การกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาดถือเป็นก้าวสำคัญ

ส่งเสริมหลักการตลาด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวไว้ กฎหมายที่ดินของเวียดนามปี 2024 นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญต่อหลักการประเมินมูลค่าที่ดิน โดยมุ่งเน้นไปที่การประเมินมูลค่าที่ดินตามหลักตลาด ซึ่งจะช่วยเพิ่มความโปร่งใสและสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ก่อนหน้านี้ การประเมินราคาที่ดินจะถูกควบคุมตามหลักการวัตถุประสงค์และระยะเวลาการใช้ที่ดิน และ "ตามราคาที่ดินในตลาด" ซึ่งเก็บจากราคาประมูลและจากการใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับใหม่เน้นย้ำหลักการตลาด ซึ่งหมายความว่าราคาที่ดินที่กำหนดจะสะท้อนมูลค่าตลาดของที่ดินได้อย่างถูกต้อง

มูลค่าตลาด ตามที่กำหนดโดย International Valuation Standards Council (IVSC) คือ "มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน คือ ราคาประมาณการที่ทรัพย์สินจะถูกขายในเวลาและสถานที่ประเมินราคา ระหว่างผู้ซื้อที่เต็มใจและผู้ขายที่เต็มใจในการทำธุรกรรมที่เป็นอิสระและมีข้อมูลครบถ้วน โดยที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายดำเนินการอย่างรู้แจ้ง รอบคอบ และไม่มีการบังคับ"

การกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาดถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญอย่างยิ่งในกฎหมายที่ดินปี 2567 ภาพที่ 1 — การเปลี่ยนแปลงกฎหมายใหม่ส่งเสริมหลักการตลาด

คุณเกียง ให้ความเห็นว่ามูลค่าตลาดสะท้อนถึงความเข้าใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในตลาดได้อย่างชัดเจน ณ เวลานั้น ที่ดินจะถูกจัดสรรให้กับนักลงทุนที่ยินดีจ่ายในราคาสูงสุด แนวทางนี้จะช่วยส่งเสริมการจัดสรรที่ดินและการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ในอนาคต เมื่อฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จสมบูรณ์ ข้อมูลการซื้อขายจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเข้าถึงข้อมูลการทำธุรกรรมได้ ทำให้เกิดการรับรู้ที่ชัดเจน ช่วยเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นไปได้ง่ายยิ่งขึ้น ช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด

วิธีการประเมินมูลค่า

ต่างจากกฎหมายฉบับก่อนหน้าที่ขาดระเบียบที่ชัดเจน มาตรา 158 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังได้กำหนดระเบียบวิธีการประเมินราคา ตลอดจนกรณีและเงื่อนไขในการใช้แต่ละวิธีไว้โดยละเอียดอีกด้วย

ในส่วนของวิธีการประเมินราคา พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2566 กำหนดวิธีการประเมินราคาไว้ 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบ การหักลดหย่อน รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน พระราชบัญญัติที่ดินฉบับปรับปรุงกำหนดวิธีการประเมินราคาไว้ 4 วิธี ซึ่งวิธีการหักลดหย่อนถือเป็นกรณีพิเศษของวิธีการเปรียบเทียบ โดยวิธีการที่นิยมใช้ในการประเมินราคาโครงการพัฒนามี 2 วิธี คือ วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง และวิธีส่วนเกิน

วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง (Direct Comparison Method) คือการเปรียบเทียบราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในตลาด เพื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะประเมิน วิธีนี้เหมาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภททาวน์เฮาส์หรืออพาร์ตเมนต์ที่มีข้อมูลการซื้อขายจำนวนมาก ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาเปรียบเทียบมีความคล้ายคลึงกันมาก ช่วยลดความลำเอียงในการปรับเปลี่ยน

การกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาดถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญอย่างยิ่งในกฎหมายที่ดินปี 2567 ภาพที่ 2 — นางสาวโด ทิ ทู ซาง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษา Savills HCMC

