ราคาอพาร์ตเมนท์เริ่มลดลง ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะ 'เพิ่มขึ้น' เร็วๆ นี้

รายงานประจำไตรมาส 1/2567 ของ Property Guru Vietnam ระบุว่าตลาดที่ดินเริ่ม "ฟื้นตัว" ความสนใจในที่ดินในช่วงสองไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 อยู่ที่เพียง 44% ของความต้องการในช่วงที่ตลาดกำลังร้อนแรงของปี 2564 แต่ในไตรมาสแรกของปี 2567 ความต้องการที่ดินได้เพิ่มขึ้นเป็น 48% ความต้องการที่ดินในเขตชานเมืองบางพื้นที่ทางภาคเหนือเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่วนภาคใต้ ระดับความสนใจในที่ดินได้หยุดลดลง

ก่อนหน้านี้ รายงานของ กระทรวงก่อสร้าง ยังระบุด้วยว่าการซื้อขายที่ดินมีการเติบโตเชิงบวกในช่วงครึ่งหลังของปีที่แล้ว โดยในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 ทั่วประเทศมีการซื้อขายที่ดินสำเร็จประมาณ 27,590 รายการ สะสมในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2566 ซึ่งจำนวนการซื้อขายที่ดินเพิ่มขึ้น 28.4% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกของปี 2567 โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าหลายพื้นที่มีการซื้อขายที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างฉับพลัน โดยเฉพาะที่ดินที่ถูกแบ่งแยก นักลงทุนจำนวนมากกำลังมองหาที่ดินในเขตชานเมืองของเมืองใหญ่ พื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง และอัตราการขยายตัวของเมืองสูง

ราคาที่ดินที่ซื้อขายสำเร็จลดลง 20-30% เมื่อเทียบกับช่วงสูงสุด แต่ทรงตัวและไม่มีสัญญาณการลดลง เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2566 ราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 5% โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดชานเมือง ฮานอย และเขตอุตสาหกรรมที่เชื่อมโยงกับนิคมอุตสาหกรรมมีอัตราเพิ่มขึ้น 10-20%

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Property Guru Vietnam เปิดเผยว่า จำนวนนักลงทุนที่มีเงินทุนสำหรับซื้อที่ดินกำลังเพิ่มขึ้น เมื่อความต้องการที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ราคาที่ดินก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย นายหน้าซื้อขายที่ดินหลายรายก็ยืนยันว่าราคาที่ดินมีการปรับขึ้นตั้งแต่เดือนมีนาคมปีนี้

นายดิงห์ มิญ ตวน อธิบายข้อความข้างต้นว่า การฟื้นตัวของตลาดที่ดินในช่วงแรกนั้นเกิดจากปัจจัย 2 ประการ คือ การคาดการณ์ถึงการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป และ “ความอิ่มตัว” ของช่องทางการลงทุนอื่นๆ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) จะส่งผลกระทบต่อตลาดที่ดินค่อนข้างมากตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป กฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งที่ดินถือเป็นประเด็นร้อน คาดการณ์ว่าอุปทานของที่ดินแบ่งจะลดลงอย่างรวดเร็วหลังปี 2568 แต่ความต้องการที่ดินไม่น่าจะลดลงในระยะยาว เนื่องจากชาวเวียดนามยังคงนิยมที่ดินประเภทนี้ เมื่ออุปทานต่ำและความต้องการสูง ราคาที่ดินก็จะสูงขึ้น นักลงทุนจำนวนมากต้องการเข้าใจแนวโน้มนี้ และจะเริ่มมองหาที่ดินก่อนที่กฎหมายฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังมีสินค้าให้ลงทุนไม่มากนัก กลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคง “ติดขัด” กับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากกระบวนการทางกฎหมายยังไม่แล้วเสร็จ บ้านและทาวน์เฮาส์ส่วนตัวยังไม่หลากหลาย และราคาขายก็สูง ขณะเดียวกัน ที่ดินเป็นสินค้าที่ซื้อง่าย โอนง่าย มีใบรับรอง และทำให้สินทรัพย์มีเสถียรภาพ ปลอดภัย มีกำไรดี และที่สำคัญที่สุดคือราคาที่ดินในปัจจุบันยังคง “อ่อนตัว” มากเมื่อเทียบกับ 2-3 ปีก่อน

ที่ดินเป็นการลงทุนรูปแบบหนึ่งที่สมาชิกในตลาดทุกคนสามารถลงทุนได้ เนื่องจากความหลากหลายของพื้นที่ ราคา และภูมิภาค ในพื้นที่ที่มีการเติบโต ทางเศรษฐกิจ อย่างรวดเร็ว ที่ดินในพื้นที่นี้จะยังคงเติบโตอย่างยั่งยืน เนื่องจากแนวโน้มการกระจายตัวของประชากรและระบบโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่ค่อยๆ ก่อตัวขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ มิญ ตวน ยังเน้นย้ำด้วยว่าผลิตภัณฑ์ที่ดินไม่สามารถเพิ่มราคาและเป็นที่ยอมรับของตลาดได้ทั้งหมด

“ ผู้ซื้อจะมองหาเฉพาะที่ดินที่มีข้อได้เปรียบทางกฎหมายที่ชัดเจน ทำเลที่ตั้งดี ใกล้โครงสร้างพื้นฐานหรือเขตอุตสาหกรรม และมีมูลค่าเชิงพาณิชย์เท่านั้น ซึ่งอาจส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นจะไม่รุนแรงเท่าช่วงพีค และไม่น่าจะเกิดการขึ้นราคาแบบ “น่าตกใจ” เหมือนที่เกิดขึ้นเมื่อไม่กี่ปีก่อน ” นายตวนกล่าว

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า นักลงทุนกำลังเริ่มต้นการเดินทางของการ "ล่าหา" ที่ดินในเขตชานเมืองของเมืองใหญ่ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง และมีอัตราการขยายตัวของเมืองสูง โดยราคาถือว่า "ถูก" มาก และยังมีโอกาสเติบโตอีกมากในอนาคต

นอกจากนี้ ความต้องการซื้อที่ดินเป็นสินทรัพย์ยังคงเป็นที่ต้องการของนักลงทุนและยังคงเป็นกลุ่มตัวเลือกอันดับต้นๆ อีกด้วย

“ ที่ดินได้รับความนิยมจากนักลงทุนอยู่เสมอ เนื่องด้วยมีหลายปัจจัย โดยทั่วไปแล้ว ความนิยมในบ้านที่ติดกับที่ดินและความจำเป็นในการสะสมสินทรัพย์ที่ปลอดภัย รวมถึงความสามารถในการเพิ่มผลกำไรจากที่ดินยังคงสูง ” นายดินห์กล่าว