เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง

ความคาดหวังต่อความเร็วในการฟื้นตัวของตลาด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดานัง ในปี 2566 ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทาย แต่คาดการณ์ว่าจะมีจุดสว่างมากขึ้นในปี 2567 การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์แทบจะไม่สร้างความก้าวหน้าใดๆ แต่จะมาพร้อมกับโอกาสใหม่ๆ มากมาย

เมื่อมองย้อนกลับไปที่ภาพรวมของตลาดดานังในปี 2566 คุณ Tran Trong Vu สมาชิกกลุ่มงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในดานัง กล่าวว่าในช่วงปลายปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณเชิงบวกมากกว่าในช่วงต้นปี

โดยสินค้าที่ถูกตลาดดูดซับมากที่สุดและมีการค้นหาเพิ่มขึ้น ได้แก่ ที่ดินและอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดในบางพื้นที่ เช่น นัมฮวาซวน ฮวาซวน เบาจรัมเลคไซด์ โดยราคามีการปรับขึ้นเล็กน้อย 5-10% เมื่อเทียบกับต้นปี

ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ ยอดขายก็ถูกดูดซับได้ดีเช่นกัน รวมถึงสินค้าที่เปิดตัวขาย เช่น FPT Plaza ราคา 27 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วน Panoma ของ Sun Group ตั้งราคาขายไว้ที่ 60-70 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับอุปทานในกลุ่มไฮเอนด์

ประเด็นสำคัญคือ ในปีนี้ นักลงทุนหลายรายมองหาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสด โดยผลิตภัณฑ์ที่สร้างกระแสเงินสดได้มากกว่า 4% ต่อปีเมื่อเทียบกับราคาทุน ล้วนประสบความสำเร็จในการซื้อขายแล้ว” คุณวูกล่าว

ตามที่สมาชิกของคณะทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ VARS ระบุว่า ต่างจากพื้นที่อื่น อสังหาริมทรัพย์ในดานังมีจุดสูงสุดในช่วงต้นปี 2019 จากนั้นก็ลดลงอย่างรวดเร็วเนื่องจากความผันผวนที่เกิดจากการระบาดของโควิด-19

เมื่อถึงช่วง "พีค" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ตลาดนี้กลับฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แสดงให้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในดานังมีความแข็งแกร่งกว่าพื้นที่อื่นๆ

นอกจากนี้ ฝั่งรัฐบาลยังจำเป็นต้องศึกษากลไกและนโยบายให้สิทธิพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยเฉพาะ โดยมีเป้าหมายหลักเพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาอุปทานในส่วนนี้ ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยหรือใกล้เคียงเฉลี่ย

รวมถึงนโยบายสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษโดยเฉพาะเพื่อเพิ่ม "อำนาจซื้อ" หรือเพิ่มอัตราภาษีสำหรับบ้านหลังที่สองและสาม เพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และสามารถนำรายได้จากภาษีกลับมาใช้เพื่อสนับสนุนผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง สนับสนุนนักลงทุนในการพัฒนาและดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม...

นอกจากนี้ การลงทุนที่เพิ่มขึ้นและการขยายโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมเชื่อมต่อ เมื่อระยะทางไม่ใช่ปัญหาในการซื้อบ้านอีกต่อไป แนวโน้มการย้ายถิ่นฐานจากใจกลางกรุงเทพฯ ไปสู่ชานเมืองจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ การค้นคว้าและเรียนรู้จากประสบการณ์ของประเทศต่างๆ ในอดีตก็เป็นอีกหนึ่งทางออกที่จะช่วยย่นระยะเวลาการพัฒนาและบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้ในเวลาอันรวดเร็ว

ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงคือ “จุดศูนย์กลาง” ในการปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามการคาดการณ์ของกลุ่ม DKRA อุปทานที่ดินในปี 2567 อาจลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีการผันผวนอยู่ที่ประมาณ 450 - 550 แปลง โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองดานังและ กวางนาม

ระดับราคาเริ่มต้นยังคงมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566 สภาพคล่องและระดับราคารองยังคงลดลงในปี 2566 โดยเฉพาะในโครงการที่ยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและลูกค้าที่ใช้เงินทุนที่กู้ยืม

ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ อุปทานใหม่ในปี 2567 อาจผันผวนอยู่ที่ 800-1,000 ยูนิต คาดว่าสัดส่วนอุปทานอพาร์ตเมนต์คลาสเอจะเพิ่มขึ้น โดยส่วนใหญ่กระจายตัวอยู่ในเขตหงูฮาญเซิน

ราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากนักหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิต นโยบายส่วนลดการชำระเงินด่วน การสนับสนุนระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยและเงินต้นสำหรับสินเชื่อธนาคารยังคงได้รับการส่งเสริมเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

นายทราน จ่อง วู ให้ความเห็นว่า ตลาดจะมีอุปทานอพาร์ทเมนท์จำนวนมากในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและเปิดให้ขายอย่างค่อยเป็นค่อยไปตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัจจุบัน ดานังเป็นพื้นที่ชั้นนำในประเทศในด้านอุปทานที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด โดยมีมากกว่า 15,000 ยูนิต ในสัปดาห์แรกของปี 2567 ดานังได้ประกาศขายที่อยู่อาศัยสังคมชุดแรกต่อสาธารณะ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้อย่างเต็มที่

นายหวู่ อธิบายประเด็นนี้ว่า ในปัจจุบันโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองดานังส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เหลียนเจียว ขณะที่ทางตอนใต้และตะวันตกเฉียงใต้ของเมืองแทบไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นเลย

ในทางกลับกัน อัตราการเติบโตของประชากรในดานังปัจจุบันอยู่ที่ 2.51% ต่อปี ดังนั้นอุปทานที่อยู่อาศัยสังคมในปัจจุบันจึงมีจำนวนมาก แต่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือในปี 2566 มีการขายเกือบ 15 ครั้ง โดยมีอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยสังคม 1,700 ยูนิต และทั้งหมดขายหมดอย่างรวดเร็ว

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) จากเรื่องราวของวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่าความต้องการที่แท้จริงเป็นแรงผลักดันที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่ช่วยพยุงตลาด

ในปี 2566 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งประสบปัญหามากมาย เนื่องจากอุปทานใหม่มีไม่เพียงพอ ตลาดไม่สามารถรองรับได้ ทำให้ต้องลดจำนวนพนักงานลง หลายแห่งถึงขั้นต้องปิดกิจการและหยุดดำเนินการ แต่ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ และที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง และรูปแบบธุรกิจนี้ก็ถูกนำมาปรับใช้มากขึ้นเรื่อยๆ

ยกตัวอย่างเช่น ตวน 123, ฮวงซา, เฝอซาน, นาโถ เวียดนาม ยังคงดำเนินงานอย่างแข็งแกร่ง โดยรักษาขนาดประชากรไว้ได้หลายร้อยคน นี่พิสูจน์ให้เห็นว่าความต้องการที่แท้จริงกำลังครองสัดส่วนที่สูงในช่วงเวลานี้

ความจริงที่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ของตนและเปลี่ยนไปสู่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนต่ำเพื่อปรับปรุงสภาพคล่อง ถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ขั้นตอนนี้เป็นต้นไป