นอกจากนี้ วิธีการนี้ยังง่าย เข้าใจง่าย และประหยัดเวลา อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้ยังมีจุดอ่อนอยู่บ้าง ข้อจำกัดที่สำคัญที่สุดคือข้อมูลที่จำกัดและความแม่นยำของข้อมูล นอกจากนี้ วิธีการนี้ยังต้องมีขั้นตอนการปรับปรุง ซึ่งผู้ประเมินอาจต้องพิจารณาเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทรัพย์สินที่จะนำมาประเมินมูลค่าเป็นโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน การค้นหาทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันนั้นเป็นเรื่องยากมาก หรืออาจเป็นไปไม่ได้เลย เนื่องจากองค์ประกอบที่แตกต่างกันของการใช้ที่ดินแต่ละประเภท

วิธีประเมินมูลค่าคงเหลือ (Residual Method) ประเมินศักยภาพการพัฒนาของโครงการ โดยคำนวณจากรายได้และหักลบต้นทุนเพื่อกำหนดมูลค่าที่ดินส่วนเกิน เมื่อประเมินมูลค่าด้วยวิธีนี้ ผู้ประเมินจะประเมินความเป็นไปได้และผลกำไรของโครงการ ซึ่งจะช่วยสนับสนุนกระบวนการตัดสินใจลงทุน

วิธีนี้ช่วยให้นักพัฒนาสามารถวิเคราะห์สถานการณ์การพัฒนาที่หลากหลาย เพื่อกำหนดแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เหมาะสมที่สุด ซึ่งให้คุณค่าสูงสุด หรือที่เรียกว่าการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด แม้จะมีประโยชน์มากมาย แต่วิธีการประเมินมูลค่าคงเหลือ (Residual Method) จำเป็นต้องอาศัยการสร้างแบบจำลองทางการเงินที่ซับซ้อนและความเชี่ยวชาญทางการเงิน รวมถึงความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับการคาดการณ์ราคาขายและต้นทุนของตลาด รวมถึงแผนการพัฒนาโครงการ ซึ่งทำให้วิธีการประเมินมูลค่าคงเหลือใช้เวลานานเนื่องจากต้องรวบรวมข้อมูลตลาดจำนวนมาก

ปัญหาสำคัญของแบบจำลองการประเมินมูลค่าที่ดินคือการพึ่งพาสมมติฐาน ซึ่งทำให้ผลการประเมินมูลค่าได้รับอิทธิพลอย่างมากจากตัวแปรต่างๆ เช่น การคาดการณ์รายได้ ประมาณการต้นทุน และระยะเวลาโครงการ วิธีการประเมินมูลค่าแต่ละวิธีมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกัน จึงต้องอาศัยวิธีการที่สมดุลในการกระทบยอดมูลค่า

เกี่ยวกับผลกระทบของการปรับเปลี่ยนเหล่านี้ต่อตลาด ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่าการควบคุมราคาที่ดินให้สะท้อนมูลค่าตลาดจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ความโปร่งใส และสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ราคาค่าชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการต่างๆ จะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นทั้งหมดของโครงการพัฒนา ซึ่งมีแนวโน้มที่จะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ของโครงการเพื่อสร้างผลกำไรให้กับนักลงทุน

นอกจากนี้ ภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินยังเพิ่มขึ้น เพราะคิดตามราคาตลาด ช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณแผ่นดิน จึงมีเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

“กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในการประเมินราคาที่ดินในเวียดนาม ส่งเสริมประสิทธิภาพ ความโปร่งใส และวิธีการประเมินราคาที่ดินที่ยืดหยุ่นและตอบสนองความต้องการได้มากขึ้น กฎหมายฉบับใหม่นี้มุ่งเป้าไปที่การปรับปรุงกระบวนการประเมินราคาที่ดิน โดยการปรับราคาให้สอดคล้องกับตลาดและขยายอำนาจการตัดสินใจของท้องถิ่น ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อทั้งตลาดและงบประมาณของรัฐ” คุณซางกล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html