อพาร์ทเมนท์เป็นจุดเดียวที่สดใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์

หลายส่วนกำลังประสบกับภาวะอุปทานลดลง

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่ประกาศโดย DKRA Group เมื่อไม่นานนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้ยังไม่มีการพัฒนาก้าวหน้า

โดยเฉพาะในส่วนของที่ดิน ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีอุปทานจาก 6 โครงการ ประกอบด้วยโครงการใหม่ 3 โครงการ และโครงการที่เปิดขายในเฟสถัดไปอีก 3 โครงการ รวม 271 แปลง อุปทานใหม่ในไตรมาสนี้ลดลงอย่างมาก เพียง 21% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565

ยอดขายในตลาดใหม่ลดลง 82% และ 88% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าและช่วงเดียวกันของปีก่อนตามลำดับ ธุรกรรมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 20 ล้านดอง/ตร.ม.

หลงอาน เป็นตลาดหลักสำหรับยางประเภทนี้ คิดเป็นประมาณ 47% ของอุปทาน และ 57% ของการบริโภคใหม่ ระดับราคาหลักไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับการเปิดตัวครั้งก่อน แต่เพิ่มขึ้น 1% - 3% ในช่วงเวลาเดียวกัน

นักลงทุนยังคงใช้นโยบายจูงใจ ส่วนลด ฯลฯ เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด มูลค่าผลิตภัณฑ์รองลดลงเฉลี่ย 8% - 12% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 ธุรกรรมส่วนใหญ่เกิดขึ้นในโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนทางกฎหมายเสร็จสมบูรณ์

สำหรับทาวน์เฮาส์และวิลล่า มีอุปทานจาก 4 โครงการ ประกอบด้วยโครงการใหม่ 2 โครงการ และโครงการเปิดขายในเฟสถัดไปอีก 2 โครงการ จำนวน 144 ยูนิต อุปทานใหม่ลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ 93% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หรือประมาณ 5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 ความต้องการของตลาดเพิ่มขึ้นเล็กน้อย มีสัญญาณเชิงบวกเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2566 แต่ยังคงค่อนข้างต่ำ เพียงประมาณ 2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ตลาด ด่งนาย เป็นตลาดที่มีสัดส่วนอุปทานใหม่และการบริโภคสูงในไตรมาสนี้ โดยมีอัตราอยู่ที่ 47.2% และ 88% ตามลำดับ เฉพาะในนครโฮจิมินห์ เป็นครั้งแรกที่ไม่มีอุปทานใหม่ขายในไตรมาสนี้

ระดับราคาหลักของประเภทนี้ไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า นักลงทุนยังคงใช้นโยบายจูงใจ ส่วนลด สัญญาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

สภาพคล่องในตลาดรองอยู่ในระดับปานกลาง โดยราคาลดลงเฉลี่ย 11% - 15% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 ในบริบทของสภาพคล่องในตลาดที่ลดลง แรงกดดันด้านดอกเบี้ย ฯลฯ นักลงทุนจำเป็นต้องลดกำไร/ราคาขายเพื่อกู้คืนกระแสเงินสด

สำหรับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงมากที่สุดในปี 2566 ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท วิลล่า และทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ ทั้งสองประเภท ไม่มีความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญทั้งในด้านอุปทานและราคาขาย ขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งสองประเภทนี้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ และการบริโภคทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ท กลุ่ม DKRA เชื่อว่า เศรษฐกิจ มหภาคยังคงมีความท้าทายมากมาย การไหลเวียนของเงินทุนมีความยุ่งยาก และขึ้นอยู่กับการเติบโตของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ทำให้คาดว่าตลาดรีสอร์ทโดยทั่วไปและกลุ่มทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์โดยเฉพาะจะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมายในอนาคต

คอนโดมิเนียมเป็นจุดสว่างของตลาดในไตรมาสที่ 3 ปี 2566

ดังนั้น อุปทานใหม่ของอาคารอพาร์ตเมนต์จึงมาจาก 17 โครงการ ซึ่งประกอบด้วยโครงการใหม่ 1 โครงการ และโครงการที่เปิดขายในระยะต่อไปอีก 16 โครงการ อุปทานใหม่ในไตรมาส 3 ปี 2566 สูงกว่าไตรมาสก่อนหน้า 2.5 เท่า แต่คิดเป็น 83% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยในนครโฮจิมินห์เพียงแห่งเดียวมีสัดส่วนเกือบ 90% ของอุปทานใหม่ที่เปิดขายในตลาดทั้งหมด

ในนครโฮจิมินห์ กลุ่มอาคารเกรดเอมีสัดส่วนถึงสองในสามของอุปทานใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาสนี้ โดยโครงการส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ทางตะวันออกของเมือง ส่วนกลุ่มอาคารเกรดซีกลับมาอีกครั้งหลังจากหายไปนาน แต่คิดเป็นเพียงประมาณ 4% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด

ตลาดมีสัญญาณบวกเมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2566 โดยอัตราการดูดซับอุปทานใหม่สูงถึง 72% โดยมีปริมาณการบริโภคสูงกว่าไตรมาสก่อนหน้า 2.8 เท่า หรือเพิ่มขึ้น 13% ในช่วงเวลาเดียวกัน ระยะเวลาการจองโครงการที่เปิดขายในไตรมาสนี้เฉลี่ย 3-5 เดือน

นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงใช้นโยบายส่วนลดการชำระเงินด่วน การขยายระยะเวลาการชำระเงิน การเปิดบัญชีของขวัญ ฯลฯ เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด ราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากนัก สภาพคล่องในตลาดรองฟื้นตัว โดยราคาขายเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% - 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งได้รับอิทธิพลจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์เมื่อเร็วๆ นี้

จากการคาดการณ์ตลาดนี้ในไตรมาสหน้า DKRA Group เชื่อว่าอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในไตรมาสสุดท้ายของปีอาจลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่สามของปี 2566 ดังนั้นในนครโฮจิมินห์จะมีอพาร์ตเมนต์สำหรับขายประมาณ 1,200 ถึง 1,600 ยูนิต ในขณะที่ในบิ่ญเซืองจะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 700 ถึง 900 ยูนิต ด่งนายมีประมาณ 200 ยูนิต หรือบ่าเรีย-หวุงเต่ามีประมาณ 150 ยูนิตที่คาดว่าจะเปิดใหม่สำหรับขาย

อพาร์ตเมนต์คลาส A จะยังคงได้รับความนิยมสูงสุดในนครโฮจิมินห์ ขณะที่อพาร์ตเมนต์คลาส B และ C จะเป็นอุปทานใหม่อันดับต้นๆ ในจังหวัดใกล้เคียง ธุรกรรมจะเน้นไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน นักลงทุนที่มีศักยภาพทางการเงิน และความคืบหน้าในการก่อสร้างที่รวดเร็ว

ราคาขายขั้นต้นยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิต อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อได้รับประโยชน์จากนโยบายการขยายเวลาการชำระเงิน ส่วนลดสำหรับการชำระเงินล่วงหน้า และการสนับสนุนสินเชื่อธนาคารจากนักลงทุนเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ราคาและสภาพคล่องรองมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวต่อไปในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 โดยได้รับแรงหนุนจากการลดอัตราดอกเบี้ยและจิตวิทยาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงพีคซีซั่นในช่วงปลายปี