ราคาขึ้นเป็นระลอกไม่มีทีท่าจะลดลง

นางสาวทู และสามี (อาศัยอยู่ในเขตห่าดง ฮานอย) ตัดสินใจขายที่ดินในเขตทานห์ตรี (ฮานอย) เพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมืองเพื่อการลงทุนและให้เช่า เมื่อไปดูอพาร์ทเม้นท์หลายๆ แห่งในกรุงฮานอย เช่น ถั่นซวน เกาจิย ด่งดา... คุณธู่กล่าวว่าราคาค่อนข้างสูง

“ฉันขายที่ดินในอำเภอThanh Tri ไปในราคาประมาณ 3,000 ล้านดอง หากฉันซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาดประมาณ 100 ^{ตาราง} เมตรในอำเภอCau Giay หรืออำเภอThanh Xuan ฉันจะต้องจ่ายเงินประมาณ 5,000 - 6,000 ล้านดอง ขึ้นอยู่กับโครงการ” นางสาว Thu เล่า

อย่างไรก็ตาม หากเธอสามารถซื้ออพาร์ทเมนท์ในเขตใจกลางเมืองข้างต้นได้ คุณธูก็จะสามารถปล่อยเช่าได้ทันทีในราคาประมาณ 20 ล้านดองต่อเดือน เธอกำลังรอ “วางเงินมัดจำ” สำหรับอพาร์ทเมนท์ในเขตทานห์ซวน และมีลูกค้าขอเช่าในราคา 20 ล้านดอง/เดือน

ตามการสำรวจของ Thanh Nien พบว่าราคาอพาร์ทเมนท์ระดับกลางและราคาไม่แพงในเขตใจกลางเมืองบางแห่งของฮานอยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น โครงการบางส่วนในพื้นที่ถนน Nguyen Tuan, Le Van Thiem, Nguyen Huy Tuong, Vu Trong Phung, Le Van Luong... ของเขต Thanh Xuan มีราคาอยู่ที่ประมาณ 40 - 60 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

ในเขต Cau Giay, Nam Tu Liem, Hoang Mai, Hai Ba Trung... ราคาจะใกล้เคียงกับเขต Thanh Xuan แม้แต่ตึกที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนก็ยังมีราคาเริ่มต้นเกิน 60 ล้านดองต่อ ^ตรม . อพาร์ทเมนท์ที่มีราคาแพงที่สุดคืออพาร์ทเมนท์ในย่านเทโฮ (Tay Ho District) ระดับราคาในบริเวณนี้อาจสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ ถึง 1 เท่าครึ่งหรือ 2 เท่า โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ใกล้ทะเลสาบหรือใกล้ถนนสายหลัก การสำรวจยังแสดงให้เห็นอีกว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเป็นระลอกๆ และแทบไม่มีทีท่าว่าจะลดลงเลย

ในส่วนของราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ โครงการในเขต Cau Giay และ Thanh Xuan ในปัจจุบันมีราคาตั้งแต่ประมาณ 10 ล้านดองไปจนถึงมากกว่า 20 ล้านดองต่อเดือน สำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาดใหญ่ประมาณ 90 ^ตร.ม. ขึ้นไป ราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ในเขตอำเภอเตยโหมีราคาแพงกว่าบริเวณอื่น ขึ้นอยู่กับพื้นที่และอุปกรณ์ในบ้าน โดยอยู่ที่ตั้งแต่ 10 ล้านดองไปจนถึงประมาณ 30 ล้านดองต่อเดือน อพาร์ทเมนท์ขนาดมากกว่า 130 ^ตร.ม. พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครัน อาจมีราคาสูงถึง 35 - 40 ล้านดองต่อเดือน

รายงานล่าสุดของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่าในช่วงหลายเดือนแรกของปีนี้ ความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับกลางเพิ่มขึ้นร้อยละ 45 และอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงเพิ่มขึ้นร้อยละ 65

ตามการสำรวจของ Batdongsan.com ในกรุงฮานอย เฉพาะเดือนพฤษภาคมเพียงเดือนเดียว ความสนใจในกลุ่มอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นถึง 8%

ขณะเดียวกัน ในช่วงปี 2561 - 2565 อุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยตามสถิติของ Savills Vietnam ลดลง 14% ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 13%

ความต้องการจริงเพิ่มขึ้น ตลาดขาดผลิตภัณฑ์ใหม่

นายฮวง วัน นาม (อายุ 35 ปี อาศัยอยู่ในเขตเก๊าจาย) นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านการขายอพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมือง กล่าวว่า ในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 ราคาอพาร์ทเมนท์มีแนวโน้มคงที่และลดลงอย่างรวดเร็วในหลายโครงการ เนื่องมาจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำและการเช่าที่ไม่มีประสิทธิภาพ

ตามคำกล่าวของนายนัม ในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19 ราคาอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนระดับกลางที่มีพื้นที่ 80 - 90 ^ตร.ม. ในเขตทานซวน อยู่ที่ประมาณ 3 พันล้านดอง หรือประมาณ 30 ล้านดอง/ ^ตร.ม. แต่ราคาที่ “อ่อน” นี้ไม่ได้คงอยู่ยาวนาน ขณะที่การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 เริ่มมีสัญญาณว่าสามารถควบคุมได้แล้ว ราคาของอพาร์ทเมนท์ระดับกลางในเขตทานห์ซวนก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยอยู่ที่ประมาณ 40 ล้านดองต่อ ^ตร.ม. และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคครบครันด้านล่างนั้น ราคาได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นมากกว่า 50 ล้านดอง/ ^ตร.ม.

