ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่มีความอ่อนไหวต่อนโยบายการเงิน นโยบายอัตราดอกเบี้ย และนโยบายกระแสเงินสดในระบบเศรษฐกิจ (ที่มา : คริสตัล เบย์)

ควบคุมกระแสเงินทุน 2.5 ล้านล้านดองไหลเข้าอสังหาฯ อย่างเข้มงวด

อุตสาหกรรมธนาคารมีเป้าหมายที่จะเพิ่มการเติบโตของสินเชื่อ 16% เทียบเท่ากับ 2.5 ล้านล้านดองที่จะปั๊มเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจเพื่อสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจ โดยบรรลุเป้าหมายการเติบโตของ GDP 8% ในปี 2568 อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ จำเป็นต้องระบุภาคส่วนที่สำคัญอย่างชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงของฟองสบู่ทางการเงิน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์

การที่เงินจำนวนมหาศาลถูกสูบออกไป หากไม่ได้จัดสรรอย่างเหมาะสม โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความสำคัญในภาคการผลิต จะทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ฟองสบู่สินทรัพย์ และหนี้เสียที่เพิ่มมากขึ้นอีกครั้ง...

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่มีความอ่อนไหวต่อนโยบายการเงิน นโยบายอัตราดอกเบี้ย และนโยบายกระแสเงินสดในระบบเศรษฐกิจ ปัจจุบันสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างรวมอยู่ที่ 3.15 ล้านล้านดอง คิดเป็นประมาณ 20% ของหนี้คงค้างทั้งหมดของระบบเศรษฐกิจ

ในบริบทที่มูลค่าการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้สูงถึงเกณฑ์ที่สูง ซึ่งสูงเกินกว่าความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ การเคลื่อนย้ายเงินสดจึงจำเป็นต้องได้รับการจัดสรรและควบคุมอย่างเข้มงวด เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่เงินสดไหลเข้าไปยังสถานที่ที่มีการเก็งกำไรสูง บทเรียนที่ได้คือ มีหลายรอบที่ทำให้เกิดฟองสบู่ขนาดใหญ่ ซึ่งผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าเป็นเพราะการเติบโตของสินเชื่อนั้นง่ายเกินไป จึงทำให้อัตราส่วนหนี้เสียเพิ่มขึ้น

ดร. ตรัน ดู ลิช สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจในปีนี้ขึ้นอยู่กับกระแสสินเชื่อเป็นส่วนใหญ่ เงินทุนจำนวนมหาศาลถึง 2.5 ล้านพันล้านดอง หาก "ถูกฉีด" เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ จะช่วยกระตุ้นอุปสงค์รวมให้เพิ่มขึ้นอย่างมาก

ข่าวที่เกี่ยวข้อง
ราคาพริกวันนี้ 28 มี.ค. 68 : ตลาดในประเทศทรงตัวในระดับสูง ชาวสวนปลื้มใจทวีคูณช่วงเก็บเกี่ยว

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เตือนว่า "หากเงินทุนส่วนสำคัญที่กล่าวข้างต้นไม่ได้ไหลเข้าสู่การผลิตและธุรกิจ แต่ไหลเข้าสู่หุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ทางการเงินเช่นที่เคยเกิดขึ้นก่อนหน้านี้จะมีสูงมาก"

ดร. เล ดุย บิ่ญ ผู้อำนวยการ Economica Vietnam กล่าวว่า การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยจำเป็นต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม กระแสเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรมีความเสี่ยงที่จะผิดพลาด ซึ่งขัดต่อเป้าหมายในการสนับสนุนให้ผู้คนซื้อบ้าน

เพื่อป้องกันไม่ให้เหตุการณ์นี้เกิดขึ้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าจำเป็นต้องใช้มาตรการที่รุนแรงในการปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายจะต้องมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แทนที่จะเป็นผลิตภัณฑ์ที่รองรับธุรกรรมเก็งกำไร

การเติบโตอย่างแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องของสินเชื่อธนาคารในปีนี้ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกสำหรับเศรษฐกิจ แต่ก็มาพร้อมกับคำเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงของฟองสบู่ทางการเงิน โดยเฉพาะเมื่อเงินทุนไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

