“ยา” อันล้ำค่าสำหรับตลาดอสังหาฯ

ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2563 นายกรัฐมนตรีได้จัดตั้งคณะกรรมการกำกับดูแลเพื่อทบทวนการบังคับใช้กฎหมายที่ดินและจัดทำร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) และมอบหมายให้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบในการจัดทำร่างกฎหมาย

หลังจากบังคับใช้มา 3 ปี กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงนี้ได้รับเสียงวิพากษ์วิจารณ์จากประชาชนทุกระดับทั่วประเทศหลายล้านคน กฎหมายฉบับนี้จะนำเสนอต่อ รัฐสภา เพื่ออนุมัติในเดือนตุลาคม 2566 ในการประชุมสมัยที่ 6 สมัยที่ 15 ซึ่งจะเปิดประชุมในวันที่ 23 ตุลาคม 2566

เกี่ยวกับผลการปรึกษาหารือกับสาธารณะ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Dang Quoc Khanh ได้นำเสนอต่อรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 5 สมัยที่ 15 ว่า มีผู้แสดงความคิดเห็นและข้อเสนอแนะมากกว่า 12 ล้านรายการเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

เนื้อหาที่ประชาชนสนใจร่วมแสดงความคิดเห็นมุ่งเน้นไปที่ การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน การจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน การแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การจัดหาเงินทุนที่ดิน ราคาที่ดิน การวางแผน แผนการใช้ที่ดิน

ทั้งนี้ ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) หลังจากผ่านความเห็นชอบแล้ว มี 16 บท 263 มาตรา โดยเพิ่มมาตรา 5 มาตรา เพิ่มมาตราใหม่ 40 มาตรา และตัดมาตรา 13 มาตรา เมื่อเทียบกับร่างเดิม เพื่อรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน

ในฐานะผู้มีส่วนสนับสนุนแนวคิดโดยตรงในการแก้ไขกฎหมายที่ดิน ผู้แทนรัฐสภา Hoang Van Cuong หวังว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขแล้วจะได้รับการผ่านด้วยจิตวิญญาณแห่งนวัตกรรม บรรลุฉันทามติและความสามัคคีในระดับสูง และสร้างการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานในการบริหารจัดการที่ดิน เอาชนะข้อจำกัดและข้อบกพร่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาการร้องเรียนเรื่องที่ดินเช่นเดียวกับในอดีต

กฎหมายที่ดินปลดล็อกทรัพยากร “ปลดพันธนาการ” อสังหาริมทรัพย์

ดร.เหงีย น วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ร่วมกับนายเหงวอย ดัว ติน กล่าวว่า ในฐานะคนทำงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ เขาหวังว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่จะช่วยแก้ปัญหาความซ้ำซ้อนและความเหลื่อมล้ำระหว่างกฎหมาย ซึ่งเป็นสาเหตุของความยากลำบากสำหรับรัฐ นักลงทุน และประชาชน

ส่งผลให้เกิดความยากลำบากแก่ผู้ลงทุน ผู้ประกอบการ และหน่วยงานบริหารจัดการในการติดตามและกำกับดูแลตลาดให้พัฒนาได้อย่างมั่นคงและแข็งแรง ส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลานี้ อุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีจำกัดและสภาพคล่องลดลง คุณดิงห์หวังว่ากฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงนี้จะช่วยปลดล็อกทรัพยากร สร้างความมั่นคงให้กับสังคม ฟื้นความเชื่อมั่นของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มแรงผลักดันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

“นโยบายที่ออกมาอาจไม่ครอบคลุมทุกด้านของชีวิต แต่จำเป็นต้องขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในชีวิตจริง และใช้ทรัพยากรที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด” นายดินห์กล่าว

ประธาน VARS คาดหวังเป็นพิเศษว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขแล้วจะออกกฎระเบียบเฉพาะสำหรับกิจกรรมการชดเชยการเคลียร์พื้นที่ในลักษณะที่รับประกันความสมดุลของผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และนักลงทุน

นอกจากนี้ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวว่า ปัจจุบันมีโครงการหลายพันโครงการถูก “พักการขาย” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รอการแก้ไขทางกฎหมาย ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจึงคาดหวังว่ากฎหมายที่ดินจะมีข้อบังคับเฉพาะเจาะจง เพื่อช่วยขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการข้างต้น และในขณะเดียวกันก็ขจัดปัญหาที่บริษัทจัดการ “กลัวความผิดพลาดและกลัวความรับผิดชอบ” ในการอนุมัติโครงการ

