บ้านเล็กกำลังได้รับความนิยม ที่ดินผืนใหญ่กลายเป็นเรื่องน่ากังวล

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ซึ่งผ่านเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน กำหนดว่าสิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลที่สร้างบ้านหรือแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเพื่อขายในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น 1 ชั้น 2 และชั้น 3 กฎหมายฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

ตามที่นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญระบุ กฎระเบียบดังกล่าวจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณ Giang Anh Tuan ผู้อำนวยการฝ่ายขาย Tuan Anh คาดการณ์ว่าในอนาคตบ้านขนาดเล็กจะขาดแคลน ในขณะที่บ้านและที่ดินขนาดใหญ่จะขายได้ยาก

เป็นเวลานานแล้วที่ทาวน์เฮาส์ที่มีพื้นที่ประมาณ 30 ตร.ม. และราคา 2-3 พันล้านดองมักดึงดูดลูกค้าได้เสมอเนื่องจากฐานะทางการเงินเหมาะสมกับคนส่วนใหญ่โดยเฉพาะผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ

“ บ้านที่มีพื้นที่ 30-40 ตารางเมตรนั้นหายากเสมอมา แต่ปัจจุบันมีกฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นในการแบ่งเขตที่อยู่อาศัย บ้านที่มีพื้นที่ประมาณ 30 ตารางเมตรจะกลายเป็นของหายากและเป็นที่ต้องการของผู้คนจำนวนมาก รวมถึงผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยและนักลงทุน ” คุณตวนกล่าว

ในขณะเดียวกันที่ดินแปลงใหญ่ๆ จะขายยากมาก เพราะถ้าไม่แบ่งขายก็ต้องขายทั้งแปลงใหญ่ๆ ราคารวมก็สูง ส่วนลูกค้าที่มีฐานะทางการเงินดีก็มีไม่มาก

เมื่อไม่นานมานี้ นักลงทุนหลายรายต่างมองหาที่ดินเปล่าที่มีพื้นที่หลายร้อยตารางเมตร โดยคำนวณว่าจะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยๆ เพื่อขายให้กับผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง เจ้าของที่ดินหลายรายประสบความสำเร็จอย่างงดงามด้วยกลเม็ดเคล็ดลับ "แบ่งแปลงขายที่ดิน" ข้างต้น อย่างไรก็ตาม หากมีการออกกฎหมายควบคุมการแบ่งที่ดินอย่างเข้มงวด การทำธุรกิจแบบนี้ก็คงเป็นไปไม่ได้

คุณเหงียน ฮู เกา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮวงมาย ( ฮานอย ) กล่าวว่า หากการแบ่งที่ดินถูกจำกัด อาจมีความเสี่ยงที่จะขายที่ดินไม่ได้ เนื่องจากที่ดินผืนใหญ่มักมาพร้อมกับเงินทุนจำนวนมาก ลูกค้าบางรายอาจไม่ต้องการจ่ายเงินซื้อที่ดินผืนใหญ่ เนื่องจากเงินทุนจำนวนมากและสภาพคล่องที่ล่าช้า ที่ดินประเภทนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการทำธุรกิจ เช่น การเปิดโฮมสเตย์ รีสอร์ท หรือฟาร์มสเตย์เท่านั้น แต่ฐานลูกค้ากลุ่มนี้มีขนาดเล็ก

ในขณะเดียวกันก็มีลูกค้าจำนวนมากที่ต้องการซื้อที่ดินผืนเล็กๆ ที่มีงบประมาณตั้งแต่ไม่กี่ร้อยล้านไปจนถึงสองพันล้าน พวกเขาต้องการถือครองที่ดินไว้ รอรับข้อมูลเชิงบวก ราคาที่ดินจะสูงขึ้น แล้วจึงค่อยขายออกไป

“ ที่ดินขนาด 200 ตารางเมตรมีราคาประมาณ 8,000-10,000 ล้านดอง หากแบ่งขายเป็นแปลงเล็กๆ ประมาณ 40 ตารางเมตร นักลงทุนสามารถติดต่อและขายให้กับคนจำนวนมากได้อย่างง่ายดาย เพราะพวกเขามีเงินทุนเพียงประมาณ 3,000 ล้านดองเท่านั้น ด้วยเหตุนี้ ที่ดินแปลงใหญ่จึงขายไม่ออกได้ง่าย และนักลงทุนที่ถือครองที่ดินแปลงใหญ่ที่ยังไม่มีเวลาแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินก็จะขายได้ยาก หรืออาจถูกบังคับให้ขายในราคาต่ำ ” คุณ Cau กล่าว

คุณ Cau ระบุว่า กำไรจากการซื้อกองทุนรวมที่ดินขนาดใหญ่ แล้วนำไปแบ่งขายเป็นแปลงเล็กๆ อยู่ที่ 30-50% นี่คือเหตุผลที่นักลงทุนหลายราย “ชอบ” การแบ่งที่ดินแบบนี้

“ ราคาที่ดินแปลงเล็ก ๆ จะต้องปรับตัวสูงขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคตอันใกล้นี้ ” นายเคากล่าว

นายดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการสำนักงานปตท.ภาคใต้ วิเคราะห์ประเด็นนี้ คาดการณ์ว่า เมื่อกฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ภาคส่วนที่ดินจะประสบปัญหา

นายตวน อธิบายว่า ในปัจจุบัน 90% ของธุรกรรมที่ดินในตลาดมาจากผลิตภัณฑ์การแบ่งที่ดินโดยเสรีของบุคคลและบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่พัฒนาโมเดลการแบ่งที่ดินด้วยตนเอง

คุณตวน กล่าวว่า การยื่นขอแบ่งที่ดินสำหรับบุคคลทั่วไปนั้นง่ายกว่าการดำเนินโครงการและขอใบอนุญาตสำหรับธุรกิจ เนื่องจากที่ดินประเภทนี้มีราคาที่หลากหลายและมีพื้นที่ขนาดเล็ก จึงขายทอดตลาดได้ง่าย สำหรับนักลงทุนที่ซื้อที่ดินแปลงใหญ่และแบ่งขาย วิธีนี้เป็นที่นิยมอย่างมาก เพราะรูปแบบการซื้อขายนั้นฟรีและมีโครงการที่เป็นทางการน้อย

คุณตวน กล่าวว่า การปรับผังเมืองให้รัดกุมยิ่งขึ้นยังหมายถึงที่ดินประเภทนี้จะประสบปัญหาเนื่องจากอุปทานมีจำกัดและขาดแคลน ผู้ซื้อก็จะเข้าถึงที่ดินได้ยากเนื่องจากอุปทานมีจำกัดเช่นกัน

บุคคลนี้คาดการณ์ว่านักลงทุนที่ถือครองที่ดินผืนใหญ่อาจถูกบังคับให้ขายใน "ราคาลด" แหล่งที่มาของสินค้าลดราคาจะมาจากนักลงทุนที่ถือครองที่ดินโดยมีเจตนาที่จะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อทำกำไร เมื่อสภาพคล่องต่ำ เจ้าของที่ดินก็ถูกบังคับให้ลดราคา

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากมูลค่าที่สูง ที่ดินขนาดใหญ่จึงหาลูกค้าได้ยาก และผู้ซื้ออาจสามารถ "รีดราคา" จากเจ้าของที่ดินได้ สภาพคล่องของที่ดินที่ลดลงยังทำให้ตลาดซื้อขายยากลำบากยิ่งขึ้นในภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่ยืดเยื้อ

เฉา อันห์