หลักการและเงื่อนไข 8 ประการในการแบ่งและรวมที่ดิน

ปัจจุบัน พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2556 ยังไม่มีการกำหนดการแบ่งแปลงที่ดินโดยเฉพาะ แต่ตามมาตรา 1 วรรค 23 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2563 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะใช้ผังเมือง แผนผังการใช้ที่ดิน แผนการก่อสร้างโดยละเอียด และเงื่อนไขเฉพาะในพื้นที่ เพื่อกำหนดเงื่อนไขในการแบ่งที่ดิน เงื่อนไขการรวมที่ดินตามประเภทที่ดินแต่ละประเภท และพื้นที่ขั้นต่ำที่อนุญาตให้แบ่งที่ดินสำหรับประเภทที่ดินแต่ละประเภท

อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ ได้กำหนดเงื่อนไขการแบ่งและรวมที่ดินไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 220 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้การแบ่งที่ดินและการรวมที่ดินต้องเป็นไปตามหลักการและเงื่อนไข 8 ประการ

ประการแรก แปลงที่ดินนั้นต้องได้รับหนังสือรับรองประเภทใดประเภทหนึ่งต่อไปนี้ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน, หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน, หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน, หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน, หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน, หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน

ประการที่สอง ที่ดินนั้นยังอยู่ในระยะเวลาการใช้ที่ดิน

สาม ที่ดินไม่ได้อยู่ในข้อพิพาทและไม่ถูกยึดเพื่อให้แน่ใจว่ามีการบังคับใช้คำพิพากษา ไม่ต้องอยู่ภายใต้มาตรการฉุกเฉินชั่วคราวจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ประการที่สี่ การแบ่งที่ดินจะต้องให้การเข้าถึงแน่นอน เชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะที่มีอยู่ จัดให้มีน้ำประปา การระบายน้ำ และสิ่งจำเป็นอื่น ๆ อย่างเหมาะสม กรณีผู้ใช้ที่ดินจองพื้นที่ส่วนหนึ่งของแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือแปลงที่ดินพร้อมที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกันเพื่อใช้เป็นทางเดิน เมื่อแบ่งแปลงที่ดินออกแล้ว ไม่ต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่ใช้สำหรับทางเดินดังกล่าว

ประการที่ห้า ในกรณีที่มีการแบ่งที่ดินซึ่งมีข้อโต้แย้งแต่สามารถกำหนดพื้นที่และเขตแดนที่โต้แย้งได้ ก็ให้แบ่งพื้นที่และเขตแดนที่เหลือของแปลงที่ดินนั้นที่ไม่มีข้อโต้แย้งออกไปได้

ประการที่หก ที่ดินภายหลังการแยกต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำตามประเภทที่ดินที่ใช้เป็นไปตามระเบียบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กรณีพื้นที่แปลงที่ดินที่จะแบ่งแยกมีขนาดเล็กกว่าพื้นที่ขั้นต่ำที่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกต้องรวมแปลงที่ดินนั้นกับแปลงที่ดินที่ติดกันในคราวเดียวกัน

ประการที่เจ็ด ในกรณีที่มีการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินส่วนหนึ่งของแปลงที่ดิน จะต้องแบ่งแปลงที่ดิน โดยพื้นที่ขั้นต่ำของแปลงที่ดินภายหลังการแยกต้องมีค่าเท่ากับหรือมากกว่าพื้นที่ขั้นต่ำของประเภทที่ดินภายหลังการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สำหรับแปลงที่ดินที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ ไม่จำเป็นต้องแยกแปลงเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินส่วนหนึ่งส่วนใด เว้นแต่ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินมีความจำเป็นต้องแยกแปลงที่ดินออก

ประการที่แปด กรณีมีการแบ่งแยกสิทธิการใช้ที่ดินตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาล หากการแบ่งแยกไม่กำหนดเงื่อนไข พื้นที่ และขนาดของการแบ่งแยกแปลงที่ดินให้เป็นไปตามระเบียบ การแบ่งแยกแปลงที่ดินจะไม่เกิดขึ้น

เงื่อนไขการแบ่งที่ดิน

นอกเหนือจากการประกันหลักการข้างต้นแล้ว การแบ่งที่ดินยังต้องประกันเงื่อนไขต่อไปนี้ด้วย:

ประการแรกแปลงที่ดินภายหลังการแยกต้องมีพื้นที่ขั้นต่ำตามประเภทที่ดินที่ใช้เป็นไปตามระเบียบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กรณีพื้นที่แปลงที่ดินที่จะแบ่งแยกมีขนาดเล็กกว่าพื้นที่ขั้นต่ำที่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกต้องรวมแปลงที่ดินนั้นกับแปลงที่ดินที่อยู่ข้างเคียงในคราวเดียวกัน

ประการที่สอง กรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินส่วนหนึ่ง จะต้องแบ่งแปลงที่ดิน โดยพื้นที่ขั้นต่ำของแปลงที่ดินภายหลังการแบ่งต้องเท่ากับหรือมากกว่าพื้นที่ขั้นต่ำของประเภทที่ดินภายหลังเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สำหรับแปลงที่ดินที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ ไม่จำเป็นต้องแยกแปลงเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินส่วนหนึ่งส่วนใด เว้นแต่ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินมีความจำเป็นต้องแยกแปลงที่ดินออก

ประการที่สาม กรณีมีการแบ่งแยกสิทธิการใช้ที่ดินตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาล หากการแบ่งแยกไม่กำหนดเงื่อนไข พื้นที่ และขนาดของการแบ่งแยกแปลงที่ดินให้เป็นไปตามระเบียบ การแบ่งแยกแปลงที่ดินจะไม่เกิดขึ้น

สำหรับการรวมที่ดิน นอกเหนือจากหลักการในวรรคหนึ่ง มาตรา 220 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินแล้ว จะต้องกำหนดเงื่อนไขอีกสองประการด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการรวมแปลงที่ดิน จะต้องให้แน่ใจว่ามีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ระยะเวลาการใช้ที่ดิน และรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดินเหมือนกัน เว้นแต่ในกรณีที่รวมแปลงที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนเข้ากับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกัน และในกรณีที่รวมแปลงที่ดินเข้ากับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกันกับแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

นอกจากนี้ ในกรณีที่แปลงที่ดินมีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ระยะเวลาการใช้ที่ดิน และวิธีการชำระค่าเช่าที่ดินแตกต่างกัน จะต้องดำเนินการควบคู่กันไปกับขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การปรับระยะเวลาการใช้ที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงวิธีการชำระค่าเช่าที่ดินให้สอดคล้องกันตามวัตถุประสงค์หนึ่ง ระยะเวลาการใช้ที่ดินหนึ่ง และวิธีการชำระค่าเช่าที่ดินหนึ่ง ตามบทบัญญัติของกฎหมาย

นอกจากนี้ ในมาตรา 220 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ยังระบุด้วยว่า คณะกรรมการราษฎรประจำจังหวัดจะต้องยึดถือบทบัญญัติในวรรค 1 วรรค 2 และวรรค 3 แห่งพระราชบัญญัตินี้ ตลอดจนบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนประเพณีและธรรมเนียมปฏิบัติในท้องถิ่น เพื่อกำหนดเงื่อนไขและพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งที่ดินและการรวมที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละประเภทโดยเฉพาะ