มหาเศรษฐีที่สร้างตัวเองขึ้นมาสร้างอาณาจักรมูลค่า 1.2 พันล้านเหรียญจากดินแดนที่ถูกลืม โดยไม่สนใจวอลล์สตรีท

ทุกเช้าเวลา 5 โมงเช้า ขณะที่เขาเตรียมตัวสำหรับวันใหม่ แพท นีล มหาเศรษฐีผู้สร้างบ้านจะครุ่นคิดถึงตลาดการเงิน “กระบวนการคิดมักจะเริ่มต้นในห้องอาบน้ำและจบลงตอน 8 โมงเช้า” เขากล่าว คำถามที่เขาถามตัวเองคือ “ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีในวันนี้จะเป็นอย่างไร”

แต่สิ่งที่น่าแปลกก็คือ นีลไม่ได้ถือครองพันธบัตรรัฐบาลแม้แต่ฉบับเดียว อันที่จริง เขาไม่ได้ถือครองหุ้นหรือพันธบัตรที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ใดๆ เลย จากมูลค่าทรัพย์สินสุทธิที่ประเมินไว้ 1.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เขาเฝ้าติดตามตลาดเหล่านี้ด้วยจุดประสงค์เดียว คือเพื่อคาดการณ์อารมณ์และพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้ซื้อบ้าน

ส่วนตัวเขาเองนั้น โชคลาภเกือบทั้งหมดของเขาถูกเทลงในที่แห่งเดียว นั่นก็คือบริษัทรับเหมาก่อสร้าง Neal Communities ที่เขาสร้างมาตั้งแต่ปี 1970 โดยมีบ้านมากกว่า 25,000 หลังที่สร้างขึ้นทั่วฟลอริดา

“ผมชอบที่จะควบคุมอนาคตของตัวเอง” นีล วัย 76 ปี อธิบาย ปรัชญานี้อธิบายได้ว่าทำไมเขาจึงลงทุนซ้ำๆ ในธุรกิจของตัวเองอยู่เสมอ “ผมไม่ได้ใช้ชีวิตฟุ่มเฟือย และแผนการเกษียณอายุของผมก็คือธุรกิจของผม เราไม่จำเป็นต้องมีกองทุนบำเหน็จบำนาญ เพราะเราไม่ได้วางแผนที่จะเกษียณ” เมื่อเขาต้องการเงินสดเพิ่ม เขาจะขายที่ดินเปล่าจากธนาคารที่ดินขนาดใหญ่ของเขา

เส้นทางสู่ปรัชญา “การควบคุมตนเอง” นี้ไม่ได้ราบรื่นนัก มันเกิดจากความตกต่ำอันเจ็บปวดของตลาดหุ้น ซึ่งเป็นที่ที่เขาเคยเชื่อมั่น

ร่วงจากวอลล์สตรีทและประกาศจะออกจากตลาด

ก่อนที่จะก้าวขึ้นเป็นเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์ แพท นีล เป็นนักธุรกิจที่เก่งกาจ เขาเติบโตในรัฐไอโอวาในช่วงทศวรรษ 1950 เขาเรียนรู้วิธีการหาเงินตั้งแต่เนิ่นๆ ตั้งแต่การบรรจุผงซักฟอก การตัดหญ้า การส่งหนังสือพิมพ์ และการเริ่มต้นธุรกิจทำความสะอาด เมื่อถึงชั้นมัธยมปลาย เขามีรายได้หลายพันดอลลาร์ต่อปี บางครั้งก็มากกว่าที่แม่ของเขาซึ่งเป็นครูเสียอีก

การลงทุนครั้งแรกของเขาเกิดขึ้นเมื่ออายุ 16 ปี โดยซื้อหุ้น Iowa Beef Packers จำนวน 100 หุ้น ในราคา 1,500 ดอลลาร์สหรัฐฯ เขาขายหุ้นนี้ไปตอนเรียนมหาวิทยาลัยในราคา 3,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ทำให้เงินลงทุนเริ่มแรกเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ความสำเร็จในช่วงแรกทำให้เขาเชื่อมั่นว่าตลาดหุ้นเป็นเกมที่ทำกำไรได้มหาศาล

อย่างไรก็ตาม โชคลาภนั้นไม่ยั่งยืน ต้นปี 1970 นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์คนแรกของนีลแนะนำให้เขาซื้อหุ้นของเดลต้า คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเป็นบริษัทสินเชื่อบ้านเคลื่อนที่ จำนวน 100 หุ้น ในราคาหุ้นละ 28 ดอลลาร์ หลังจากราคาหุ้นปรับตัวขึ้นเล็กน้อย ราคาหุ้นก็ร่วงลงอย่างหนักหลังจากรายงานผลประกอบการออกมาย่ำแย่ นายหน้าแนะนำให้เขา "เฉลี่ยราคาหุ้นลง" ที่ 14 ดอลลาร์ นีลก็ทำตาม แต่เขากลับมองดูอย่างสิ้นหวังเมื่อเงินลงทุนทั้งหมดของเขาสูญสลายไป เมื่อบริษัทล้มละลายและราคาหุ้นร่วงลงเหลือศูนย์

ที่น่าขันก็คือ ในเวลาต่อมา นายหน้าได้ออกจากอุตสาหกรรมนี้และกลายมาเป็นคนขายเนื้อ

หลังจาก "ไม่ได้ดีขึ้นเลย" กับโบรกเกอร์คนที่สอง นีลก็ตัดสินใจครั้งสำคัญที่เปลี่ยนเส้นทางอาชีพของเขา ด้วยการหยุดซื้อหุ้นทั้งหมดหลังปี 1972 เขาตระหนักว่าการลงทุนในหุ้นคือการฝากโชคชะตาทางการเงินของเขาไว้ในมือของคนแปลกหน้า จากประสบการณ์เหล่านั้น ปรัชญาการลงทุนแบบใหม่จึงถือกำเนิดขึ้น ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่เขาสามารถกำหนดทิศทางและควบคุมได้ด้วยตัวเอง

ปรัชญาการล่า "อินทรี": ซื้อที่ดินก่อนสร้างถนน

แพท นีล ลาออกจากวอลล์สตรีท และทุ่มเทพลังงาน ความคิด และการเงินให้กับสิ่งที่เขาถนัดที่สุด นั่นคือ การสร้างบ้าน กลยุทธ์ของเขาแม้จะดูเรียบง่าย แต่กลับเน้นความเชี่ยวชาญและการมองการณ์ไกล มองหาโอกาสก่อนคนทั่วไป

“ผมและลูกชายรู้เรื่องที่ดินมากกว่าใครๆ” เขากล่าว นี่ไม่ใช่คำโอ้อวด แต่เป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความพยายามอย่างไม่ลดละที่ทุ่มเทลงไป เขาไม่ได้นั่งวิเคราะห์แผนภูมิในสำนักงาน แต่เขาและลูกชายใช้เวลาทั้งวันในการตระเวนหาที่ดิน โทรหาคนในพื้นที่ อ่านข่าวมรณกรรมเพื่อหาทายาทที่ต้องการขาย และคอยจับตาดูการตัดสินใจเล็กๆ น้อยๆ ทุกครั้ง

“กลยุทธ์ของผมคือการซื้อที่ดินก่อนที่จะพัฒนา” เขายืนยัน “การลงทุนเป็นธุรกิจที่อาศัยความรู้ ความรู้เฉพาะทางจะช่วยให้คุณได้รับผลตอบแทนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย”

