عوام پریشان اور بے چین ہیں۔
1 اگست سے، ہو چی منہ سٹی سے زمین کی قیمتوں کی ایک نئی فہرست جاری کرنے کی توقع ہے، جو کہ رقبے کے لحاظ سے موجودہ فہرست کے مقابلے میں قیمتوں کو 5 گنا سے 20-30 گنا تک ایڈجسٹ کرے گی۔ مضافاتی اضلاع جیسے Can Gio، Cu Chi، Hoc Mon، اور Nha Be میں سب سے زیادہ نمایاں اضافہ متوقع ہے۔
ڈسٹرکٹ 1 میں کچھ گلیوں کے لیے متوقع زمین کی قیمت کی فہرست۔
محترمہ Nguyen Thi Huyen (Binh Thanh District) یہ خبر سن کر حیران رہ گئیں کہ ہو چی منہ سٹی کے پاس زمین کی قیمتوں کی نئی فہرست کا مسودہ ہے جسے اگست کے شروع میں جاری اور لاگو کیا جانا ہے۔ اسے اس کے بارے میں کچھ دن پہلے ہی دوستوں کے ذریعے معلوم ہوا۔ محترمہ Huyen کے خاندان نے مشترکہ طور پر ایک دوست کے ساتھ Cu Chi میں زمین کا ایک پلاٹ خریدا۔ زمین میں رہائشی زمین کی تھوڑی سی مقدار شامل ہے، اور باقی بارہماسی فصلوں کے لیے زمین ہے۔ اس کا خاندان مزید زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے اور پھر زمین کا حق الگ کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔
Cu Chi میں زمین کی قیمتوں میں غیر متوقع طور پر تیزی سے اضافے کی خبر کے ساتھ، محترمہ Huyen پریشان ہیں کیونکہ انہوں نے کوئی مالی تیاری نہیں کی ہے۔ زمین کی نئی قیمت کی بنیاد پر، وہ اپنی زمین کو رہائشی حیثیت میں تبدیل کرنے کے لیے کئی سو ملین ڈونگ کھو سکتی ہے۔
محترمہ ہیوین کی طرح، محترمہ ٹران تھی انہ (ہاک مون ڈسٹرکٹ) زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست سے پریشان ہیں، جو موجودہ قیمت کے مقابلے میں کئی گنا بڑھ چکی ہے۔ اس کا خاندان اپنے آباؤ اجداد سے وراثت میں ملی زمین پر رہتا ہے، اور زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل یا ذیلی تقسیم نہیں کیا گیا ہے۔ ایک طویل عرصے سے، وہ اور اس کا شوہر اپنے والدین کے ساتھ رہ رہے ہیں، اور ناکافی فنڈز کی وجہ سے، وہ زمین کی ذیلی تقسیم، زمین کے حق کا سرٹیفکیٹ حاصل کرنے، یا زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنے کے طریقہ کار کو مکمل نہیں کر پائے ہیں۔ اگر شہر اچانک زمین کی نئی قیمت کا اطلاق کرتا ہے، تو محترمہ انہ کا خیال ہے کہ ان کے خاندان کو اپنے مالیات کا انتظام کرنے اور زمین کی ذیلی تقسیم میں دشواری ہوگی۔
اس کے علاوہ، محترمہ انہ نے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے نفاذ کو مزید کچھ دیر کے لیے ملتوی کرنے کی خواہش کا اظہار کیا تاکہ لوگ اس سے خود کو واقف کر سکیں اور مناسب حساب کتاب کر سکیں۔
محترمہ انہ اور محترمہ ہیوین زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست سے براہ راست متاثر ہونے والوں میں شامل ہیں۔ ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ کے مطابق نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست لوگوں کے 12 گروپوں کو متاثر کرے گی۔ سب سے کم متاثر وہ گروپ ہے جنہیں دوبارہ آبادکاری کی زمین مختص کی گئی ہے۔ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کی فہرست اس بات کو یقینی بنائے گی کہ زمین کی مخصوص قیمتیں مارکیٹ کی قیمتوں سے مطابقت رکھتی ہیں۔
باقی 11 گروپ براہ راست متاثر ہوں گے۔ ان میں سے دو سب سے زیادہ متاثرہ گروہ گھرانے اور افراد ہیں جنہیں زمین کے استعمال کے حقوق دیے گئے ہیں اور جنہوں نے زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کر دیا ہے۔
ہو چی منہ شہر کے مرکزی علاقے کی بہت سی گلیوں میں زمین کی قیمتوں میں موجودہ قیمت کی فہرست کے مقابلے میں تقریباً پانچ گنا اضافہ دیکھا گیا ہے (مثالی تصویر: ہائی لانگ)۔
تاہم، محکمہ نے کہا کہ زمین کے استعمال کے مقدمات جو 15 اکتوبر 1993 سے پہلے مستحکم تھے، زمین کے استعمال کی فیس سے مستثنیٰ ہیں۔ اگر اراضی کا رقبہ اجازت شدہ حد سے زیادہ ہے تو، 2005 کی زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق فیس وصول کی جائے گی۔
