Земельный закон 2024: что нужно знать бизнесу

Выступая на семинаре «Земельное право 2024: важные аспекты, которые необходимо знать бизнесу» 21 марта, вице-президент Вьетнамской федерации торговли и промышленности (VCCI) Хоанг Куанг Фонг подчеркнул, что Земельное право — один из важнейших законов, оказывающий глубокое влияние на экономическую и социальную жизнь. Этот закон особенно важен для инвестиционной и деловой среды нашей страны.

Закон о земле 2024 года содержит множество новых, важных и прорывных положений, многие из которых тесно связаны с бизнесом. К ним относятся планирование и планы землепользования; восстановление земель, компенсации, поддержка, переселение; отвод земель, аренда земель, разрешение на изменение целевого назначения земель; земельное финансирование, цены на землю; регистрация земель; реформа административных процедур в земельном секторе и т. д.

Что касается Закона о земле 2024 года, то на предыдущей сессии Национальная Ассамблея приняла изменённые и дополненные Законы о недвижимости и жилищном хозяйстве. Эти законы также оказывают существенное влияние на бизнес, поскольку рынок недвижимости играет особую роль в экономике любой страны.

Г-н Хоанг Куанг Фонг подчеркнул, что Закон о земле 2024 года окажет большое влияние на бизнес.

Наряду с Законом о земле 2024 года Национальная ассамблея приняла поправки и дополнения к законам о недвижимости и жилищном хозяйстве. Эти законы также оказывают существенное влияние на бизнес, поскольку рынок недвижимости играет особую роль в экономике любой страны.

«Эти законы были приняты, чтобы помочь устранить несоответствия между этими двумя законами и инвестиционным законодательством, способствуя объединению инвестиционных ресурсов и более удобной реализации инвестиционных проектов», — сказал г-н Фонг.

На конференции г-н Фан Дык Хьеу, постоянный член Экономического комитета Национальной ассамблеи, и представители власти обсудили и ответили на важные вопросы, связанные с поправками к Закону о земле 2024 года. На конференции также обсуждались многие актуальные темы, касающиеся бизнеса, такие как земельное финансирование, расчистка участков и смежные законы, такие как Закон о недвижимости, Жилищное право, Строительное право и т. д.

Соответственно, эксперты акцентировали внимание на вопросах регулирования, оценки земли по рыночным принципам и влияния на бизнес. В частности, Закон о земле 2024 года отменил положение о государственной программе цен на землю, устанавливаемой каждые 5 лет.

Вместо этого Народный комитет провинции разработает и представит Народному совету того же уровня для принятия решения первый Прейскурант цен на землю, который будет объявлен и начнет применяться с 1 января 2026 года. Ежегодно Народный комитет провинции несет ответственность за представление в Народный совет провинции для принятия решения о корректировке, изменении и дополнении Прейскуранта цен на землю, который будет объявлен и начнет применяться с 1 января следующего года.

Новым моментом Закона о земле 2024 года является то, что при изъятии земель инвесторы должны активно вести переговоры с населением.

В случае необходимости корректировки прейскуранта цен на землю в течение года, провинциальный Народный комитет обязан представить его в Народный совет для принятия решения. Годовой прейскурант цен на землю будет использоваться для расчета платы за пользование землей (ПЗ) при признании государством права на ПЗ или сдаче земли в аренду с ежегодной оплатой; для расчета налога на ПЗ; для расчета подоходного налога при передаче прав на ПЗ...

Конкретные цены на землю будут применяться для расчета компенсации, когда государство возвращает себе землю, или для расчета арендной платы за землю, когда государство арендует землю и взимает арендную плату за землю единовременно за весь срок аренды.

В Законе о земле 2024 года конкретно определены четыре метода оценки земли, а также случаи и условия их применения, включая: метод сравнения, метод дохода, метод прироста стоимости и метод поправочных коэффициентов. Все четыре метода используются для определения конкретных цен на землю и составления ежегодных таблиц цен на землю, публикуемых Провинциальным народным советом (статья 158 Закона о земле 2024 года).

Примечательно, что новый пункт Закона о земле 2024 года заключается в том, что при изъятии земель инвесторы должны вести активные переговоры с населением для определения разумного размера компенсации. Статья 79 Закона о земле 2024 года чётко определяет 32 случая, когда государство обязано изъять земли для реализации проектов социально-экономического развития в интересах государства и общества в целях развития земельных ресурсов, повышения эффективности землепользования и развития современной социально-экономической инфраструктуры...

Правила рекультивации земель состоят из 32 разделов, в которых перечислены проекты в каждой области, которым предоставляются льготы и которые поощряются к развитию в соответствии со специализированными законами. В том числе рекультивация земель для строительства транспортных сооружений, ирригации, водоснабжения, дренажа, переработки твердых отходов, энергетики, уличного освещения и беспошлинных зон в экономических зонах.

Приобретение земли стало более специфичным, чем раньше: государство приобретает землю только под коммерческие жилищные проекты, проекты смешанного жилищного строительства и коммерческие проекты при инвестировании в городские районы. В отношении других проектов инвесторам необходимо заранее вести переговоры с населением для определения разумного уровня компенсации.

Это также способствует снижению количества споров и судебных исков. В предыдущий период некоторые нормативные акты по возврату земель не соответствовали действительности, что также способствовало стагнации бизнес-проектов.

В случае изъятия земель под коммерческое жилищное строительство Закон о земле 2024 года устанавливает, что он применяется только к крупномасштабным проектам с синхронизированной инфраструктурой (с необходимым электроснабжением, дорогами, школами, станциями и т. д.). Это означает, что изъятие земель требуется только в случае крайней необходимости для реализации ключевых проектов. Небольшие местные проекты не будут подпадать под действие механизма изъятия земель.

Ха Ань