รัฐบาลและธนาคารแห่งรัฐต้องหาทางแก้ไขเพื่อนำกระแสสินเชื่อเข้าสู่โครงการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน หลีกเลี่ยงไม่ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ภายใต้การเก็งกำไร ซึ่งส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ

จากมุมมองของหน่วยงานจัดการ รองผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐ Dao Minh Tu แจ้งว่าเพื่อให้สินเชื่อของธนาคารสามารถสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจได้อย่างแข็งขัน อุตสาหกรรมการธนาคารจะมุ่งเน้นเงินทุนในพื้นที่ที่มีความสำคัญ การลงทุน การผลิตและธุรกิจ การส่งออก ฯลฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารจะมุ่งเน้นไปที่สินเชื่อเพื่อผู้บริโภค เช่น การซื้อที่อยู่อาศัยทางสังคม

ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามเพิ่มมากขึ้น

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แนวโน้มการเป็นเจ้าของบ้านโดยชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นในเวียดนามโดยทั่วไปและฮานอยโดยเฉพาะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื่องจากกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 สิงหาคม 2024 ทำให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนามได้ง่ายขึ้น

ตามสถิติของกระทรวงก่อสร้าง ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีชาวต่างชาติมากกว่า 3,000 รายซื้อบ้านในเวียดนาม โดยส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดและเมืองใหญ่ โดยกรุงฮานอยมีสัดส่วนมากกว่าครึ่งหนึ่งด้วยจำนวน 1,765 ยูนิต คิดเป็นเพียงประมาณ 0.53% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศในช่วงปี 2561-2565

ณ ครึ่งแรกของปี 2567 ชาวต่างชาติซื้ออพาร์ทเมนท์ในฮานอยแล้วมากกว่า 1,000 แห่ง ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 กรมก่อสร้างกรุงฮานอยอนุญาตให้มีโครงการอพาร์ตเมนต์เพิ่มอีก 7 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 3,000 ยูนิตที่ขายให้กับชาวต่างชาติ โครงการที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองก็ขายหมดอย่างรวดเร็ว โดยอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับอนุญาตให้ขายแก่ชาวต่างชาติมากกว่า 60% มีราคาสูงกว่าราคาสำหรับคนเวียดนามถึง 10%

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม 2024 โดยมีกฎระเบียบที่กำหนดเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้าน ส่งผลให้ชาวต่างชาติมีแนวโน้มที่จะซื้อบ้านในฮานอย ซึ่งเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศเพิ่มมากขึ้น

ตามที่ประธาน VARS กล่าวไว้ แนวโน้มที่เพิ่มขึ้นของการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติในเวียดนามโดยทั่วไปและฮานอยโดยเฉพาะจะยังคงเติบโตต่อไป ถือเป็นสัญญาณบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีส่วนช่วยในการดูดซับผลิตภัณฑ์หรูระดับไฮเอนด์ที่ยังมีอยู่ในสต็อกในตลาดจำนวนค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตาม แนวโน้มนี้ยังก่อให้เกิดความท้าทายมากมายสำหรับนักลงทุนในการตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพเหล่านี้อีกด้วย

เพื่อคว้าโอกาสจากกลุ่มความต้องการนี้ นักลงทุนจำเป็นต้องวิจัยตลาดเพื่อพิจารณาว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายมาจากประเทศใด และมีความสามารถในการชำระเงินเพียงใด จากนั้นดำเนินการโครงการที่เหมาะสมให้ตรงตามต้องการและรสนิยมของลูกค้าต่างประเทศ

บาเรีย-วุงเต่าออกนโยบายชุดหนึ่งเพื่อสนับสนุนที่อยู่อาศัยทางสังคม

เมื่อวันที่ 27 มีนาคม สภาประชาชนจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า สมัยที่ 7 ปี 2564-2569 ได้ประชุมสมัยที่ 27 และมีมติกำหนดนโยบายสนับสนุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธในพื้นที่

ทั้งนี้ จังหวัดจะสนับสนุนงบประมาณไม่เกิน 10,000 ล้านดองสำหรับแต่ละโครงการ เพื่อลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคภายในขอบเขตของโครงการ รวมถึงการปรับระดับ ระบบจราจร แสงสว่าง การบำบัดน้ำเสีย ระบบสุขาภิบาลสาธารณะ เป็นต้น

โดยระดับเงินสนับสนุนโครงการในเขตกอนเดาอยู่ที่ร้อยละ 80 เมืองวุงเต่า เมืองฟู้หมี เมืองบ่าเรีย คิดเป็น 50% และเขตที่เหลือคิดเป็น 40%

นอกจากนี้ โครงการเหล่านี้ยังได้รับการสนับสนุนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย 100% เมื่อโครงการดำเนินการตามขั้นตอนบริหารจัดการที่หน่วยงานที่มีอำนาจในการประเมิน ค่าธรรมเนียมประเมินใบอนุญาตสิ่งแวดล้อมตามรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม และหน่วยงานท้องถิ่น

นโยบายนี้มุ่งหวังที่จะมีส่วนสนับสนุนให้บรรลุเป้าหมายในการสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมเกือบ 22,000 หน่วยภายในปี 2030 ในเขตบ่าเรีย-วุงเต่า และเพิ่มความสามารถในการดึงดูดการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบ่าเสียะ-หวุงเต่า กล่าวว่า คาดว่าระหว่างปี 2570 ถึง 2573 จะมีโครงการที่ได้รับการสนับสนุนเงินทุนโครงสร้างพื้นฐานประมาณ 11 โครงการในพื้นที่ โดยมีงบประมาณประมาณ 71,600 ล้านดอง

ในปี 2568 เพียงปีเดียว จะมีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นประมาณ 15 โครงการ พื้นที่ 54.3 ไร่ รวม 12,366 ยูนิต ในระยะถึงปี 2573 เดินหน้าสนับสนุนและอำนวยความสะดวกการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้กองทุนที่ดิน 20% จำนวน 7 โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ขนาด 9,886 หน่วย อย่างต่อเนื่อง

ขั้นตอนการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินมีอะไรบ้าง?

การเปลี่ยนแปลงจุดประสงค์การใช้ที่ดิน คือ เมื่อผู้ใช้ที่ดินได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนจากจุดประสงค์การใช้ที่ดินอย่างหนึ่งไปเป็นอีกจุดประสงค์หนึ่งได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน มาตรา 227 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 กำหนดขั้นตอนการอนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ดังนั้นกรณีเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ตามที่กฎหมายนี้กำหนดและดำเนินการตามลำดับและขั้นตอนดังต่อไปนี้:

1.ผู้ใช้ที่ดินยื่นคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมาย

2. หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ตรวจสอบเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน กรณีที่เอกสารไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์ให้แนะนำให้ผู้ใช้ที่ดินจัดทำเอกสารเพิ่มเติมและส่งให้หน่วยงานจัดการที่ดินที่รับผิดชอบอีกครั้ง

3. หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ มีหน้าที่ความรับผิดชอบ ดังนี้

ก) ในกรณีที่นำราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินมาคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน หน่วยงานจัดการที่ดินที่รับผิดชอบจะจัดทำเอกสารและส่งให้คณะกรรมการประชาชนระดับพื้นที่รับผิดชอบเพื่อออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการให้เช่าที่ดิน

ข) กรณีมีการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่จัดทำเอกสารและส่งให้คณะกรรมการประชาชนระดับพื้นที่รับผิดชอบออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการให้เช่าที่ดิน จัดทำราคาที่ดินเสนอหน่วยงานที่รับผิดชอบเพื่ออนุมัติราคาที่ดินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

4. ผู้ใช้ที่ดินชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด ในกรณีมีการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน หน่วยงานเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจะลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินให้กับผู้ใช้ที่ดิน

5. หน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่ลงนามในสัญญาเช่าที่ดินในกรณีที่รัฐให้เช่าที่ดิน โอนเอกสารไปยังองค์การบริหารส่วนจังหวัดหรือสาขาขององค์การบริหารส่วนจังหวัดเพื่อดำเนินการจดทะเบียน ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ปรับปรุงแก้ไขฐานข้อมูลที่ดิน บันทึกทะเบียนที่ดิน และมอบหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้กับผู้ใช้ที่ดิน

6. กรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ขั้นตอนการจดทะเบียนโอนสิทธิการใช้ที่ดินและขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินให้ดำเนินการพร้อมกันกับขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของมาตรา 6 นี้ด้วย

ดังนั้น ขั้นตอนการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินจึงได้กำหนดไว้ข้างต้น