سے زیادہ تر غیر فروخت شدہ جائیدادیں ناموافق جگہوں پر ہیں، جس کی وجہ سے انہیں بیچنا مشکل ہو جاتا ہے، یہاں تک کہ اسی پروجیکٹ میں دیگر جائیدادوں کے مقابلے قیمت میں کمی کے باوجود۔

مسٹر تھانہ کے مطابق، بڑی انوینٹریز کاروبار کے لیے ایک بوجھ ہیں۔ تاہم، اس مقدار کو فروخت کرنا آسان نہیں ہے، کیونکہ وقت گزرنے کے ساتھ، نئے شروع کیے گئے پروجیکٹ زیادہ صارفین کی توجہ مبذول کریں گے۔

مسٹر تھانہ نے جو کہانی پیش کی ہے وہ اچھی طرح سے قائم ہے۔ مثال کے طور پر، 2018 میں، Cat Tuong گروپ نے 80 ہیکٹر پر محیط Cat Tuong Western Pearl شہری علاقے میں یونٹس تیار اور فروخت کیں۔ 2019 میں، کمپنی نے کیٹ ٹونگ فو ہنگ پروجیکٹ کا آغاز کیا، جس کا رقبہ 92 ہیکٹر صوبہ بنہ فوک میں ہے۔ تاہم، کئی سالوں کی ترقی کے بعد، ان دونوں منصوبوں میں فروخت نہ ہونے والے یونٹس اب بھی تقریباً 30 فیصد ہیں۔ دریں اثنا، ارد گرد کے علاقے میں نئے منصوبوں کی مسلسل اچھی فروخت ہوتی ہے۔

مسٹر چاؤ نے کہا، "موجودہ انوینٹری کی سطح کے ساتھ، میں سمجھتا ہوں کہ کاروباری اداروں کو اپنی کاروباری پالیسیوں میں مزید اختراعی حکمت عملی اپنانی چاہیے تاکہ انوینٹری کمپنی کے لیے ایک منافع بخش اثاثہ بنی رہے، بجائے اس کے کہ وہ خراب قرض کا ذریعہ بنے۔"