ตลาดกำลังกลับตัว

กรุงฮานอยเพิ่งออกรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งจะใช้บังคับระหว่างวันที่ 20 ธันวาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ดังนั้น ราคาที่ดินในหลายพื้นที่จึงเพิ่มขึ้น 3-4 เท่าเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม

ประเด็นใหม่ในรายการราคาที่ดินที่เพิ่งออกโดยฮานอยคือที่ดินในเขตเมืองและชนบทจะถูกกำหนดตามช่วงราคาตาม 4 ตำแหน่ง: ตำแหน่งที่ 1 เป็นที่ดินที่หันหน้าไปทางถนนสายหลัก ตำแหน่งที่ 2 เป็นที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยกว้าง 3.5 เมตรขึ้นไป ตำแหน่งที่ 3 เป็นที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยกว้าง 2 - 3.5 เมตร และตำแหน่งที่ 4 เป็นที่ดินที่หันหน้าไปทางซอยเล็กกว่า 2 เมตร

เมื่อดูตารางราคาที่ดินที่ฮานอยเพิ่งออก จะเห็นได้ง่ายๆ ว่าในพื้นที่หลายแห่งซึ่งเป็นจุดที่มีแนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์สูงนั้น ราคาที่ดินมักจะต่ำกว่าราคาพื้นอพาร์ตเมนต์ นี่เป็นแนวโน้มใหม่ เพราะเมื่อนานมาแล้วราคาที่ดินมักจะสูงกว่าอพาร์ทเมนท์ในบริเวณเดียวกัน

ดังนั้นกรอบราคาที่ดิน (ที่ดินที่อยู่อาศัยในเมือง) ในพื้นที่เมตรีฮา ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง อยู่ในช่วง 30.8 - 78.4 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม. พื้นที่เมตรีธอง อยู่ในช่วง 24.9 - 74.8 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม. และพื้นที่เมียวเขื่อน อยู่ในช่วง 33.8 - 85.5 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม .

ช่วงราคาที่ดินในเขตเมืองในพื้นที่มีดิ่ญตั้งแต่ 29.4 - 74.8 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม. พื้นที่ฟูโดตั้งแต่ 24.5 - 57 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม . พื้นที่ฟุกเดียนบนทางหลวงหมายเลข 32 ตั้งแต่ 27.2 - 67.7 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม. พื้นที่ถนนฟองแคนห์ 20.3 - 43.4 ล้านดองเวียดนามต่อ ^ตรม .

ในขณะเดียวกันราคาอพาร์ทเมนท์บริเวณถนนเหล่านี้ เช่น บริเวณถนนเลดุ๊กเทอ ถนนหลายสายในเขตเมืองมีดิ่ญ 2 และทางหลวงหมายเลข 32 มีราคาผันผวนตั้งแต่ 70 - 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

ในทำนองเดียวกัน พื้นที่ถนน Thang Long ผ่านชุมชน An Khanh มีมูลค่าตั้งแต่ 22.2 - 51 ล้าน VND/ ^ตร.ม. ถนน Van Xuan ผ่านชุมชน Kim Chung มีมูลค่าตั้งแต่ 23.2 - 53.3 ล้าน VND/ ^ตร.ม. ถนน 70 ผ่านชุมชน Van Canh มีมูลค่าตั้งแต่ 13.9 - 27.2 ล้าน VND/ ^ตร.ม. ทั้งนี้ ราคาขายของโครงการอพาร์ตเมนท์ในพื้นที่ รวมถึงอพาร์ตเมนท์มือสอง อยู่ในช่วง 45 - 70 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

ทั้งนี้ ควรเพิ่มเติมด้วยว่าส่วนต่างระหว่างราคาห้องชุดและราคาที่ดินในพื้นที่ที่กล่าวมาข้างต้น ส่วนหนึ่งมาจากราคาซื้อขายจริงของที่ดินในละแวกและเส้นทางที่กล่าวมาข้างต้น โดยเฉพาะทำเลที่ดินติดถนน ซึ่งสูงกว่าราคาที่กรุงฮานอยระบุไว้ในตารางราคาที่ดินปี 2568 หลายเท่า