زمین کے استعمال کے دیگر معاملات کے لیے، مناسب وصولی کی شرح کا تعین زمین کے استعمال کی اصل اور ٹائم پوائنٹس کی بنیاد پر کیا جائے گا۔ حکومت کی طرف سے جاری کی جانے والی زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز کی فیس کے بارے میں مسودہ حکم نامے میں، وصولی کی شرح متوقع ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کے 10% سے 50% تک کے ٹائم پوائنٹس پر مبنی ہوگی۔ اس کے علاوہ، پالیسی سے فائدہ اٹھانے والے خاندانوں، جنگ کے سابق فوجیوں، اور غریب گھرانوں سے تعلق رکھنے والے زمین کے استعمال کنندگان کو حکومتی ضوابط کے مطابق زمین کے استعمال کی فیس میں کمی سے مستثنیٰ یا حاصل کیا جائے گا۔
کیا زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست سے مکانات کی قیمتیں بڑھیں گی؟
ڈی کے آر اے گروپ میں کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے کہا کہ زمین کی قیمت کی فہرست کا مسودہ موجودہ زمین کی قیمت کے فریم ورک سے 5-30 گنا زیادہ ہے، لیکن موجودہ قیمت مارکیٹ کی قیمت کے 70% کے قریب ہے۔ بہت سے لوگ غلطی سے یہ سمجھتے ہیں کہ زمین کی قیمت کی فہرست اس ٹیکس کی نمائندگی کرتی ہے جو لوگوں کو زمین کے استعمال کو رہائشی زمین میں تبدیل کرتے وقت ادا کرنا پڑتا ہے، لیکن یہ غلط ہے۔
مسٹر تھانگ نے کہا کہ ٹیکس میں ایڈجسٹمنٹ کے عوامل اور ٹیکس کے حساب کتاب کا طریقہ ہوگا، لہذا ہمیں ریاستی انتظامی ایجنسیوں کے مزید حکمناموں اور سرکلرز کا انتظار کرنے کی ضرورت ہے اس سے پہلے کہ ہم ان اخراجات کا درست اندازہ لگا سکیں جو لوگوں کو زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کے لیے ادا کرنا پڑتے ہیں۔
مجموعی طور پر، مسٹر تھانگ نے اندازہ لگایا کہ نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست دو گروہوں کو متاثر کرتی ہے۔ لوگوں کے لیے، نئی زمین کی قیمت کی فہرست زمین کے استعمال کی تبدیلی کے ٹیکس کو متاثر کرتی ہے، لیکن رقبے کے لحاظ سے اضافہ صرف 0.5 سے 1 گنا ہے۔
کاروبار کے لیے، زمین کی نئی قیمت کی فہرست زمین کی منظوری اور معاوضے کی لاگت کو بڑھاتی ہے کیونکہ وہ تیزی سے مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب ہوتی جا رہی ہیں۔ اراضی کے استعمال کی فیس میں اضافہ اور متعلقہ ٹیکس اور چارجز بھی رئیل اسٹیٹ کی بڑھتی ہوئی فروخت کی قیمت میں حصہ ڈالیں گے، جس میں مستقبل میں اضافہ متوقع ہے۔
تاہم، مثبت نقطہ نظر سے، انہوں نے کہا کہ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست آئندہ 2024 کے زمینی قانون کی تاثیر کو ظاہر کرتی ہے، جس سے منصوبوں کے لیے قانونی عمل درآمد کے وقت کو کم کرنے اور قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے میں مدد ملتی ہے۔ خاص طور پر زمین کی منظوری اور معاوضے کے علاقے میں، جب قیمتیں مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب ہوں گی، کاروبار کے لیے رہائشیوں کے ساتھ معاہدے تک پہنچنا آسان ہو جائے گا۔
دوسرے یہ کہ زمین کے استعمال کی فیس کا مسئلہ حل ہو گیا ہے۔ یہاں تک کہ اگر زمین کے استعمال کی فیسیں بڑھ جاتی ہیں، تو اس سے منصوبوں کے لیے قانونی نفاذ کا وقت کم ہو جائے گا، اور کاروبار مالی اخراجات میں بچت کریں گے۔
مسٹر تھانگ توقع کرتے ہیں کہ تین آنے والے قوانین پراجیکٹس کے لیے قانونی عمل کو ہموار کریں گے، پروجیکٹ کے لائسنسنگ کے اوقات کو کم کریں گے، اور کاروبار کو مالی اور انتظامی اخراجات کو بچانے میں مدد کریں گے۔ ان دو قسم کے اخراجات میں بچت زمین کے استعمال کی فیس کو پورا کرے گی، اس طرح رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کو کم کرے گی۔
