ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอยู่ในจุดต่ำสุดในรูปตัว "U"

เมื่อเช้าวันที่ 15 มีนาคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามได้สั่งการให้จัดงานประจำปี "ฟอรั่มอสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่ 4 และพิธีเชิดชูแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2023 - 2024"

วงจรขาขึ้นของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปอย่างช้ามาก

ในการเปิดงานฟอรั่ม นักข่าว Pham Nguyen Toan รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) ประเมินว่าในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มจะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น เมื่อ รัฐบาล กระทรวง สาขา และท้องถิ่นต่างๆ ตระหนักถึงอุปสรรค และเร่งปฏิรูปสถาบัน ปรับขั้นตอนการบริหารให้เรียบง่ายขึ้น เอาชนะกฎหมายที่ซ้ำซ้อนและไม่เหมาะสม ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ดำเนินการ

นาย Toan อ้างถึงผลสำรวจล่าสุดของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VIRES) ว่า ในปัจจุบัน สมาชิก สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ผู้เชี่ยวชาญที่เป็นสมาชิกสภาที่ปรึกษาของรัฐบาล ผู้นำกระทรวง สาขา ธุรกิจ และนักลงทุนต่างชาติ ต่างเชื่อว่าความเชื่อมั่นของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังค่อยๆ กลับมา มีพลังบวกและจุดสว่างอยู่

อย่างไรก็ตาม การฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ทรัพยากรทางการเงินมีความสำคัญอย่างยิ่ง และที่สำคัญยิ่งกว่านั้นคือสถาบัน สถาบันที่ดีจะช่วยปลดล็อกทรัพยากรและช่วยให้ “เงินสร้างรายได้” “เสื้อผ้า” ที่ถูกกฎหมายจะขยายออกไป โอกาสในการพัฒนาก็จะเปิดกว้างขึ้น” รองประธาน VNRea กล่าวเน้นย้ำ

นอกจากนี้ คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในอนาคตอันใกล้นี้ ดร. วอ ตรี ทันห์ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยกลยุทธ์ แบรนด์ และการแข่งขัน ยังยอมรับว่าช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากมากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น นโยบายสนับสนุนของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ในช่วงเวลาที่ผ่านมาจึงมีขนาดใหญ่มาก ซึ่งมากกว่าช่วงวิกฤตในปี 2556 มาก

ดร. Vo Tri Thanh ซึ่งมีความเห็นเดียวกันกับนาย Pham Nguyen Toan กล่าวว่า มีการจัดประชุมและพบปะระหว่างรัฐบาลและ นายกรัฐมนตรี หลายครั้งเพื่อหารือเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ให้กับตลาด ซึ่งถือเป็นความพยายามที่ไม่เคยมีมาก่อนของรัฐบาล

ตามการคาดการณ์ของ VIRES ตลาดจะฟื้นตัวอย่างเป็นทางการในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อย่างไรก็ตาม แนวโน้มขาขึ้นค่อนข้างช้าและขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ทั้งเชิงวัตถุและเชิงอัตนัย

และนาย Pham Nguyen Toan ยังได้กล่าวอีกว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้วก็ตาม แต่ก็ยังคงมีปัญหาอยู่ และการแก้ไขปัญหาเหล่านี้ต้องอาศัยความกล้าหาญในการเผชิญหน้ากับความจริง

เมื่อประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปัจจุบันอยู่ที่จุดต่ำสุดในรูปตัว "U" รองประธานของ VNRea คาดการณ์ว่าวงจรนี้จะยังคง "เคลื่อนตัวไปด้านข้าง" ต่อไป และแม้ว่าจะช้ามาก แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทีละน้อย

ความคาดหวังจากการรื้อถอนสถาบัน

รองศาสตราจารย์ ดร. Nguyen Quang Tuyen รองประธานสภามหาวิทยาลัยกฎหมายฮานอย กล่าวถึงความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาอย่างชัดเจนมากขึ้น โดยกล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับอุปสรรคสองประการ คือ สถาบันทางกฎหมายและการเข้าถึงเงินทุน

