เพิ่มมูลค่าเงินฝาก 20 - 30%

ตามมาตรา 23 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ที่กำลังพิจารณาในรัฐสภา หน่วยงานร่างได้เสนอทางเลือกสองทางเกี่ยวกับหลักการดำเนินธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต ตัวเลือกที่ 1 : นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขครบถ้วนในการดำเนินกิจการและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้เท่านั้น ตัวเลือกที่ 2 ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง ยอดเงินมัดจำสูงสุดไม่เกิน 10% ของราคาขายเช่าซื้อ

ทนายความ Nguyen Dang Tu จากบริษัท Trilaw LLC ได้วิเคราะห์ตัวเลือกที่ 1 โดยระบุว่าลักษณะของเงินฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งนั้นมีไว้เพื่อให้แน่ใจถึงการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางแพ่ง ด้วยเหตุนี้ ฝ่ายหนึ่ง (ผู้ฝากเงิน) จะต้องส่งมอบเงินหรือทรัพย์สินจำนวนหนึ่งให้แก่ฝ่ายอีกฝ่ายหนึ่ง (ผู้รับเงินฝาก) ภายในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เพื่อยืนยันข้อตกลงของคู่สัญญาและเพื่อให้แน่ใจว่าสามารถสรุปหรือปฏิบัติตามสัญญาทางแพ่งได้ สำหรับการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ การมัดจำถือเป็นการรับประกันการลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากข้อกำหนดเป็นตามตัวเลือกที่ 1 ข้างต้น ก็ไม่จำเป็นอีกต่อไป เนื่องจากเมื่อโครงการมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินการได้ ทั้งสองฝ่ายสามารถลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ทันที โดยไม่ต้องวางมัดจำ ดังนั้นตัวเลือกที่ 1 นี้จึงมีจุดมุ่งหมายเพื่อจำกัดความเสี่ยงสำหรับลูกค้า เพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุน และกรองนักลงทุนที่ไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอออกไป แต่การนำไปใช้กับการฝากเงินนั้นไม่จำเป็น เงื่อนไขที่โครงการมีสิทธิ์ดำเนินการเชิงพาณิชย์ควรใช้กับการลงนามในสัญญาซื้อขายเท่านั้น

ตัวเลือกที่ 2 “เปิดกว้าง” มากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการทำธุรกรรมฝากเงิน อย่างไรก็ตาม เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้า ร่างกฎหมายควรเพิ่มเนื้อหาเพื่อจำกัดการฝากเงินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม (ประมาณ 20 – 30%) เพราะประมวลกฎหมายแพ่งฉบับปัจจุบันไม่ได้กำหนดเงื่อนไขการวางมัดจำขั้นต่ำหรือขั้นสูงสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลให้เกิดการฝากอสังหาริมทรัพย์อย่างวุ่นวายในตลาดเมื่อเร็วๆ นี้ มีนักลงทุนบางรายที่ให้ลูกค้าฝากเงินสูงถึงร้อยละ 95 ของมูลค่าทรัพย์สินเพื่อระดมเงินทุนโดยการฝากเงิน อย่างไรก็ตามเมื่อเกิดข้อพิพาท ผู้ลงทุนไม่สามารถจ่ายเงินมัดจำให้กับลูกค้าได้ และเกิดความล่าช้าในการคืนเงินให้กับลูกค้า ลูกค้าหลายรายยังประสบปัญหาในการรับเงินต้นคืน และยิ่งไปกว่านั้นคือการขอให้ผู้ลงทุนชำระเงินมัดจำอีกด้วย โดยทั่วไปในหลายกรณีการระดมเงินเพื่อซื้อและขายที่ดิน ขั้นตอนทางกฎหมายยังไม่เสร็จสิ้น แต่เงินมัดจำมีจำนวนถึง 95% ของมูลค่า แต่ไม่ได้เซ็นสัญญาตรงเวลา และไม่สามารถชำระหนี้ได้ มีคนแจ้งความ ผู้ลงทุนถูกดำเนินคดี และผู้คนสูญเสียเงิน มีหลายกรณีที่นักลงทุนยอมรับเงินมัดจำ 10% แต่เมื่อราคาที่ดินและบ้านเพิ่มขึ้น นักลงทุนหลายรายก็ยินดีจะคืนเงินมัดจำโดยไม่เซ็นสัญญาซื้อขายต่อไป ยังมีบางกรณีที่เงินฝากน้อย เมื่ออสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักและราคาลดลง ลูกค้าก็เต็มใจที่จะสูญเสียเงินฝากเช่นกัน “ร่างกฎหมายควรระบุให้ผู้ลงทุนต้องจัดเตรียมหนังสือค้ำประกันจากธนาคารเพื่อยืนยันการคืนเงินมัดจำให้กับลูกค้าเมื่อผู้ลงทุนละเมิดข้อตกลง ข้อเสนอนี้จะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับผู้ลงทุนในการระดมทุน และยังรับรองสิทธิของลูกค้าเมื่อผู้ลงทุนละเมิดข้อตกลงด้วย” ทนายความทูเสนอ

