Расшифровка данных инвентаризации недвижимости

Что является основой определения запасов?

Согласно последнему отчету Министерства строительства , в первом квартале 2024 года в 56 провинциях и городах страны общий объем недвижимости, реализуемой в рамках проектов, составил около 23 029 единиц (включая квартиры, индивидуальные дома и земельные участки), из которых: на квартиры приходится 3 706 единиц, на индивидуальные дома – 8 468 единиц, а на земельные участки – 10 855 участков. Таким образом, можно отметить, что основная доля рынка приходится на сегмент индивидуального жилищного строительства и земельные участки, реализуемые в рамках проектов.

Министерство строительства заявило, что в настоящее время в наличии имеется 3706 квартир, но фактическое число намного больше.

Г-н Во Хонг Тханг, директор департамента исследований и разработок DKRA Group, отметил, что под запасами недвижимости понимается количество товаров в проектах недвижимости, которые не были успешно проданы.

По словам г-на Тханга, данные инвентаризации основаны на данных, предоставленных компаниями, занимающимися недвижимостью, в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Указа 44/2022/ND-CP. Согласно Указу, инвентаризация недвижимости – это количество недвижимости в рамках проекта, подлежащее продаже в соответствии с положениями закона, но не проданное в течение отчетного периода.

Отчетный период будет проводиться ежеквартально, и инвестор будет предоставлять информацию о проекте и статусе сделки (включая информацию об инвентаризации недвижимости) в соответствии с формами № 10 и 12, прилагаемыми к Постановлению 44/2022/ND-CP.

В форме № 10 содержатся сведения и данные о проектах в сфере недвижимости и объектах недвижимости, подлежащих транзакциям; в форме № 12 содержатся сведения и данные о состоянии сделок с недвижимостью в рамках проекта.

Реальность отличается от данных

Компании, занимающиеся недвижимостью, считают, что данные об инвентаризации, опубликованные Министерством строительства, не совсем точны. Г-н Ха Ван Тьен, заместитель генерального директора корпорации Tran Anh Group Real Estate Corporation, заявил, что в настоящее время компании, предоставляющие данные об инвентаризации, котируются на фондовой бирже.

Компании, занимающиеся недвижимостью, не котирующиеся на бирже, предоставляют отчётность только в годовой финансовой отчётности. Есть даже неподтверждённая информация о том, как компании «уклоняются» от этой проблемы: некоторые инвесторы не продают их продукцию, поэтому позволяют своим сотрудникам покупать её от своего имени, а затем занимают деньги в банке, чтобы обеспечить денежный поток. Когда появляются клиенты, покупающие эти товары, компания погашает кредит в банке, чтобы продать их реальным покупателям. Таким образом, товар всё равно считается успешно проданным, но на самом деле это всё ещё товарные запасы. Поэтому опубликованные данные о товарных запасах могут быть неточными.

По словам г-на Тьена, фактический объем запасов превышает отчетные цифры, поскольку число предприятий сферы недвижимости, не котирующихся на фондовой бирже, очень велико, у этих предприятий много проектов в провинциях, а объем проданных товаров рассчитан на многие годы.

Например, в Биньзыонге много проектов квартир с полной юридической документацией, однако количество проданных объектов очень мало. В частности, компания Danh Khoi Group с проектом Astral City, в котором 4966 квартир, открылась для продажи в 2020 году, однако продано лишь около 40% из них. Le Phong Group предлагает 3 проекта с полной юридической документацией и находится в процессе сдачи домов в двух из них, количество нераспроданных объектов составляет почти 1000.

Кроме того, в Биньзыонге в настоящее время десятки проектов выставлены на продажу уже давно и практически завершены, но инвесторы всё ещё выставляют предложения. Между тем, по данным Министерства строительства, на рынке в настоящее время имеется около 3706 квартир. Таким образом, данные существенно различаются.

Или в Хошимине в 2023 году, хотя на рынке мало проектов, количество товаров немало. Например, проект MT Eastmark City в городе Тхудык, с почти 2000 квартир, проданных с 2021 года по настоящее время, всё ещё выставлен на продажу инвестором. Проект в районе 1 компании Novaland Group, проданный с 2019 года по настоящее время, всё ещё имеет нераспроданные товары, а проект апартаментов в районе Биньчань компании An Gia Group, хотя и был передан, всё ещё имеет большой запас... Однако в начале 2024 года Департамент строительства города Хошимин сообщил, что в настоящее время в городе нет запасов.

Кроме того, следует упомянуть историю с запасами: после сложного финансового периода с 2022 года по настоящее время многим клиентам, заказавшим товары в сфере недвижимости, но не имевшим достаточных финансовых возможностей, пришлось вернуть товар инвестору, поэтому объем запасов также довольно велик.

Кроме того, на основании пункта 1 статьи 3 Постановления 44/2022/ND-CP также возникает проблема применения к проектам, имеющим право на торговлю в соответствии с положениями закона, расчета в качестве запасов.

Например, в Хошимине в настоящее время существует множество проектов, выставленных на продажу, построенных и переданных покупателям, но не соответствующих юридическим условиям для совершения сделок. Поэтому инвесторы и покупатели лишь подписали договоры задатка, чтобы зарезервировать место, несмотря на то, что они уже собрали до 95% от стоимости дома. Эти проекты, не соответствующие юридическим условиям, по-прежнему считаются неоформленными и не могут быть учтены в качестве товарно-материальных ценностей, если продукция не распродана.