ดังนั้น มาตรา 200 วรรค 3 แห่งร่าง พ.ร.บ.สถาบันสินเชื่อ (แก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดให้โอนหนี้สูญที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้รวดเร็วยิ่งขึ้น สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่าเรื่องนี้ถือเป็นเรื่องที่น่ากังวลอย่างยิ่ง เนื่องจากอาจทำให้เกิด “การอุดตัน” ในกิจกรรมการจัดการหนี้เสียของสถาบันสินเชื่อสำหรับหนี้เสียที่มีสินทรัพย์ค้ำประกันเป็นโครงการ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในข้อ 3 มาตรา 40 ของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566

เนื่องจากหากผู้ลงทุนต้องการโอนกรรมสิทธิ์ก็ต้องดำเนินการชำระภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของโครงการให้ครบถ้วนทั้งค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี) ให้กับรัฐ

ความเป็นจริงยังแสดงให้เห็นอีกว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาสินทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการคุ้มครองสำหรับการกู้หนี้โดยสถาบันสินเชื่อคือโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือส่วนหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ผู้ลงทุนในโครงการเหล่านี้ยังไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของตนเกี่ยวกับที่ดิน

ดังนั้น HoREA จึงเสนอให้แก้ไขข้อ 3 ข้อ 200 ในทิศทางที่ว่าสถาบันสินเชื่อมีสิทธิ์ที่จะโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นหลักประกันในการเรียกเก็บหนี้ ตราบใดที่โครงการดังกล่าวเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้:

โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่โอนต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในข้อ ก, ง, ด, ช และ ซ วรรค 1 มาตรา 40 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 29/2023/QH15 และต้องมีการตัดสินใจเรื่องการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ผู้รับโอนโครงการจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 40 วรรค 2 วรรค 4 และวรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉบับที่ 29/2023/QH15

หากข้อเสนอข้างต้นได้รับการอนุมัติ สมาคมเสนอให้อนุญาตให้ใช้บังคับมาตรา 200 วรรค 3 แห่งร่างกฎหมายสถาบันสินเชื่อ (แก้ไข) ก่อนกำหนด ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2567 พร้อมทั้งเสนอให้ยกเลิกมาตรา 210 วรรค 15 แห่งร่างกฎหมายสถาบันสินเชื่อ (แก้ไข) เนื่องจากไม่จำเป็นอีกต่อไป

ในทางกลับกัน หากไม่ได้รับการอนุมัติ HoREA เสนอให้แทนที่วลี "ผู้โอนโครงการ" ด้วยวลี "ผู้โอนโครงการ" ในข้อ 3 มาตรา 200 และข้อ 15 มาตรา 210 เพื่อให้แน่ใจถึงความถูกต้องและสอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายการก่อสร้าง 2014 (แก้ไขในปี 2020) กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 ในเวลาเดียวกัน ข้อ 15 มาตรา 210 ควรนำไปใช้ล่วงหน้าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 เพื่อหลีกเลี่ยง "ช่องว่างทางกฎหมาย" และสนับสนุนสถาบันสินเชื่อในการจัดการหนี้เสียที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็ว