ดร.เหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน เปิดเผยว่า เฉพาะ ในฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ มีโครงการประมาณ 400 โครงการที่ล่าช้ามานานหลายปีแต่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลกระทบอย่างมากจากปัญหาทางกฎหมาย ซึ่งคิดเป็น 70% ของปัญหาทั้งหมดของโครงการ

ที่น่าสังเกตคือ คุณคอยหวังว่ากฎหมายที่ดินจะสามารถกำหนดความจำเป็นในการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมได้ แม้ว่าในความเป็นจริงแล้วที่ดินในพื้นที่ต่างๆ เหลืออยู่ไม่มากนัก แต่การแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ธุรกิจเข้าถึงและใช้ที่ดินเพื่อลงทุนและพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคมได้ง่ายขึ้นยังคงเป็นเรื่องที่น่ากังวลอย่างยิ่ง

นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ารัฐบาลจะควบคุมโดยพระราชกฤษฎีกา ดังนั้นตัวแทนของ VNRea หวังว่ากระทรวงที่เกี่ยวข้อง เช่น กระทรวงการก่อสร้าง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง ฯลฯ จะออกเอกสารพร้อมกัน เพื่อให้สามารถนำกฎหมายไปปฏิบัติได้ทันที

ธุรกิจคาดหวังอะไรจากกฎหมายใหม่?

จากมุมมองทางธุรกิจ ดร. Do Thanh Trung ที่ปรึกษาคณะกรรมการบริหารของบริษัท Phuc Khang ได้แบ่งปันกับ Nguoi Dua Tin ว่ากฎหมายที่ดินมีความสำคัญมากในระบบกฎหมายของเวียดนาม โดยมีผลกระทบต่อผู้บริหารที่เกี่ยวข้องจากรัฐ ธุรกิจ และประชาชน และยังส่งผลต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอีกด้วย

ดังนั้น นายตรังจึงคาดหวังว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะเอื้อประโยชน์ต่อโครงการต่างๆ โดยเฉพาะโครงการในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท

นักวิเคราะห์กล่าวว่าเวียดนามมีความได้เปรียบอย่างมากในการพัฒนาการท่องเที่ยว ขณะที่กฎระเบียบเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังไม่ได้ถูกบัญญัติไว้ในกฎหมายฉบับเดิมโดยเฉพาะ ดังนั้น คุณ Trung เชื่อว่าในอนาคต กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่จะสร้างกลไกและนโยบายที่เหมาะสมยิ่งขึ้นเพื่ออำนวยความสะดวกในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้

ในส่วนของนายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนามและประธานคณะกรรมการบริษัทร่วมทุนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก (GP Invest) เขาได้แสดงความหวังว่ากฎหมายที่ดินจะทำให้ข้อมูลที่ดินได้รับการเผยแพร่อย่างแพร่หลาย

ในความเป็นจริง คุณ Hiep กล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงมีข้อบกพร่องอยู่มากมาย ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ความคืบหน้าของโครงการ ฯลฯ ล้วน “ซ่อนเร้นและล่องลอย” อยู่ในตลาด และเราสามารถรู้ได้ผ่านความสัมพันธ์เท่านั้น

ดังนั้น กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขนี้จะวาง "อิฐ" ก้อนแรกไว้สำหรับการประชาสัมพันธ์และสร้างข้อมูลที่โปร่งใสเกี่ยวกับตลาด ข้อมูลทางกฎหมาย ข้อมูลเกี่ยวกับความคืบหน้าพื้นฐานของโครงการ ข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์การซื้อขาย รวมถึงปริมาณและราคาธุรกรรมในแต่ละครั้ง

“ขณะนี้ภาคธุรกิจและนักลงทุนต่างตั้งตารออย่างใจจดใจจ่อว่าระบบกฎหมายจะได้รับการปรับเปลี่ยนอย่างไร เพื่อจะได้สามารถประเมินทิศทางการพัฒนาธุรกิจของตนใหม่ได้ เนื่องจากระบบกฎหมายที่กำลังได้รับการแก้ไขนี้เกี่ยวข้องโดยตรงและมีผลกระทบอย่างมากต่อการพัฒนาและการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์” คุณเฮียปกล่าว

ประธาน GP Invest หวังว่าการเปลี่ยนแปลงระบบกฎหมายของเวียดนามในเวลาที่เหมาะสมจะช่วยแก้ไขปัญหาและส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับประเทศที่มีประชากรกว่าร้อยล้านคนเช่นเรา ความต้องการที่อยู่อาศัยถือเป็นประเด็นร้อนอยู่เสมอ ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีโอกาสในการพัฒนาอีกมากมาย หากเราสามารถสร้างสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่เปิดกว้างและระเบียงทางกฎหมายสาธารณะที่โปร่งใส” ผู้นำ วิเคราะห์