โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบ “ซอมบี้” จำนวนมากเริ่มฟื้นคืนชีพ

ตั้งแต่ปี 2018 นโยบายด้านสินเชื่อและการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกต่างๆ ในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะประเด็นทางกฎหมาย ทำให้โครงการต่างๆ หลายโครงการต้องล่าช้ามาเป็นเวลานาน

อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่นานมานี้ หลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก พร้อมกับการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม โครงการ "ซอมบี้" และ "ถูกทิ้งร้าง" จำนวนหนึ่งก็ได้รับการเริ่มต้นใหม่และดำเนินการใหม่ โดยเฉพาะโครงการอพาร์ทเม้นท์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ ในบริบทที่ราคาอพาร์ทเม้นท์พุ่งสูงใหม่ต่อเนื่อง

ตามที่สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) กล่าวไว้ การ "ฟื้นฟู" โครงการเหล่านี้ไม่เพียงแต่เป็นโอกาสให้นักลงทุนมีทรัพยากรในการรักษาการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจต่อไปเท่านั้น แต่ยังช่วยแก้ปัญหา "ความกระหาย" ในเรื่องที่อยู่อาศัยของผู้คนอีกด้วย

ตามข้อมูลของ VAR ด้วยทิศทางที่เข้มงวดของนายกรัฐมนตรี และการมีส่วนร่วมอย่างทันท่วงทีและมีประสิทธิผลของคณะทำงานของนายกรัฐมนตรี ตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการได้รับการขจัดข้อจำกัดทางกฎหมายและนโยบายเพื่อนำไปปฏิบัติใหม่

โครงการที่มีข้อมูลเกี่ยวกับการนำไปปฏิบัติใหม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ได้แก่ โครงการ Astral City (เมือง Thuan An, Binh Duong), โครงการ HaNoi Melody Residences (Linh Dam, Hanoi), โครงการ QMS Top Tower (To Huu, Hanoi), The Summit Building (Tran Duy Hung, Hanoi), พื้นที่เมือง Ecity Tan Duc (Duc Hoa, Long An),...

กฎระเบียบใหม่มีผลยับยั้ง

VAR เชื่อว่าการเริ่มดำเนินโครงการที่หยุดชะงักก่อนหน้านี้ขึ้นมาใหม่นั้นได้รับการส่งเสริมและจะยังคงทำต่อไป โดยได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลและภาคเอกชนผ่านการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ของโครงการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามกฎระเบียบใหม่ หากนักลงทุนปล่อยให้โครงการของตน “นิ่งเฉย” เป็นเวลา 48 เดือน พวกเขาจะเผชิญกับความเสี่ยงในการ “สูญเสียทุกสิ่งทุกอย่าง” และอาจถูกยึดที่ดินคืนโดยไม่ได้รับค่าชดเชย ซึ่งจะทำให้นักลงทุนตระหนักและเร่งด่วนมากขึ้นในการพยายาม "เริ่มโครงการใหม่"

ในความเป็นจริง ในช่วงเร็วๆ นี้ รัฐบาลได้ปรับนโยบายหลายอย่างและให้การสนับสนุนเพื่อกระตุ้นให้ธุรกิจต่างๆ ดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดชะงักต่อไปได้ รวมถึงการลดหย่อนภาษีและการผ่อนปรนกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ

ล่าสุดสภาพแวดล้อมทางกฎหมายได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นผ่านกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการเมื่อ 5 เดือนก่อน พร้อมทั้งมีการแก้ไขและเพิ่มเติมกฎระเบียบต่างๆ มากมายเพื่อขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์

แผนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้างไปก่อนหน้านี้ก็จะได้รับการส่งเสริมเช่นกัน เนื่องจาก "ความต้องการ" ในที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการพัฒนาเศรษฐกิจและการขยายตัวของเมือง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง VAR เชื่อว่าด้วยการมีส่วนร่วมของนักลงทุนรายใหม่ โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ ผ่านการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) บนพื้นฐานของระเบียงกฎหมายใหม่ที่ได้รับการปรับปรุง ทำให้สร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่โปร่งใสและสะดวกสบายยิ่งขึ้น

“การฟื้นฟูโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่หยุดชะงักถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินการผลิตและดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจต่อไปได้ อย่างไรก็ตาม การจะ “เริ่มใหม่” โครงการได้สำเร็จนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะมันมาพร้อมกับความยากลำบากและความท้าทายมากมาย” VAR กล่าว

แม้ว่าปัญหาทางกฎหมายจะได้รับการแก้ไขแล้ว แต่ธุรกิจยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินอย่างหนัก นี่เป็นเหตุผลประการหนึ่งที่โครงการ "ฟื้นฟู" บางโครงการไม่ประสบความสำเร็จ

ดังนั้น โครงการที่ถูกละทิ้งเป็นเวลานานมักจะประสบกับความเสื่อมโทรมของโครงสร้างพื้นฐาน ส่งผลให้มีต้นทุนการฟื้นฟูที่สูงมาก พร้อมค่าใช้จ่ายทางการเงินที่เกิดขึ้นในช่วงระงับการ "กัดเซาะ" กำไรทั้งหมดตามแผนการดำเนินการเดิม

สิ่งนี้ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมาก "ฟื้นฟู" โครงการของตนและเปิดขายโดยตั้งราคาขายใหม่ที่สูงกว่าราคาเปิดเดิมถึงสองเท่าเพื่อทำกำไร ราคาที่สูงในขณะที่คุณภาพไม่ได้รับการยกระดับ ทำให้โครงการนี้ไม่ได้รับการยอมรับจากตลาด และ “เงียบหายไป” อย่างรวดเร็ว