ด้วยความยากลำบากในระดับสถาบัน นายเตวียนแสดงความเห็นว่าตลอดปี 2566 รัฐสภา รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ได้ใช้ความพยายามอย่างเต็มที่ในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย

“หลักฐานก็คือ หลังจากผ่านไป 10 ปี กฎหมายสำคัญ 3 ฉบับ คือ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการแก้ไขพร้อมๆ กัน และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568” นายเตวียนกล่าว

ในส่วนของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ามีประเด็นใหม่ๆ บางประการ เช่น การยกเลิกประเด็นเรื่องที่อยู่อาศัยในอนาคตที่เกี่ยวข้องกับเงินมัดจำ การชำระเงินสำหรับที่อยู่อาศัยในอนาคตจะทำเป็นหลายงวด โดยงวดแรกไม่เกิน 30% ของมูลค่าสัญญา งวดที่สองไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญา

การประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มีการควบคุมกิจกรรมต่างๆ อย่างเข้มงวดมากขึ้น บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีใบรับรองการประกอบวิชาชีพที่ออกโดยกระทรวงก่อสร้าง และไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบวิชาชีพโดยอิสระ

ภายใต้กฎหมายที่อยู่อาศัย ประเด็นใหม่ๆ เช่น การรับรองประเภทอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอย่างเป็นทางการ ซึ่งรวมถึงการรับรองหนังสือสีชมพูสำหรับประเภทนี้ การยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ นอกจากนี้ การสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อสงวนพื้นที่ 20% ไว้สำหรับธุรกิจเชิงพาณิชย์ การขยายกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม... ล้วนได้รับการชื่นชมจากผู้เชี่ยวชาญ

กฎหมายที่ดินยังได้ระบุประเด็นสำคัญหลายประการ เช่น การขยายและควบคุมการเข้าถึงที่ดินอย่างเปิดกว้างมากขึ้นสำหรับธุรกิจ การขยายสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนาม รวมถึงกฎระเบียบเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดิน การสร้างเงื่อนไขให้พวกเขาเข้าร่วมโดยตรงในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ... โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดินปี 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน โดยกำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาด

“กล่าวได้ว่าการตราพระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 ฉบับให้แล้วเสร็จ ถือเป็นความสำเร็จร่วมกัน เป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของรัฐสภา รัฐบาล กระทรวงต่างๆ และประชาชนทุกภาคส่วนตลอดระยะเวลาเกือบ 2 ปีที่ร่วมกันเสนอแนวคิดและแก้ไขปรับปรุงกระบวนการตรากฎหมายให้สมบูรณ์แบบ” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

จนถึงปัจจุบันนี้ ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน กวาง เตวียน กล่าวไว้ว่า เมื่อสถาบันเสร็จสมบูรณ์และมีการกำหนดขอบเขตอย่างชัดเจนแล้ว สิ่งสำคัญตอนนี้คือจะนำไปปฏิบัติอย่างไรเพื่อขจัดปัญหาที่มีอยู่ในตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

เพื่อให้สามารถเริ่มดำเนินการได้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ปัจจุบัน กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ กำลังเร่งจัดทำพระราชกฤษฎีกา หนังสือเวียน และเอกสารประกอบการบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ายังมีบทบัญญัติบางประการที่ไม่ได้รอจนถึงต้นปี 2568 แต่จะเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2567

“ผมหวังว่าแนวทางแก้ไขทางกฎหมายจะได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพในการช่วยเหลือธุรกิจในปี 2567 และปีต่อๆ ไปให้เจริญรุ่งเรือง นำมาซึ่งประสิทธิภาพและประโยชน์ที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น ไม่เพียงแต่สำหรับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงประชาชนและประเทศชาติให้ได้รับประโยชน์จากนโยบายที่ออกไปด้วย” นายเตวียน กล่าว