สมุดปกแดงโครงการบ้านพักอาศัยสังคม มูลค่า 0 บาท

ในงานประกาศรายงานตลาดที่จัดโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เมื่อเร็ว ๆ นี้ นายเหงียน ฮวง นาม สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ VARS และผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท G-Home Joint Stock Company ได้ยอมรับว่าความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมมีจำนวนมาก ในขณะที่กลุ่มนี้ยังได้รับความสนใจและการลงทุนจากรัฐบาลและหน่วยงานจัดการเป็นอย่างมาก แต่โมเมนตัมของการพัฒนายังไม่สามารถตอบสนองความต้องการเร่งด่วนในการจัดหาในตลาดที่อยู่อาศัยได้

เมื่ออธิบายสถานการณ์นี้ ผู้อำนวยการทั่วไปขององค์กรที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ได้ชี้ให้เห็นสาเหตุสำคัญหลายประการที่ทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยสังคมยังคงพัฒนาช้า

เช่น ตามที่นายนามกล่าวไว้ ในกระบวนการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร กลไกทางกฎหมายของหน่วยงานจัดการยังคงมีความซับซ้อน แม้ว่าโครงการจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากรัฐบาล แต่ก็ยังต้องมีการประเมินก่อนจึงจะได้รับการยกเว้นได้ ผู้ลงทุนจะต้องจ่ายเงินชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่ล่วงหน้า และยิ่งไปกว่านั้น เงินดังกล่าวยังต้องชำระในสถานะ "ระงับ" ด้วย (สามารถหักออกได้หลังจากโครงการเสร็จสมบูรณ์เท่านั้น หรือบางจำนวนจะถูกหักจากราคาที่ดินในภายหลัง)

การทำโครงการบ้านพักอาศัยสังคมใช้เวลานานกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ โดยตามกระบวนการการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรนั้น แค่ขั้นตอนเตรียมการลงทุนเพื่อขอใบอนุญาตก่อสร้างก็กินเวลาอย่างน้อย 2 ปี ในการขายห้องชุดสุดท้ายจะต้องสำรองพื้นที่ให้เช่า 20% ของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ ภายใน 5 ปี เพื่อทำการตรวจสอบ

“กระบวนการทั้งหมดนั้นยาวนานมาก แต่ผู้ลงทุนสามารถทำกำไรได้เพียง 10% เท่านั้น หากไม่ต้องคำนวณอย่างรอบคอบ เราจะเห็นว่าความเสี่ยงในการขาดทุนนั้นสูงมาก” นายนัมกล่าว

นายนาม กล่าวว่า การสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังมีปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนจากนักลงทุนในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอีกด้วย

“สำหรับโครงการบ้านจัดสรรที่มีสิทธิใช้ที่ดิน ธนาคารสามารถถือสมุดบัญชีแดงของโครงการเป็นหลักประกันได้ ส่วนบ้านจัดสรรสังคม เมื่อนำสมุดบัญชีแดงของโครงการไปยื่นที่ธนาคาร จะไม่ถือเป็นหลักประกัน เนื่องจากมีมูลค่า 0 ดอง” นายนาม กล่าว

สำหรับโครงการโดยทั่วไป โครงสร้างทุนจะประกอบด้วยทุนประมาณ 20% ทุนที่ระดมมาจากอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต 30% และทุนเงินกู้ 50% ดังนั้นหากนักลงทุนไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ ถือว่าไม่สามารถบริหารจัดการเงินทุนโครงการ 50% ได้

นักลงทุนจำนวนมาก "บ่น" ว่าการเข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองนั้นยากมาก พวกเขาไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันในการกู้ยืมเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการ" นายนัม กล่าวถึงสถานการณ์โดยทั่วไป

บ้านพักสังคมไม่ใช่การขายให้กับคนรวย

นายนาม เปิดเผยว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ในเรื่องการกำหนดกฎเกณฑ์การสงวนที่ดิน 20% ในเขตเมืองเพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้น หากนับสถิติแล้ว นักลงทุนส่วนใหญ่กลับให้ความสนใจแต่การ “รีดไถ” ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ไป “กระเป๋า” และละเลยส่วนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพราะขาดกำไร แต่ตอนนี้พวกเขาเองกลับเรียกร้องให้แก้ไขกฎหมาย

“ผมเห็นว่าควรมีมาตรการกดดันให้นักลงทุนเหล่านี้สร้างบ้านพักอาศัยสังคมตามที่ตกลงกันไว้ ไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถดำเนินโครงการอื่น ๆ ได้ สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลให้การพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมล่าช้าลง” นายนามเสนอ

นอกจากนี้ นายนาม เผยว่า กลุ่มคนที่ได้รับอนุญาตให้ซื้อบ้านพักสังคมยังต้องพึ่งกลไกการขอและการให้เป็นอย่างมาก ตามหลักปฏิบัติระหว่างประเทศ ในประเทศที่มีบ้านพักสังคม ฉันไม่เห็นวลี “ผู้มีรายได้น้อย” เหมือนในประเทศของเราเลย แน่นอนว่าบ้านพักสังคมไม่ได้ขายให้คนรวย แต่จะเหมาะสมหรือไม่ที่จะเข้มงวดจนคนอย่างเราที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต้องจ่าย?

ถ้าหากพวกเขาไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นั่นคือมีรายได้น้อยกว่า 11 ล้านบาท/เดือน คนงานอาจไม่สามารถเลี้ยงดูตนเองและครอบครัวได้ และส่วนใหญ่จะไม่มีเงินออม ในขณะเดียวกันการจะซื้อบ้าน ผู้ซื้อจะต้องมีสินทรัพย์ที่สะสมไว้

“ผมคิดว่าน่าจะถูกต้องกว่าหากจะกำหนดให้บ้านพักสังคมเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับคนที่มีเงินออมแต่ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ราคาของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็ถูกปรับสูงเกินไป” นายนัมกล่าว