บ้านพักสังคมต้องอาศัยมือของรัฐ

PV: ปี 2023 จะเป็นปีแห่งความยากลำบากและความท้าทายมากมายสำหรับเศรษฐกิจเวียดนามโดยทั่วไป และภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ รัฐบาลได้ออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อบรรเทาปัญหาทางการตลาด คุณประเมินความ “สนับสนุน” จากนโยบายสู่ตลาดอสังหาฯ ในช่วงนี้อย่างไรบ้าง?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นโยบายที่รัฐบาลออกมีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นโยบายต่างๆ ที่รัฐบาลออกนั้นเป็นเพียงการปลอบใจ ไม่ได้แทรกแซงอย่างลึกซึ้ง ตรงไปตรงมา และทั่วถึง ส่งผลต่อสุขภาพของประชาชนที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาฯ

อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของผม “ความเจ็บป่วย” ของตลาดอสังหาฯ ไม่ได้อยู่ที่นโยบาย แต่อยู่ที่ตัวธุรกิจเอง (ลงทุนผิดกลุ่ม ลงทุนผิดเป้าหมาย ทำธุรกิจ “เลี้ยงไก่” - PV) เมื่อการลงทุนผิดพลาด ธุรกิจต่างๆ มักจะกู้ยืมเงินจากธนาคารเป็นจำนวนมาก และไม่สามารถแก้ไขสถานการณ์ได้ ไม่มีนโยบายใดที่จะ "ช่วย" ธุรกิจเหล่านั้นได้ นอกจากนี้ นโยบายและกฎหมายยังมีการล่าช้าในระดับหนึ่งจึงไม่สามารถดำเนินการได้ในชั่วข้ามคืน

PV: หลายความเห็นบอกว่า พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ได้ขจัดปัญหาคอขวดของที่อยู่อาศัยสังคม คุณคิดอย่างไรเกี่ยวกับเรื่องนี้?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: จุดประสงค์ของบ้านพักสังคมคือเพื่อช่วยเหลือคนยากจนให้มีที่อยู่อาศัย เป็นนโยบายที่ดี แต่ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่าทำอย่างไร

กฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) มีความเปิดกว้างมากขึ้น ช่วยให้คนยากจนมีเงื่อนไขในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของรัฐ อย่างไรก็ตาม ในความคิดเห็นส่วนตัวของฉัน การเคหะสงเคราะห์ควรได้รับความช่วยเหลือจากรัฐแทนที่จะพึ่งพาภาคธุรกิจ

ในความเป็นจริง ธุรกิจหลายแห่งและเราได้ลงทุนด้านที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่หลังจากนั้นไม่นาน พวกเขาไม่สามารถอยู่รอดได้ ในช่วงที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม มีขั้นตอนบริหารจัดการ ราคาสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยธนาคาร ระยะเวลาก่อสร้างยาวนาน ฯลฯ ทำให้ธุรกิจประสบภาวะขาดทุนสองเท่า ดังนั้น ในปัจจุบัน ธุรกิจจึงลงทุนด้านที่อยู่อาศัยทางสังคมน้อยมาก

เรามุ่งหวังที่จะมีหน่วยที่อยู่อาศัยสังคม 1 ล้านหน่วยภายในปี 2030 แต่เราไม่มีเงินทุนหรือกลไกที่จะทำให้สิ่งนี้เกิดขึ้นได้ ฉันคิดว่าการที่เราจะ “ถึงเส้นชัย” ตามที่วางแผนไว้คงเป็นเรื่องยาก

ในความคิดของฉัน เราควรพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า และควรมีกฎเกณฑ์และมาตรฐานในการพัฒนากลุ่มนี้ การเช่าที่อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องมีคุณภาพสูงเท่ากับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้นผู้ยากจนจึงสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงได้ง่ายกว่า

อสังหาฯ จะรอดพ้นภาวะซบเซาได้หรือไม่?

PV: หลายความเห็นบอกว่าตลาดอสังหาฯ ได้รับปัจจัยบวกหลายอย่าง และปัจจุบันมีข้อมูลดีๆ เพียงพอที่จะเริ่มรอบใหม่ได้ คุณมีความคิดเห็นอย่างไรต่อภาพอสังหาฯ ในปี 2024?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพลิกกลับไปสู่ภาวะที่แย่ลงตั้งแต่ปี 2022 ไปจนถึงสิ้นปี 2023 และหลายคนเชื่อว่าตลาดจะฟื้นตัวอีกครั้งในช่วงปลายปี 2023 อย่างไรก็ตาม ตลาดในปีนี้ดูมืดมนอย่างเห็นได้ชัดจากการล้มละลาย บริษัทล้มละลาย บัญชีถูกล็อก...

ในความคิดของฉัน ปี 2023 ถือเป็นปีที่ "มืดมน" สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องร้องเรียนต่อเจ้าหน้าที่อย่างต่อเนื่องเพื่อขอ “ช่วยเหลือ” เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะตลาดหยุดชะงักและพังทลาย

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากผลกระทบของโควิด-19 ทำให้หลายคนเกิด “ความวิตกกังวล” ถึงขนาดต้องใช้เงินออมเพื่อดำรงชีวิต พวกเขาไม่มีเงินออม ไม่มีเงินซื้อบ้าน

เราต้องเผชิญกับความจริงที่ว่า ในขณะที่ผู้คนยังคงดิ้นรนกับชีวิตประจำวัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงดูมืดมนและแทบจะไม่กลับมาสดใสเลย ดังนั้น จากมุมมองของผม ในปี 2567 ตลาดอสังหาฯ คงไม่อาจเติบโตได้ตามที่คาดไว้ ผมบอกตรงๆ ว่าตลาดยังคงดูหม่นหมองต่อไป

PV: เพราะเหตุใดคุณจึงให้มุมมองว่าตลาดอสังหาฯ ไม่รอดพ้นจากสถานการณ์ที่เลวร้ายนี้?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: เป็นเวลาหลายปีแล้วที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นการลงทุนในผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ พวกเขาสร้างวิลล่า, อาคารพาณิชย์, รีสอร์ท... ในราคาแพงเพิ่มขึ้นหลายหมื่นล้านดองในช่วงเวลาสั้นๆ พวกเขาผลิตสินค้าเพื่อคนรวย มีแต่เจ้าสัวเท่านั้นที่สามารถซื้อได้ โดยไม่ใส่ใจผลิตสินค้าเพื่อผู้มีรายได้น้อยเลย

ความเป็นจริงนี้เกิดขึ้นไม่เพียงแต่ในนครโฮจิมินห์และฮานอยเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นในพื้นที่อื่นๆ อีกหลายแห่งด้วย โครงการที่เปิดกว้างจำนวนมากไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อชุมชนหรือสังคม แต่เปิดขึ้นเพื่อช่วยตัวเอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังพัฒนาวิลล่า รีสอร์ท อาคารพาณิชย์ ฯลฯ อย่างจริงจัง โดยหวังจะทำกำไร อย่างไรก็ตาม โครงการเหล่านี้มีขนาดใหญ่ซึ่งต้องใช้เงินกู้จากธนาคารและการออกพันธบัตรเป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ในบริบทเศรษฐกิจที่ยากลำบาก ธุรกิจต่างๆ ต้องเผชิญกับความเสี่ยง เพราะประสิทธิภาพในการใช้กลุ่มผลิตภัณฑ์นี้ไม่สูง แม้พื้นที่หลายแห่งจะสร้างขึ้นแล้วปล่อยทิ้งร้าง ปล่อยเช่าในราคา 0 บาท ภายใน 1-2 ปีก็ตาม สภาพคล่องต่ำ อัตราดอกเบี้ยสูง และแรงกดดันในการครบกำหนดชำระสูง ส่งผลให้ธุรกิจต้องดิ้นรน หากพูดให้เห็นภาพ ตลาดอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์อยู่ในภาวะ “ชะงักงัน” มีโครงการมากมายล้มเหลว และนักลงทุนไม่สามารถรับเงินคืนได้ เมื่อพิจารณาบริบทที่แท้จริงจะเห็นว่าธุรกิจอสังหาฯ ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก แต่ยังคงมี “เมฆดำ” อยู่มาก

ยิ่งไปกว่านั้น รัฐจะระบุตัวเจ้าของบ้านและเจ้าของภาษีบ้านหลังที่สองในเร็วๆ นี้ ซึ่งถือเป็นการโจมตีครั้งสำคัญต่อนักเก็งกำไรและผู้ฟอกเงินผ่านทางอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเหตุนี้ ผู้ที่ “ถือครอง” อสังหาริมทรัพย์จึงถูกบังคับให้ขายและหลบหนี

นอกจากนี้ รัฐบาลยังปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง ทำให้ธุรกิจต่างๆ ต้องประสบปัญหา อย่างไรก็ตามในความคิดของฉันนโยบายนี้ถูกต้องมาก ลองยกตัวอย่างกรณีของ Van Thinh Phat ซึ่งมีธุรกิจในเครือหลายร้อยแห่งกู้ยืมเงินทุน ส่งผลให้เกิดผลที่ตามมามากมาย การออกพันธบัตรและการให้สินเชื่อธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเป็นสิ่งจำเป็น

ในปี 2567 การครบกำหนดของธนาคารยังเป็นภาระสำหรับธุรกิจอีกด้วย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจะต้องครบกำหนดชำระคืนเงินกู้จากธนาคารและพันธบัตรในขณะที่กระแสเงินสดจำนวนมากไม่สามารถใช้ได้ ในขณะนี้เท่าที่ฉันทราบ มีธุรกิจบางแห่งที่ไม่สามารถเก็บค่าธรรมเนียมได้แม้แต่บาทเดียว เนื่องจากพวกเขาลงทุนไปมากในกลุ่มไฮเอนด์แต่ก็ไม่มีใครยังทุ่มเงินซื้อสินค้า ธุรกิจหลายแห่ง "ยืดอายุ" ของตนได้ โดยแนะนำให้ผู้คนขยายยอดขายออกไป 1-2 ปี หรือแปลงยอดขายให้กลายเป็นสินค้าส่วนเกิน ข้อเท็จจริงทั้งหมดนี้บอกเล่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นบางส่วน

PV: อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย ธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้อง "กู้" ไหมครับ?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: จริงๆ แล้ว ในช่วงเร็วๆ นี้มีธุรกิจจำนวนมากที่ทำธุรกิจในลักษณะเก็งกำไรและฉวยโอกาส ส่งผลให้ตลาดได้รับผลกระทบ พวกเขาขายผลิตภัณฑ์ที่เก็งกำไรและไม่มีประสิทธิภาพ และหากเรา "ช่วยเหลือ" พวกเขา มันก็จะไม่ยุติธรรมกับอุตสาหกรรมอื่น

เหตุใดเราจึงต้อง “ช่วยเหลือ” ในเมื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากดำเนินการเพียงเพื่อเก็งกำไร โดยไม่ได้ก่อให้เกิดประโยชน์ใดๆ แก่ชุมชน? ในความคิดผม ธุรกิจที่ทำธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ มีโครงการที่ดี และมีเป้าหมายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ควรได้รับการช่วยเหลือ สำหรับธุรกิจที่ดำเนินการไม่ถูกต้อง ตลาดจะต้องตัดสิน

PV: ขอบคุณสำหรับการสัมภาษณ์!

งานซาง