การขยายพื้นที่เมืองในนครโฮจิมินห์: โอกาสที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับผู้คน

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn (สมาชิกของ Property Guru Group) ให้สัมภาษณ์กับ Tuoi Tre Online ว่า การขยายตัวของเขตเมืองในนครโฮจิมินห์ที่รวมเข้ากับจังหวัด บิ่ญเซือง และจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า ถือเป็นทางออกของปัญหากองทุนที่ดิน โดยเปิดทางให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และช่วยให้ครอบครัวรุ่นใหม่มีโอกาสในการตั้งถิ่นฐานมากขึ้น

ขยายกองทุนที่ดิน สร้างพื้นที่พัฒนาใหม่

คุณตวน กล่าวว่า การก่อตั้งมหานครข้ามภูมิภาคและการวางผังเมืองหลายศูนย์กลางได้สร้างพื้นที่เมืองในนครโฮจิมินห์ให้ใหญ่ขึ้น ทั้งในด้านพื้นที่และประชากร จากเดิมที่กระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางเมืองและเขตปริมณฑล ตลาดได้เปลี่ยนไปสู่เมืองบริวาร เส้นทางริมแม่น้ำและชายฝั่ง และพื้นที่เชื่อมต่อระหว่างจังหวัดบิ่ญเซืองและบ่าเรีย-หวุงเต่า

พื้นที่เช่น บิ่ญจัน, ฮอกมอน, นาเบ, กู๋จี และเมืองบริวารที่อยู่ติดกันเช่น ดีอัน, ทวนอัน (เดิมชื่อบิ่ญเซือง) และฟูหมี่ (เดิมชื่อบ่าเรีย-หวุงเต่า) จะเป็น "เขตที่ดินสีทอง" สำหรับการพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

นายตวน กล่าวว่า จุดร่วมของพื้นที่เหล่านี้คือกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ที่มีราคาที่ดินต่ำกว่าพื้นที่ใจกลางเมือง 3 ถึง 6 เท่า และในขณะเดียวกันก็ยังอยู่ภายใต้อิทธิพลโดยตรงจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น แกนเชื่อมต่อความเร็วสูง: ทางด่วนโฮจิมินห์ - ม็อกบ๋าย, การขยายโฮจิมินห์ - ลองถั่น - เดากิ่ว, โฮจิมินห์ - ชอนถั่น หรือเส้นทางวงแหวนหมายเลข 3, 4, รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 2, 3A, 4B, 5, 6 และทางรถไฟที่เชื่อมต่อท่าเรือก๋ายเม็ป - ถิวาย

นอกจากนี้ พื้นที่เหล่านี้ยังติดกับท่าเรือและเขตอุตสาหกรรม โดยเฉพาะตามแนวแกนตะวันออก ใต้ (ฝูหมี่, ก๊ายเม็ป) และเหนือ ตะวันออกเฉียงเหนือ (บิ่ญเซือง, ด่งนาย ) ซึ่งมีกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์จำนวนมาก ทำให้เกิดความต้องการแรงงาน วิศวกร ผู้เชี่ยวชาญ อย่างแท้จริงเป็นจำนวนมาก...

นายตวน กล่าวว่า แนวโน้มประชากรที่ย้ายเข้ามาในเขตชานเมืองจะเป็นแนวโน้มหลัก เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์กำลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับเส้นทางคมนาคมที่เชื่อมต่อกันดีขึ้น ทำให้กระแสประชากรที่ย้ายเข้ามาในเขตชานเมืองมีอัตราเร่งสูงขึ้น

“นี่คือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด มีเกณฑ์ราคาที่เหมาะสม การคมนาคมสะดวก และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน” นายตวน กล่าว

โอกาสสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

นายดิงห์ มิญ ตวน กล่าวว่า การควบรวมกิจการเป็นมหานครจะสร้างแรงผลักดันที่แข็งแกร่งระหว่างภูมิภาค ซึ่งจะช่วยเพิ่มความดึงดูดการลงทุนทั้งในและต่างประเทศ และช่วยประสานการวางแผนและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการ ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานเชิงกลยุทธ์อย่างรวดเร็ว เช่น ทางหลวง รถไฟฟ้ามหานคร และการขยายถนนสายหลัก ซึ่งจะส่งเสริมการเชื่อมต่อและการหมุนเวียนของสินค้าและบริการทั่วทั้งภูมิภาค

นายตวน กล่าวว่า นี่เป็นโอกาสสำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะหากพวกเขารู้จักใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินและการเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐานได้ดี โครงการขนาดใหญ่ (พื้นที่มหานคร 50-200 ไร่) ก็สามารถสร้างมูลค่าชุมชนและรักษาอัตรากำไรได้ด้วยการเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนการก่อสร้างและใช้ประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะใหม่ๆ (รถไฟฟ้า ทางหลวง)

นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาด้วยรูปแบบพื้นที่เมืองที่บูรณาการสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน (โรงเรียน สาธารณสุข พาณิชยกรรม สวนสาธารณะ) จะเป็น “จุดเด่น” ในการดึงดูดผู้อยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็รับประกันอัตราการเติมเต็มที่เร็วกว่าเมื่อเทียบกับโครงการขนาดเล็ก

ทำให้เกิดโอกาสให้ผู้ซื้อมีทางเลือกด้านราคาและทำเลมากขึ้น ลดความกดดันที่จะต้อง “ซื้อ” ในย่านใจกลางเมือง

“เขตชานเมืองและเมืองบริวารไม่เพียงแต่มีที่ดินขนาดใหญ่และราคาที่เอื้อมถึงเท่านั้น แต่ยังได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่ทันสมัย จึงเป็นตัวเลือกที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึง แม้แต่สำหรับนักลงทุน กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในเขตชานเมืองก็มีศักยภาพในการเติบโตด้านราคาที่มั่นคงกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรี และมีความเสี่ยงต่อการเกิด “ฟองสบู่” ด้านราคาน้อยกว่า” คุณตวนกล่าว

การวาดแผนที่อสังหาริมทรัพย์ใหม่ของนครโฮจิมินห์

นายตวน กล่าวว่า ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งจุดเปลี่ยนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ เนื่องจากมีการตัดสินใจครั้งประวัติศาสตร์ 3 ประการเกิดขึ้นภายในเวลาเพียงไม่กี่เดือน ได้แก่ การจัดตั้งศูนย์การเงินระหว่างประเทศในเวียดนาม (คาดว่าจะมีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ทูเทียม) การอนุมัติแผนงานปี 2583 พร้อมวิสัยทัศน์ถึงปี 2563 และการควบรวมกิจการกับจังหวัดบิ่ญเซืองและบ่าเรีย-หวุงเต่ากับนครโฮจิมินห์ เพื่อก่อให้เกิดมหานครระดับภูมิภาค

นายตวนกล่าวว่า การตัดสินใจทั้งสามครั้งนี้ไม่เพียงแต่จะเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์การพัฒนาเมืองเท่านั้น แต่ยังเป็นการร่างแผนที่อสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์ใหม่อย่างน้อย 20 ปีข้างหน้าอีกด้วย อย่างไรก็ตาม นายตวนยังเตือนถึงความเสี่ยงที่ราคาที่ดินและราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ “จุดร้อน” อาจถูกผลักดันให้สูงเกินมูลค่าที่แท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ทูเถียมและเขตพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหลัก หากโครงสร้างพื้นฐานเชิงนโยบายและอุปสงค์ที่แท้จริงไม่สามารถปรับตัวตามทัน อาจเกิดสถานการณ์ “เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว - ลดลงอย่างรุนแรง”

นอกจากนี้ ตลาดดาวเทียมยังได้รับประโยชน์ แต่อัตราการเข้าอยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างชุมชนที่อยู่อาศัย การเปลี่ยนแปลงสิ่งอำนวยความสะดวก และการดึงดูดการลงทุนเพื่อสร้างงาน