อสังหาฯ ที่มีการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแบบ “พักใช้”: แก้ไขกฎระเบียบ อำนวยความสะดวกในการออกหนังสือสีชมพู

รอประเมินราคาที่ดิน

ในเดือนสิงหาคม กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ยังคงประกาศต่อสาธารณะเกี่ยวกับที่ดินหลายสิบแปลงที่ต้องได้รับการประเมินราคา ที่ดินหลายแปลงได้รับการเสนอราคามากกว่า 20 ครั้ง แต่ก็ยังไม่สามารถหาผู้ประเมินราคาได้ ที่ดินที่ยื่นข้อเสนอราคานานที่สุดคือที่ดินในโครงการ 13C Residential Area ในชุมชนบิ่ญฮึง นครโฮจิมินห์ ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company) ซึ่งประกาศหาผู้ประเมินราคาไปแล้ว 29 ครั้ง การประเมินราคาเกิดขึ้นเมื่อเดือนเมษายน พ.ศ. 2556

นายเหงียน กวาง ดุง ผู้อำนวยการฝ่ายกฎหมายของบริษัท Tan Binh เปิดเผยว่า โครงการพื้นที่พักอาศัย 13C ได้รับการจัดสรรที่ดินโดยคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในปี พ.ศ. 2545 เพื่อสร้างและซื้อขายโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในเมือง จากมติการจัดสรรที่ดิน บริษัทได้ดำเนินโครงการและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินในปี พ.ศ. 2551 ในปี พ.ศ. 2556 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีมติให้ปรับปรุงและเพิ่มเติมมติตามสถานการณ์จริง ดังนั้น บริษัทจึงยังคงค้างชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นกว่า 4,800 ตารางเมตร ก่อนหน้านี้ บริษัทได้ลงนามในสัญญากับหน่วยงานประเมินราคาเพื่อจัดตั้งใบรับรองเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม หลังจากการแก้ไขใบรับรองหลายครั้ง ก็ยังไม่สามารถดำเนินการได้ หน่วยงานประเมินราคาจึงปฏิเสธที่จะดำเนินการต่อ ในทางกลับกัน ในระหว่างกระบวนการจัดทำเอกสารตามคำสั่ง กฎหมายที่ดินปี 2556 ก็ได้มีผลบังคับใช้ โดยในขณะนั้น ความรับผิดชอบในการจัดการประเมินราคาที่ดินตกเป็นของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมาก่อน

“บริษัทได้ส่งเอกสารจำนวนมากไปยังกรมวิชาการเกษตรและสิ่งแวดล้อมเกี่ยวกับการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพิ่มเติม แต่กลับไม่มีหน่วยงานที่ปรึกษาเพื่อประเมินราคาตามระเบียบ เนื่องจากยังไม่มีการกำหนดราคาที่ดิน บริษัทจึงไม่สามารถชำระหนี้เพิ่มเติมได้ ดังนั้นที่ดิน 99 แปลงที่บริษัทโอนกรรมสิทธิ์ให้ประชาชนมาหลายสิบปีจึงยังไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อแบบสมุดปกชมพู” คุณดุงกล่าว

ในทำนองเดียวกัน ที่ดินในโครงการอพาร์ตเมนต์ฮวาเซิน เลขที่ 262/20 ถนนลักหลงกวาน เขตบิ่ญทอย ก็ได้เผยแพร่ข้อมูลว่าจำเป็นต้องประเมินราคาเป็นครั้งที่ 23 เช่นกัน ตามประกาศดังกล่าว การคัดเลือกหน่วยงานประเมินราคาถือเป็นพื้นฐานสำหรับบริษัทไซ่ง่อนเทรดดิ้งคอร์ปอเรชั่น - บริษัทจำกัดความรับผิดแบบสมาชิกเดียว ที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติมต่อรัฐเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ผังเมืองและสถาปัตยกรรม ระยะเวลาการประเมินราคาเริ่มตั้งแต่เดือนมิถุนายน พ.ศ. 2553

เกี่ยวกับความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเร็วๆ นี้ ผู้นำกลุ่มบริษัท โนวาแลนด์ เปิดเผยว่า กลุ่มบริษัทมีโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดินมาเกือบ 10 ปีแล้ว 13 โครงการ แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีการแจ้งค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากกรมสรรพากร เมื่อยังไม่ได้รับการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ลูกค้าจำนวนมากที่ซื้อบ้านมาเป็นเวลานานยังไม่ได้รับหนังสือรับรองการเสียภาษี

ข้อเสนอให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน พ.ศ. 2568

นายดาว กวาง ดวง รักษาการหัวหน้าฝ่าย เศรษฐศาสตร์ ที่ดิน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว SGGP ว่า กรณีการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ส่วนใหญ่ติดขัดในขั้นตอนการประเมินราคาที่ดิน สาเหตุคือในช่วงเวลาดังกล่าว การรวบรวมข้อมูลเพื่อกำหนดราคาที่ดินพบปัญหาหลายประการ และข้อมูลยังมีจำกัด ทำให้การดำเนินการแทบจะเป็นไปไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาดังกล่าว มีกรณีการเช่าที่ดินรายปี 76 กรณี และกรณีการจัดสรรที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อจัดหาเงินทุนเพิ่มเติม 84 กรณีที่ยังติดขัด

นายเดา กวาง ดวง ระบุว่า เมื่อพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024 ซึ่งควบคุมราคาที่ดินมีผลบังคับใช้ พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ได้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง ซึ่งช่วยลดอุปสรรคในการประเมินราคาเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับวิสาหกิจ ดังนั้น ก่อนหน้านี้ นครโฮจิมินห์ได้ขจัดอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดินสำหรับกรณีการเช่าที่ดิน 76 กรณี และกรณีการจัดสรรที่ดินและการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน 52 กรณี หลังจากนั้น นครโฮจิมินห์ได้ออกสมุดบัญชีสีชมพูจำนวน 27,000 เล่มให้กับผู้ซื้อบ้านและที่ดิน ขณะเดียวกัน ตั้งแต่ต้นปี 2025 จนถึงปัจจุบัน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ยื่นเอกสารประเมินราคาที่ดิน 9 ฉบับ มีรายได้ประมาณ 52,000 พันล้านดอง และคาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์หลายหมื่นยูนิตที่ได้รับสมุดบัญชีสีชมพูต่อไป นับตั้งแต่กฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ การกำหนดราคาที่ดินได้ถูกยกเลิกไป ทำให้เอกสารสำหรับการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสั้นลงประมาณ 3 เดือนเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

นอกจากข้อดีแล้ว ยังมีบางกรณีที่ไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้ เนื่องจากพระราชกฤษฎีกา 71/2024 ไม่ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 63 แห่งพระราชกฤษฎีกา 102/2024 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินสำหรับกรณีที่ระบุไว้ในข้อ 2 ข้อ 2 มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ส่วนมาตรา 7 แห่งพระราชกฤษฎีกา 71 กำหนดให้คำนวณราคาที่ดินโดยการคูณบัญชีราคาที่ดิน ณ เวลาส่งมอบที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ณ เวลาส่งมอบที่ดิน อย่างไรก็ตาม ก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ไม่ได้ระบุค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินไว้ ดังนั้น เมื่อวันที่ 19 มิถุนายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารถึงรอง นายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha และกระทรวงเกษตรและพัฒนาชนบท โดยเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024 ในทิศทางที่ว่าสำหรับกรณีตามมาตรา 63 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 102/2024 ที่ต้องกำหนดโดยใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ให้ใช้รายการราคาที่ดินในขณะที่ออกมติการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดในปี 2015 การอนุญาตให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินปี 2015 ยังช่วยให้สอดคล้องกับราคาตลาดและประสานผลประโยชน์ระหว่างรัฐและนักลงทุนอีกด้วย

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-datsua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html