انہوں نے یکم اگست سے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے اطلاق کا بھی جائزہ لیا تاکہ ریاستی انتظامی ایجنسیوں کی جانب سے رئیل اسٹیٹ سے متعلق قوانین کو تیزی سے عملی جامہ پہنایا جا سکے۔ یہ مختصر عمل مارکیٹ کی بحالی کو تیز کرتا ہے۔ بلاشبہ، جب ریاستی ادارے مسودہ سرکلر اور رہنما حکمنامے جاری کریں گے، تو انہیں مارکیٹ سے ملا جلا ردعمل ملے گا۔
ان کا خیال ہے کہ سرکاری ادارے عملی اطلاق کو آسان بنانے کے لیے مناسب ایڈجسٹمنٹ کریں گے۔ مارکیٹ کے شرکاء کی دلچسپی کو ظاہر کرتے ہوئے کثیر جہتی فیڈ بیک ضروری ہے۔
ماہرین کا خیال ہے کہ زمین کی قیمتوں کی فہرستوں میں اضافہ ہونے پر رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھیں گی (مثالی تصویر: Trinh Nguyen)۔
ایک حالیہ پریس کانفرنس میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے سربراہ نے یکم اگست سے نئی زمین کی قیمت کی فہرست کے فوری اطلاق کی وضاحت کی۔
ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین توان تھانگ نے کہا کہ 2024 کا اراضی قانون، جو لاگو ہونے والا ہے، یہ بتاتا ہے کہ پرانے قانون کے تحت صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست 2025 کے آخر تک لاگو رہے گی۔ علاقہ
اس ضابطے کی بنیاد پر، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی 2020 کی زمین کی قیمتوں کی فہرست کو مزید مناسب نہیں سمجھتی ہے۔ مزید برآں، نئے اراضی قانون کے مطابق دوبارہ آبادکاری زمین کی قیمتیں جاری کرنا ضروری ہے۔
لہٰذا، جولائی کے اوائل میں، ہو چی منہ شہر کی عوامی کمیٹی نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کو زمین کی قیمت کی نظرثانی شدہ فہرست کا مسودہ تیار کرنے کے لیے دوسرے محکموں، ایجنسیوں اور علاقوں کے ساتھ رہنمائی اور ہم آہنگی کا کام سونپا۔ نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست میں اب ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹس نہیں ہوں گے لیکن اس میں صرف ایک ہی قیمت کی حد ہوگی اور اس میں نئے زمینی قانون کے مطابق دوبارہ آباد ہونے والی زمین کی قیمتیں شامل ہوں گی۔
جب اس بارے میں پوچھا گیا کہ کیا زمین کی قیمتوں میں اضافہ ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بنے گا، مسٹر Nguyen Toan Thang نے کہا کہ یہ معلومات غلط ہیں۔ مسٹر تھانگ کے مطابق، زمین کی قیمت کی میزیں بنانے کی بنیاد مارکیٹ کا ڈیٹا اور زمین کی قیمت کا ڈیٹا ہے، جو ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ اور ہو چی منہ سٹی لینڈ رجسٹریشن آفس سے سالوں کے دوران جمع کیا گیا ہے۔
یہ مسودہ قیمت کی فہرست اصل لین دین کے اعداد و شمار کا ایک تازہ ترین ورژن ہے، اور ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ نے اس میں ایڈجسٹمنٹ کی ہے۔ یہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ نہیں کرے گا؛ اس کے برعکس، قیمتیں شہر میں لین دین کی قیمتوں کی درست عکاسی کرتی ہیں۔ مزید برآں، محکمہ نے بتایا کہ اس نے سٹی پیپلز کمیٹی کو جو زمین کی قیمتیں جمع کرائی ہیں وہ موجودہ مارکیٹ کی قیمت کا تقریباً 70% ہیں۔
لینڈ اکنامکس ڈیپارٹمنٹ (ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ) کے ایک نمائندے نے مزید کہا کہ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست منصوبوں کی لاگت کو متاثر نہیں کرتی ہے اور اس وجہ سے جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ نہیں ہوتا ہے۔ مزید برآں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں طلب اور رسد کے قانون کے مطابق چلتی ہیں، اور زمین کی اس نئی قیمت کی فہرست سے متاثر نہیں ہوتی ہیں۔
ایسے معاملات میں جہاں لوگوں نے اس سال یکم اگست سے پہلے اراضی کے رجسٹریشن کے دستاویزات جمع کرائے تھے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ایک نمائندے نے بتایا کہ ایجنسی مکمل دستاویزات حاصل کرنے کے وقت زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرے گی۔
ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm
