บ่ายวันที่ 9 กันยายน สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ออกเอกสารขอประสานงานในการจัดการกับความยากลำบากของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในการใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2024

คาดว่าพรุ่งนี้ (10 ก.ย.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จะมีการประชุมหารือร่วมกับกระทรวงเศรษฐกิจและคณะกรรมการตุลาการรัฐสภา สำนักงานรัฐบาล กระทรวงการคลัง กระทรวงยุติธรรม กระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการวางแผนและการลงทุน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับประเด็นของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับการใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

HoREA เสนอให้ท้องถิ่นต่างๆ สามารถใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันต่อไปได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ในขณะที่ยังคงใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ต่อไป ภาพ: เลอ โตอัน

อ้างอิงข้อมูลจากกรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ ตามรายงานของ HoREA เนื่องจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังไม่ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ จึงมีบันทึกภาษีที่ค้างอยู่มากกว่า 8,800 รายการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 จนถึงปัจจุบัน

โดยมีรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 5,448 รายการ และรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 2,737 รายการ เป็นรายการภาษีเงินได้ที่ไม่มีภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ (ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ฯลฯ)

นอกจากนี้ ยังมีบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 346 รายการเมื่อรับรู้สิทธิการใช้ที่ดิน และบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 277 รายการเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ผ่านการวิจัย HoREA เสนอให้หน่วยงานภาษีแก้ไขกรณี 2,737 กรณีที่ภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไม่ได้เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ฯลฯ โดยทันที เนื่องจากกรณีเหล่านี้ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องทางกฎหมาย

สำหรับบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5,448 รายการที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ HoREA เสนอให้จัดประเภทบันทึกเหล่านี้เพื่อให้ได้แนวทางแก้ปัญหาที่เหมาะสม

ทั้งนี้ ปัญหาของไฟล์จำนวน 5,448 ไฟล์ดังกล่าวเกิดจากต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดตามมาตรา 17 ของหนังสือเวียนที่ 92/2015/TT-BTC ของกระทรวงการคลัง เกี่ยวกับการคำนวณภาษีจากรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็คือราคาโอนในแต่ละครั้งและอัตราภาษีนั่นเอง

หนังสือเวียนฉบับนี้กำหนดว่าราคาโอน (ทั้งที่ไม่รวมงานก่อสร้าง รวมงานก่อสร้างบนที่ดิน รวมถึงบ้าน และงานก่อสร้างที่จะก่อสร้างในอนาคต) ให้เป็นราคาที่ระบุไว้ในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์

ในกรณีที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ระบุราคาที่ดินไว้ หรือราคาที่ดินในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะเป็นราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์

HoREA เชื่อว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนของเมืองได้ออกรายการราคาขั้นต่ำสำหรับบ้านและที่ดินเป็นฐานในการพิจารณาราคาโอนแต่ละรายการในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และในความเป็นจริง เมื่อหน่วยงานภาษีตรวจพบสัญญาณของการประกาศราคาโอนต่ำกว่าความเป็นจริง หน่วยงานจึงได้ขอให้คู่กรณีประกาศใหม่อีกครั้ง วิธีนี้ช่วยป้องกันการขาดทุนทางภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างความตระหนักรู้เกี่ยวกับภาระผูกพันทางภาษีของนิติบุคคลที่ต้องเสียภาษี

อย่างไรก็ตาม หนังสือเวียนที่ 92/2015/TT-BTC กำหนดไว้ด้วยว่า ในกรณีที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ระบุราคาไว้ หรือราคาในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์ ราคาโอนจะกำหนดตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์

ปัจจุบันคณะกรรมการประชาชนเมืองยังไม่ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุง ดังนั้นหน่วยงานภาษีจึงไม่กล้าที่จะจัดการกับกรณีดังกล่าวและได้รายงานเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคณะกรรมการประชาชนเมืองแล้ว 2 ครั้ง

ดังนั้น HoREA จึงได้ขอให้กระทรวงการคลังออกเอกสารให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพในการจัดการบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจำนวน 5,448 รายการอันเนื่องมาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่ในนครโฮจิมินห์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบันทึกที่คู่โอนบันทึกราคาในสัญญาโอนเท่ากับหรือสูงกว่าราคาบ้านและที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ หน่วยงานภาษีจะดำเนินการแก้ไขการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

กรณีกรมสรรพากรตรวจพบสัญญาณการประกาศราคาโอนต่ำกว่าราคาบ้านและที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด กรมสรรพากรจะขอให้ทั้งสองฝ่ายประกาศราคาโอนใหม่ และพิจารณาแก้ไขการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับที่เคยทำในปีที่ผ่านมา

จากบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 346 รายการในการรับรู้สิทธิการใช้ที่ดินและบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 277 รายการเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน HoREA เห็นว่าจำเป็นที่จะต้องพยายามออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในเร็วๆ นี้ภายใน 1-2 สัปดาห์ข้างหน้า เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยเร็วที่สุด

นอกจากนี้ HoREA ยังได้เสนอให้อนุญาตให้ท้องถิ่นต่างๆ สามารถใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันต่อไปได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 โดยให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) จากนั้นบันทึกการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 346 รายการเมื่อรับรู้สิทธิการใช้ที่ดินและบันทึกการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 277 รายการเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (รวมถึงบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5,448 รายการเนื่องจากการโอนอสังหาริมทรัพย์) จะได้รับการแก้ไขในทันที