สาเหตุที่อุปทานที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ลดลง

โครงการไม่มากนัก

นับตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน โฮจิมิน ห์ซิตี้ไม่ได้รักษาระดับการเติบโตไว้ได้เหมือนปีก่อนๆ อุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเภท เช่น อพาร์ตเมนต์ ที่ดิน วิลล่า ทาวน์เฮาส์ ฯลฯ ลดลงอย่างมาก และสภาพคล่องในตลาดก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง

รายงานตลาดของ CBRE Vietnam ระบุว่า จำนวนอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เปิดตัวในนครโฮจิมินห์ในไตรมาสแรกของปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 500 ยูนิต โดย 80 ยูนิตอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ นับเป็นจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่เปิดขายในไตรมาสที่ต่ำที่สุดในช่วง 15 ปีที่ผ่านมาในเมืองนี้

ในการประชุมรายงานสถานการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยในตัวเมืองโดยกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ (มีนาคม 2567) นายหวู่ อันห์ ดุง รองหัวหน้ากรมการพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรมการก่อสร้าง กล่าวว่า ใน 2 เดือนแรกของปี กรมได้รับใบสมัคร 2 ใบที่ขอแจ้งคุณสมบัติการระดมทุน

อย่างไรก็ตาม หลังจากการตรวจสอบแล้ว โครงการทั้งสองไม่ผ่านคุณสมบัติ นอกจากนี้ ในไตรมาสแรกของปี 2567 มีโครงการที่อยู่อาศัยเพียง 1 โครงการเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติให้ดำเนินนโยบายการลงทุน

นายดุงยังกล่าวอีกว่า ปัจจัยทางกฎหมายของโครงการส่งผลกระทบอย่างมากต่ออุปทาน โครงการหลายโครงการที่ได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุนและการอนุมัติการลงทุนยังคงติดขัดกับขั้นตอนต่างๆ เกี่ยวกับภาระผูกพันทางการเงิน ที่ดิน ผังเมือง และบางโครงการยังต้องทบทวนประเด็นทางกฎหมาย แหล่งที่มาของที่ดิน ฯลฯ ของโครงการด้วย

ดังนั้นเมื่อกรมโยธาธิการและผังเมืองพิจารณาคุณสมบัติการระดมทุนแล้วโครงการบ้านจัดสรรในกรณีดังกล่าวจะไม่เป็นไปตามข้อกำหนด

นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัย เศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เติบโตช้าลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากอุปทาน ราคาขาย และอัตราการดูดซับลดลง

“เมื่อพูดถึงความยากลำบากของตลาดในช่วงที่ผ่านมา ประเด็นทางกฎหมายยังคงเป็นปัจจัยที่ทำให้หลายโครงการ ‘ติดขัด’ นักลงทุนปัจจุบันจำเป็นต้องชะลอการลงทุนและปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้ถูกต้องตามกฎหมาย สถานการณ์เช่นนี้ยังจำกัดอุปทานในตลาด ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ขาดแคลนและอุปทานลดลงอย่างมาก” คุณเตียนกล่าว

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เปิดเผยถึงปัญหาการขาดแคลนอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ว่า ปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 70% เกี่ยวข้องกับปัญหาทางกฎหมาย

เฉพาะในเมืองใหญ่ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายสิบโครงการที่ "หยุดชะงัก" เนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย และยังมีโครงการอีก 357 โครงการ (คิดเป็น 24.7%) ที่ "ถูกระงับ" ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาเกี่ยวกับแผนการจ่ายผลตอบแทน ซึ่งทำให้นักลงทุนไม่สามารถเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ได้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อพาร์ทเมนต์ราคาถูกเริ่มหายากมากขึ้น

จากการวิจัยของ Nguoi Dua Tin พบว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ในนครโฮจิมินห์ มีนักลงทุนเพียงไม่กี่ราย เช่น Nha Khang Dien, Nam Long Group, บริษัท Dien Phuc Thanh... ที่เปิดตัวผลิตภัณฑ์เพื่อขายในตลาด

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นอพาร์ทเมนท์ที่ได้รับการจัดเตรียมอย่างถูกกฎหมายมาหลายปีก่อนที่จะนำออกสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม ราคาของผลิตภัณฑ์เหล่านี้ก็สูงเช่นกัน

คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและ S22M ของ Savills Vietnam ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันตลาดนครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าที่ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองอีกต่อไปแล้ว และ 90% ของธุรกรรมอยู่ในกลุ่มสินค้าที่ราคา 2,000-5,000 ล้านดองต่อหน่วย

ซาวิลล์ ระบุว่า ในช่วงปี พ.ศ. 2567-2569 อพาร์ตเมนต์ราคา 2-5 พันล้านดองจะหายากขึ้นเรื่อยๆ โดยส่วนใหญ่อุปทานจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคา 3-5 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ แม้แต่ในย่านเมืองทูดึ๊ก (นครโฮจิมินห์) ก็มีอพาร์ตเมนต์ราคา 7-10 พันล้านดองขายอยู่

คุณ เหงียน เวีย ด ฮุง กรรมการผู้จัดการบริษัท Westland Trading Joint Stock Company เปิดเผยกับนายเหงวอย ดู่ ตินว่า “ปัจจุบันอุปทานของอพาร์ทเมนท์ รวมไปถึงที่ดินและทาวน์เฮาส์ในนครโฮจิมินห์กำลังชะลอตัวลง ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง 2 ถึง 3 ปีที่ผ่านมา

เพื่อให้โครงการนี้เสร็จสมบูรณ์ จำเป็นต้องผ่านขั้นตอนทางกฎหมายหลายขั้นตอน ใช้เวลานาน และมีค่าใช้จ่ายมากมาย ส่งผลให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ปัจจุบัน การหาอพาร์ตเมนต์ราคาถูกต่ำกว่า 2 พันล้านดอลลาร์ในย่านใจกลางเมืองนั้นหายากมาก ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทรองก็ผ่านระดับราคาใหม่ไปแล้ว ทำให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ

นายหุ่ง กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ที่ต้องการซื้อบ้านกำลังเปลี่ยนกลยุทธ์ เช่น หันไปหาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น ลองอาน บิ่ญเซือง ด่งนาย... ที่มีราคาที่จับต้องได้มากขึ้น

ราคาอพาร์ทเมนท์และผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ในบริเวณนี้มีราคาต่ำกว่าในเมือง และสถานะทางกฎหมายก็มั่นคงและได้มาตรฐานมากกว่า