กลยุทธ์นี้ทำให้เขาได้รับข้อเสนอที่น่าจดจำที่สุดหลายข้อ ตัวอย่างคลาสสิกคือตอนที่นีลซื้อที่ดินล่าสัตว์ LeBamby ขนาด 1,087 เอเคอร์ในช่วงปลายทศวรรษ 1980 ในราคาประมาณ 10 เซนต์ต่อตารางฟุต สิ่งที่ผู้ขายไม่รู้ แต่นีลรู้ก็คือทางหลวงระหว่างรัฐกำลังจะถูกสร้างติดกับที่ดินนั้น “เมื่อถนนเชื่อมต่อเสร็จสมบูรณ์” เขาเล่า “ผมสามารถขายที่ดินบางส่วนได้ในราคา 57 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต”

อีกหนึ่งเรื่องใหญ่เกิดขึ้นในปี 2014 เมื่อเขาและลูกชายซื้อที่ดินที่ถูกธนาคารยึดในราคาเพียง 6,000 ดอลลาร์ต่อเอเคอร์ พวกเขาเห็นศักยภาพที่ธนาคารไม่เห็น หลังจากพัฒนาที่ดินแล้ว พวกเขาขายที่ดินส่วนหนึ่งไปในราคาสูงถึง 250,000 ดอลลาร์ต่อเอเคอร์เมื่อปีที่แล้ว ความเห็นของนีลเน้นย้ำถึงความสำคัญของความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง: "พวกเขาไม่รู้มูลค่าที่แท้จริงของที่ดินของตัวเอง"

จากกลยุทธ์มหาเศรษฐีสู่คู่มือนักลงทุนยุคใหม่

แน่นอนว่าไม่ใช่ทุกคนจะมีเงินทุน เวลา และคอนเนคชั่นเพียงพอที่จะทำธุรกรรมที่ดินขนาดใหญ่ได้เหมือนแพท นีล แต่เรื่องราวของเขาไม่ได้มีไว้สำหรับให้เราชื่นชมจากระยะไกล แต่เพื่อให้เราได้เรียนรู้จากแก่นแท้ของแนวคิดของเขา โชคดีที่ในยุคเทคโนโลยี การนำหลักการของนีลไปใช้กลายเป็นเรื่องง่ายกว่าที่เคย แม้จะมีเงินทุนเพียงเล็กน้อยก็ตาม

กฎข้อแรกของนีลคือการเข้าถึง เขาสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ชั้นดีได้ด้วยเงินทุนจำนวนมาก ปัจจุบัน นักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพได้ผ่านแพลตฟอร์มระดมทุน ในตลาดที่พัฒนาแล้วอย่างสหรัฐอเมริกา แพลตฟอร์มอย่าง Arrived (ได้รับการสนับสนุนจากเจฟฟ์ เบซอส) ช่วยให้คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้ในราคาเพียงไม่กี่ร้อยดอลลาร์ คุณจะกลายเป็น "เจ้าของร่วม" ซึ่งได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นและรายได้จากการเช่า โดยไม่ต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

หลักการข้อที่สองของนีลคือการสร้างมูลค่าที่มั่นคง เขาสร้างชุมชนที่อยู่อาศัยที่สร้างกระแสเงินสดอย่างยั่งยืน สำหรับนักลงทุนรายย่อย ความมั่นคงที่คล้ายคลึงกันสามารถเกิดขึ้นได้จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มี “ผู้เช่าที่เป็นทองคำ” ซึ่งก็คือแบรนด์ใหญ่ที่มีชื่อเสียง

ลองนึกภาพว่าคุณเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนหนึ่งที่ให้เช่าระยะยาวแก่เครือร้านค้าปลีกชั้นนำอย่าง WinMart+, Circle K หรือธนาคารขนาดใหญ่ นี่คือหัวใจสำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีผู้เช่าเป็นแบรนด์ระดับประเทศ แพลตฟอร์มอย่าง First National Realty Partners (FNRP) ในสหรัฐอเมริกามีความเชี่ยวชาญในโมเดลนี้ โดยเปิดโอกาสให้นักลงทุนเป็นเจ้าของศูนย์การค้าบางส่วนที่มีซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่เป็นผู้เช่าหลัก