นายเหงียน วัน ทานห์ (อายุ 40 ปี อาศัยอยู่ในเขตบาดิ่ญ) ซึ่งเป็นนายหน้าอีกรายหนึ่ง ได้อธิบายถึงกระแสราคาอพาร์ตเมนท์ที่ปรับสูงขึ้นในตัวเมืองฮานอยว่า การที่ราคาเพิ่มขึ้นนั้น เป็นผลมาจากความต้องการอพาร์ตเมนท์ประเภทนี้ที่แท้จริงนั้นสูงอยู่เสมอ แต่ตลาดกลับมีสินค้าหายาก โดยส่วนใหญ่เป็นสินค้ารองที่ซื้อและขายกัน

นายทานห์ กล่าวว่า นอกจากนี้ หลังจากกระแสการออกจากเมืองไปอยู่ในป่า การลงทุนในที่ดินชานเมืองตามโครงการต่างๆ ที่ดินทำการเกษตร โฮมสเตย์... ผู้คนจำนวนมากก็หันกลับมาลงทุนในอพาร์ทเมนท์อีกครั้ง เพราะสภาพคล่องของประเภทนี้ดีกว่าที่ดิน

“ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ในเขตใจกลางเมืองมีราคาเช่าตั้งแต่ 10 ล้านถึง 30 ล้านดองต่อเดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกระแสเงินสดที่มั่นคงกว่าประเภทอื่นมาก” คุณ Thanh วิเคราะห์

ดังนั้นแทนที่จะทุ่มเงินไปกับที่ดินหรือผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนท์สำหรับนักท่องเที่ยวที่กำลังมีข้อพิพาททางกฎหมายอยู่ คนที่มีเงินเหลือทิ้งก็หันกลับมาลงทุนในอพาร์ทเมนท์แทน “บางคนใช้ประโยชน์จากเงินกู้เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ จากนั้นจึงปล่อยเช่า โดยใช้รายได้จากการเช่ามาจ่ายดอกเบี้ยธนาคาร” ถั่น เปิดเผย

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประเมินว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นเนื่องจากหลายสาเหตุ อันดับแรกคือการจัดหา เมื่อไม่นานมานี้ ในกรุงฮานอยไม่มีโครงการอพาร์ทเมนท์ใหม่ๆ เกิดขึ้นมากนักในใจกลางเมือง ดังนั้นกลุ่มอพาร์ทเมนท์ที่มีการซื้อขายมากที่สุดจึงยังคงเป็นสินค้าเก่าที่ซื้อและขายในตลาดรอง มีโครงการใหม่บางโครงการอยู่ในระหว่างการพัฒนาแต่ผู้ลงทุนยังไม่ได้เปิดให้ขาย และบางโครงการก็หยุดชะงักอยู่

ประการที่สอง ปัจจัยที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองสูงขึ้นนั้น นายดิงห์ เผยว่า อยู่ที่ความต้องการ “ความต้องการมีสูงเสมอ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ขนาดกลางที่มี 2-3 ห้องนอน ราคาประมาณ 4,000-5,000 ล้านดองต่อยูนิต ความต้องการมีสูงมากจนเมื่อไม่นานมานี้มีข่าวว่ามีโครงการบ้านจัดสรรเพียงโครงการเดียวเปิดขายในเขต Nam Tu Liem ซึ่งทำให้เกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์ในสังคมเป็นเวลาหลายเดือน ไม่ต้องพูดถึงอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง ราคาบ้านจัดสรรในกลุ่มราคาจับต้องได้ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วยังสร้างแรงกดดันให้ปรับราคาอพาร์ตเมนต์ในกลุ่มราคาปานกลางสูงขึ้นด้วย” นายดิงห์กล่าว

นอกจากนี้ นายดิงห์ กล่าวว่า จิตวิทยาและพฤติกรรมของลูกค้าเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์การลงทุนก็มีการเปลี่ยนแปลงไปบ้างเล็กน้อย “เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา กระแสการลงทุนในคอนโดเทล โฮมสเตย์ ที่ดินชานเมือง ที่ดินป่าไม้ และฟาร์มกำลังเฟื่องฟู และจิตวิทยาการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง เช่น คอนโดมิเนียมและบ้านรวมก็ชะลอตัวลงบ้าง แต่หลังจากเกิดเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับผลิตภัณฑ์ใหม่ดังกล่าวข้างต้น "ผลิตภัณฑ์แบบดั้งเดิม" ก็กลับมามีเสน่ห์อีกครั้ง” นายดิงห์กล่าว