Банки не могут определить, является ли заложенное имущество жильем для целей кредитования.

Это одна из трудностей, с которыми сталкиваются кредитные организации при реализации Закона о жилье 2023 года (вступающего в силу с 1 августа 2024 года), как было заявлено на конференции «Влияние новых положений Закона о земле 2024 года, Закона о жилье 2023 года и Закона о сделках с недвижимостью 2023 года на банковскую деятельность», организованной Ассоциацией банков Вьетнама 29 ноября в городе Хошимин.

Г-жа Нгуен Тхи Фыонг, вице-президент Клуба банковского права при Ассоциации банков Вьетнама, отметила, что одной из проблем, возникающих при реализации банками Закона о жилье 2023 года в отношении залогового обеспечения, является то, что отдельные дома, построенные по разрешению на строительство, ещё не обновлены в сертификате права землепользования (красная книга). Действующие правила не содержат конкретных указаний на «существующие дома» или «дома, которые будут построены в будущем». Поэтому банки не понимают, могут ли они принимать ипотечные кредиты и предоставлять кредиты на цели, отличные от четырёх: покупка, строительство, ремонт и реконструкция самого дома.

Пункт 8 статьи 39 устанавливает, что в течение 50 дней со дня передачи дома покупателю или со дня полной оплаты арендатором согласованной суммы необходимо подать заявление в компетентный государственный орган о выдаче справки покупателю или арендатору дома. За исключением случаев добровольного выполнения покупателем или арендатором процедуры выдачи справки.

«На самом деле процедура выдачи сертификатов покупателям жилья часто затягивается, что влияет на права как покупателей жилья, так и банка, принимающего ипотечные кредиты на дома без сертификатов (не прошедшего процедуру регистрации ипотеки). Как же решить эту проблему?» — задается вопросом г-жа Фыонг.

Столкнувшись с этими трудностями, банки рекомендуют министерствам, филиалам и местным народным комитетам оперативно издавать руководящие документы, обеспечивающие последовательность и гладкость осуществления административных процедур в отношении земли, жилья и активов, прикрепленных к земле, а также гарантирующие права землепользователей и заинтересованных сторон.

Одновременно с этим необходимо оцифровать национальную базу данных земельных участков, осуществлять электронную регистрацию сделок с земельными ценными бумагами, осуществлять процедуры выдачи сертификатов, регистрации изменений и актуализации для минимизации административных процедур. Рекомендуется публиковать на централизованном информационном канале Министерства природных ресурсов и экологии информацию о земельных участках и объектах недвижимости, связанных с ними, для проверки банками перед принятием ипотечных кредитов или для координации взыскания задолженности до момента обращения взыскания на земельный участок (в случае ипотеки) в собственность государства.

Что касается работы с проблемной задолженностью по ипотечным активам, г-н До Джианг Нам, член Совета директоров Vietnam Credit Institutions Asset Management Company, отметил, что в случае отказа от содействия заёмщиков в изъятии активов, единственным решением для сторон является обращение в суд. Однако на практике судебный процесс по привлечению заёмщиков к ответственности по-прежнему сопряжен с рядом сложностей и недостатков.

«Судебные разбирательства отнимают много времени. Обычно, если клиент не сотрудничает, дело может тянуться годами без разрешения суда, что значительно влияет на расходы на сохранение и содержание заложенных активов, амортизацию и многие другие расходы», — сказал г-н До Джианг Нам.