จุดเด่นของโมเดลนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับสัญญาเช่า Triple Net Lease (NNN) คือผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ค่าบำรุงรักษา ภาษี และอื่นๆ เกือบทั้งหมด นักลงทุนเพียงแค่ "นั่งเฉยๆ" และรับกระแสเงินสดค่าเช่าที่มั่นคง นี่เป็นกลยุทธ์สร้างรายได้แบบพาสซีฟที่มีประสิทธิภาพอย่างยิ่ง ช่วยลดความเสี่ยงจากผู้เช่าที่ไม่น่าเชื่อถือ

หลักการสุดท้ายและสำคัญที่สุดของนีลคือการบริหารจัดการเชิงกลยุทธ์ เขาไม่เพียงแต่ซื้อแล้วถือไว้เท่านั้น แต่ยังวางแผน พัฒนา และเพิ่มประสิทธิภาพทุกอย่าง ตั้งแต่กลยุทธ์ทางกฎหมาย ภาษี ไปจนถึงกลยุทธ์ทางการเงิน นักลงทุนยุคใหม่จำเป็นต้องมี “สมอง” ในการจัดการสินทรัพย์ที่ครอบคลุมเช่นนี้

แพลตฟอร์มการจัดการความมั่งคั่งดิจิทัลอย่าง Range ในสหรัฐอเมริกา ออกแบบมาเพื่อบูรณาการทุกแง่มุม ตั้งแต่การลงทุน การวางแผนภาษี การวางแผนอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงคำแนะนำการเกษียณอายุ สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เครื่องมือเหล่านี้จะช่วยตอบคำถามยากๆ เช่น ฉันควรใช้โครงสร้างทางกฎหมายแบบใดสำหรับข้อตกลงนี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมจะส่งผลต่อกระแสเงินสดและภาษีของฉันอย่างไร ฉันควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อเมื่อใด

แม้ว่าคุณจะไม่ต้องการแพลตฟอร์มที่ซับซ้อน แต่แนวคิดนี้ก็สำคัญอย่างยิ่ง ก่อนตัดสินใจใดๆ ควรวางแผนอย่างละเอียด ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี กฎหมาย และการเงิน มองข้ามราคาซื้อและมูลค่าที่อาจเพิ่มขึ้น และพิจารณาภาพรวมของกระแสเงินสด ต้นทุน และความเสี่ยง

การควบคุมอยู่ในมือของคุณ

เรื่องราวของแพท นีล เป็นเครื่องเตือนใจอันทรงพลังว่าเส้นทางสู่ความมั่งคั่งไม่ได้มีแค่เส้นทาง "หุ้น" เท่านั้น อสังหาริมทรัพย์ หากพิจารณาด้วยความคิดที่ถูกต้อง จะมอบสิ่งที่สินทรัพย์บนกระดาษควบคุมไม่ได้ นั่นคือการควบคุม

แพท นีล ก้าวขึ้นสู่อำนาจด้วยเงินทุนมหาศาลและการเดินทางภาคสนามที่ไม่รู้จักเหน็ดเหนื่อย วันนี้ คุณสามารถควบคุมได้ด้วยเครื่องมืออื่นๆ เช่น ความรู้ เทคโนโลยี และการคิดเชิงกลยุทธ์ เส้นทางของ "อินทรี" อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำกัดอยู่แค่เพียงเศรษฐีพันล้านอีกต่อไป

การเรียนรู้จากผู้ที่ประสบความสำเร็จมาก่อนและใช้ประโยชน์จากเครื่องมือสมัยใหม่ จะช่วยให้คุณเริ่มสร้างอาณาจักรทางการเงินของคุณเองได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนจาก "อิฐ" ที่คุณเลือกและสร้างขึ้นเอง

ที่มา: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm