ตลาดยังคงยากลำบากในระยะสั้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Nguyen Van Duc กล่าวไว้ กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่ผ่านโดยรัฐสภา ถือเป็นช่องทางทางกฎหมายที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรงและยั่งยืน

อย่างไรก็ตาม กฎหมายเหล่านี้จะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงต้นปี 2568 และนายดึ๊กกังวลว่าธุรกิจและลูกค้าจำนวนเท่าใดที่จะสามารถ "แบกรับภาระ" และอยู่รอดได้ในช่วงเวลานั้น

อย่างไรก็ตาม จากมุมมองของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง เป็นเวลานานแล้วที่โครงการต่างๆ จำนวนหนึ่ง “นิ่งเฉย” รอการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย (ร้อยละ 70 ของปัญหาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์)

ดังนั้น กฎหมายที่ดินปี 2567 จึงคาดว่าจะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ช่วยให้โครงการต่างๆ มากมายสามารถ "ฟื้นคืน" และนำออกสู่ตลาดได้อย่างรวดเร็ว ประเด็นใหม่ในกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลกระทบอย่างมากต่อนิติบุคคลที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เหงียน วัน ดึ๊ก กล่าวว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ดีขึ้น และยังคงมีปัญหาในระยะสั้น

สำหรับกลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่า ผู้เชี่ยวชาญคาดว่ายังคงเงียบสงบและมีสภาพคล่องต่ำ โครงการทาวน์เฮ้าส์และวิลล่าในตัวเมืองจะขายยากเพราะได้รับผลกระทบจาก “ทะเบียนบ้าน” และ “ภาษีโรงเรือน”

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เน้นการลงทุนในผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ ราคาของวิลล่าและอาคารพาณิชย์มีราคาค่อนข้างแพง และเพิ่มขึ้น "อย่างรวดเร็ว" ในช่วงเวลาสั้นๆ พวกเขาผลิตผลิตภัณฑ์ที่มุ่งเป้าไปที่คนรวยและไม่สนใจผลิตภัณฑ์ "ราคาจับต้องได้" ที่รองรับคนส่วนใหญ่ซึ่งก็คือคนที่มีรายได้น้อย เมื่อโครงการต่างๆ ถูกเปิดขึ้นพร้อมกันโดยมีเป้าหมายเพื่อแสวงหากำไรโดยไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ใดๆ แก่ชุมชนและสังคม นั่นหมายความว่ากลยุทธ์ทางธุรกิจของพวกเขาคือ "ห่างกันหนึ่งนิ้วแต่ห่างกันหนึ่งไมล์"

“คอนโดเทล ตึกแถว และวิลล่าตากอากาศนับหมื่นแห่งถูกอายัดไว้ ดังนั้น ธุรกิจ ลูกค้า และธนาคารจะประสบภาวะขาดทุนอย่างหนัก นี่คือหายนะครั้งใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน

ในบริบทที่ธุรกิจหลายแห่งไม่สามารถขายสินค้าได้ ไม่สามารถหมุนเวียนทุน และไม่มีแหล่งเงินทุนสำหรับการปรับโครงสร้างองค์กร บัญชีต่างๆ จะถูกอายัดในขณะที่ภาระในการชำระดอกเบี้ยและวันครบกำหนดของพันธบัตรธนาคารสร้างภาระหนักให้กับธุรกิจ นอกจากนี้ โครงการต่างๆ มากมายต้องหยุดชะงัก บางโครงการยังมีปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ธุรกิจต่างๆ ตกอยู่ในภาวะ “วิตกกังวล” แม้แต่ธุรกิจที่ไม่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจเพียงพอก็ยังต้อง “ล่มสลาย” นายดึ๊กได้เปิดเผยมุมมองของเขา

กลุ่มอพาร์ตเมนท์ราคายังปรับตัวเพิ่มขึ้น

ในส่วนของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ผู้เชี่ยวชาญ Nguyen Van Duc ประเมินว่านี่คือกลุ่มที่มีอัตราการดูดซึมที่ดีที่สุดในตลาดปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม อุปทานในกลุ่มนี้ยังไม่ดีขึ้นเนื่องจากโครงการที่มีใบอนุญาตก่อสร้างมีไม่เพียงพอ และมีอาคารอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จเพียงไม่กี่แห่งในใจกลางเมือง

โครงการที่มีจำนวนจำกัดและอุปทานไม่สอดคล้องกับความต้องการทำให้ราคาขายขั้นต้นเฉลี่ยยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง กลุ่มนี้จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนการก่อสร้าง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และคุณภาพที่เพิ่มขึ้น

สถิติล่าสุดจาก Savills แสดงให้เห็นว่าในฮานอย ราคาอพาร์ทเมนท์จะอยู่ที่ 51 - 70 ล้านดองต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี 2023 และอพาร์ทเมนท์ที่ขายได้ 49% จะอยู่ในช่วงราคาดังกล่าว ด้วยเหตุนี้ กลุ่มอพาร์ตเมนต์จึงได้กำหนดเกณฑ์ราคาใหม่ อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4 พันล้านดองคิดเป็น 42% ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 2566 อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 2,000-4,000 ล้านดองคิดเป็น 55% ของส่วนแบ่งตลาด มีเพียงร้อยละ 3 ของอพาร์ทเมนต์เท่านั้นที่มีราคาขายต่ำกว่า 2 พันล้านดอง

ในทำนองเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ทเมนท์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโครงการที่อยู่ในใจกลางเมือง ในความเป็นจริง ตลาดยังขาดแคลนโครงการในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับกลางและระดับไฮเอนด์ ที่เข้าเกณฑ์การระดมทุนและธุรกรรม

รายงานจากกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระบุว่าในปี 2566 เมืองโฮจิมินห์จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 19 โครงการ (มี 17,753 ยูนิต) ที่เข้าเงื่อนไขสำหรับการขายและเช่าซื้อผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคตที่จะออกสู่ตลาด ทั้งนี้ กลุ่มราคาปานกลางมีจำนวน 5,051 ยูนิต กลุ่มราคาสูงมีจำนวน 11,334 ยูนิต และไม่มีโครงการในกลุ่มราคาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแต่อย่างใด

ในส่วนของธุรกิจเคหะสงเคราะห์สังคม นายเหงียน วัน ดึ๊ก ยอมรับว่ามีการปรับปรุง มี “แสงสว่าง” เมื่อเทียบกับปี 2566 อย่างไรก็ตาม กลุ่มธุรกิจนี้ไม่มีธุรกิจเข้ามาลงทุนมากนัก เนื่องจากมีขั้นตอนที่ซับซ้อนและเงื่อนไขที่ไม่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจ “กฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขมีความเปิดกว้างมากขึ้น ทำให้ผู้ยากจนเข้าถึงที่อยู่อาศัยของรัฐได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้กฎหมายต้องใช้เวลา เป้าหมายการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านหลังนั้นยากที่จะบรรลุเป้าหมายตามที่วางแผนไว้หากรัฐบาลไม่มีวิสัยทัศน์เชิงยุทธศาสตร์ วิธีการเชิงปฏิบัติและเชิงวิทยาศาสตร์ แทนที่จะพึ่งพาแต่ธุรกิจเพียงอย่างเดียว เรามุ่งมั่นที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เสร็จ 1 ล้านยูนิตภายในปี 2030 แต่ในความเป็นจริงแล้ว เงินทุนและกลไกต่างๆ ยังคงขาดแคลนอยู่” นายเหงียน วัน ดึ๊ก กล่าว