เงินมัดจำจะได้รับการยอมรับเมื่อโครงการมีสิทธิ์ดำเนินการเท่านั้น

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การวางเงินมัดจำด้วยทางเลือกที่ 1 มีวัตถุประสงค์เพื่อให้มั่นใจว่ามีการปฏิบัติตามสัญญา แต่ในความเป็นจริง หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว มีเพียงไม่กี่กรณีที่ผู้ฝากเงินจะถูกหลอกลวงจากผู้รับเงินมัดจำ สาเหตุคือสัญญามักได้รับการตรวจสอบอย่างใกล้ชิดจากคู่สัญญาและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย เมื่อมีการดำเนินการตามสัญญา เงินมัดจำมักจะถูกหักจากการชำระเงินเริ่มแรกของธุรกรรม ตัวเลือกที่ 2 มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นเงินมัดจำเพื่อยืนยันสัญญา ในความเป็นจริง ก่อนการลงนามในสัญญา มักเกิดสถานการณ์ที่ผู้ฝากเงินถูกผู้รับเงินฝากหลอกลวงและไม่ปฏิบัติตามสัญญา ทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย ในปัจจุบันตัวเลือกทั้ง 1 และ 2 ถูกต้อง จึงจำเป็นต้องบูรณาการทั้งสองตัวเลือกเข้าเป็นหนึ่งระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการฝากเงินเพื่อให้แน่ใจว่ามีการลงนามในสัญญาหรือการฝากเงินเพื่อให้แน่ใจในสัญญา เพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อ เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ หรือที่อยู่อาศัยที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

นายโจวจึงได้เสนอให้รวมสองทางเลือกเป็นหนึ่งเดียวในทิศทางนี้ “ผู้ลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าเมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างได้ตรงตามเงื่อนไขการเริ่มดำเนินการและได้ทำธุรกรรมตามระเบียบข้อบังคับเพื่อให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามสัญญา หรือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำเพื่อให้แน่ใจว่ามีการทำสัญญาตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งที่ระบุไว้ในข้อ 2 มาตรา 24 ของกฎหมายนี้ ข้อตกลงการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าซื้อของบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับของรัฐบาลแต่ไม่เกิน 10% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์”

“กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 และ 2557 ไม่ได้ควบคุมเงินฝากที่เกิดขึ้นก่อนเวลาที่โครงการอสังหาริมทรัพย์จะเข้าเงื่อนไขในการทำสัญญาหรือระดมทุนเพื่อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดิน ดังนั้น จึงมีสถานการณ์ที่นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ได้ใช้ประโยชน์จากมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งปี 2558 ซึ่งไม่ได้ควบคุมมูลค่าและอัตราเงินฝาก จึงได้รับเงินฝากจากลูกค้าที่มีมูลค่าสูง โดยในบางกรณีสูงถึง 90 - 95% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ทำธุรกรรม นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์ได้ตั้งโครงการ "ผี" ขึ้นโดยไม่มีฐานทางกฎหมายเพื่อจุดประสงค์ในการฉ้อโกง ทำให้ลูกค้าสูญเสียเงินจำนวนมากและทำลายความสงบเรียบร้อยในสังคม ตัวอย่างทั่วไปคือกรณีฉ้อโกงที่เกิดขึ้นในบริษัทอาลีบาบา” นายเล ฮวง ชาว กล่าว

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับการฝากเงิน โดยเฉพาะกำหนดเวลาการฝากเงิน เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ลงทุนใช้ช่องโหว่นี้ในการระดมเงินอย่างผิดกฎหมาย “เราได้ศึกษาเงินฝากในตลาดอสังหาฯ ในหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งทุกประเทศก็อนุญาตให้ฝากเงินได้ แต่เงินฝากจะถูกโอนเข้าบัญชีร่วมเพื่อให้บุคคลที่สาม เช่น ธนาคาร บริหารจัดการและควบคุมดูแล หากผู้ลงทุนไม่ปฏิบัติตามพันธกรณี เช่น ไม่ก่อสร้าง ไม่สามารถเซ็นสัญญาตามกฎหมาย ลูกค้าก็สามารถรับเงินคืนได้ทั้งหมด” นายดิงห์ กล่าว