และการปรับบัญชีราคาที่ดินของเมืองให้สอดคล้องกับตลาดนั้นจะพิจารณาจากหลายปัจจัย เพื่อให้เมืองมีความน่าดึงดูดการลงทุน และขจัดปัจจัยที่ทำให้ราคาซื้อขายที่ดินสูงขึ้นอันเกิดจากการเก็งกำไรและการกักตุนสินทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญ : เปรียบเทียบราคาที่ดินกับราคาอพาร์ตเมนท์เป็นเรื่องยาก

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับ Tuoi Tre Online ว่า จำเป็นต้องประเมินความแตกต่างของราคาที่ดินและราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เดียวกันอย่างรอบคอบ เนื่องจากโดยปกติ โครงการอพาร์ตเมนต์เมื่อส่งมอบจะมีสภาพความเป็นอยู่ครบครัน นี่ต่างจากการซื้อที่ดินริมถนนเพื่อสร้างบ้าน ที่บางครั้งพื้นที่ดินเหล่านี้มีสภาพการอยู่อาศัยที่ไม่สมบูรณ์

ดังนั้นกลไกราคาของห้องชุดจึงแตกต่างไปจากราคาที่ดิน คอนโดมิเนียมในปัจจุบัน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เหมาะแก่การอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก ราคาขายห้องชุดและที่ดินมักขึ้นอยู่กับสภาพความเป็นอยู่ สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม เช่น โรงพยาบาล ซูเปอร์มาร์เก็ต และโรงเรียน นายโวกล่าวเสริม

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ก่อนอื่น จำเป็นต้องตระหนักถึงปัจจัยบวกของการที่กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ในปี 2568 ซึ่งจะช่วยขจัดปัญหาทางกฎหมายและอุปสรรคสำหรับโครงการต่างๆ ในขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดิน

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประชาชนยังมีพื้นฐานในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมในการดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดินอีกด้วย เมื่อไม่นานมานี้ ฮานอยได้ใช้ราคาธุรกรรมตลาดในการจัดทำรายการราคาที่ดินปี 2568 ดังนั้นรายการราคานี้จึงสอดคล้องกับราคาตลาดของแต่ละพื้นที่อย่างใกล้ชิด

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ ตั้งข้อสังเกตว่า ในปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยแสดงสัญญาณว่าไม่จริงและเสมือนจริง เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยและธุรกิจมีมากเกินไป แต่อุปทานกลับมีไม่เพียงพอ ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงสร้างอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นเป็นสองหรือสามเท่า ไม่ใช่เพียงไม่กี่สิบเปอร์เซ็นต์เท่านั้น จากแนวโน้มนี้ นักลงทุนและนักเก็งกำไรก็ติดตามและดันราคาขึ้นเพื่อเพลิดเพลินกับส่วนต่าง ซึ่งสร้างสัญญาณเสมือนในตลาด

นายดิงห์ เปิดเผยว่า หลายครั้งพื้นที่ที่สำรวจเพื่อสร้างรายการราคาที่ดินไม่มีการทำธุรกรรมใดๆ เกิดขึ้นในช่วงนี้ แต่ทางหน่วยงานจัดการได้นำธุรกรรมเก่ามาสังเคราะห์ ทำให้ราคาตกต่ำ ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเม้นท์ในบริเวณดังกล่าวก็มีการขายในราคาสูงจนไม่สมเหตุสมผล

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางรายเชื่อว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้เป็นผลมาจากจิตวิทยาของครอบครัวหนุ่มสาวที่ต้องการอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์เพื่อใช้ประโยชน์จากสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างเต็มที่ อาศัยอยู่ชั้นเดียว และไม่จำเป็นต้องเสียเวลาในการก่อสร้าง