Рынок недвижимости восстанавливается позитивно

Согласно отчету Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARs), третий квартал 2024 года в частности и первые 9 месяцев 2024 года в целом продемонстрировали позитивное восстановление рынка недвижимости после сложного периода. Отчасти это связано со стабильностью экономики и благоприятной политикой правительства.

В частности, Закон о жилье 2023 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закон о земле 2024 года официально вступают в силу с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше предыдущих нормативных актов, способствуя совершенствованию правового коридора для рынка недвижимости и открывая новый цикл для рынка в более безопасном, здоровом и устойчивом направлении. Сегменты недвижимости — от жилой до коммерческой и промышленной — демонстрируют признаки положительного роста, реализуется множество новых проектов.

Г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARs IRE), заявила, что рынок жилой недвижимости начал демонстрировать признаки «разогрева».

Соответственно, история с земельными аукционами «горячее», чем когда-либо, поскольку аукционы проводятся «в течение ночи», и сотни, даже тысячи людей соглашаются «есть и ждать», чтобы побороться за место. Выигрышная цена также рекордно высока и равна цене на проектную землю с хорошо проинвестированной инфраструктурой.

Лидером рынка также является сегмент квартир, где цены постоянно устанавливают новые рекорды как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос привел к тому, что тысячи владельцев квартир регулярно получают звонки с предложениями продать свое жилье. Несмотря на высокие цены продажи, недавно запущенные проекты квартир демонстрируют очень хорошие показатели поглощения.

Наряду с квартирами, некоторые недавно запущенные малоэтажные проекты крупных инвесторов также зафиксировали «рекордное» количество бронирований, несмотря на постоянно растущие цены. Многие квартиры имеют хорошее расположение, но цены на них не только высокие, но и для их покупки покупателям/инвесторам приходится платить разницу.

Земельные брокеры «поднимают волну»

Помимо результатов реального спроса и предложения, рынок также продемонстрировал признаки «разогрева». Эта ситуация находит свое отражение в спекуляциях землей, росте цен на жилье и создании непрозрачных сделок купли-продажи недвижимости.

«Многие мелкие инвесторы выходят на рынок в спекулятивных целях, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость. Признаки «разогрева» также очевидны в сегменте квартир, где запрашиваемая цена передаваемых квартир постоянно растет из-за «помощи» некоторых спекулятивных групп. Все эти признаки проистекают из недостатка предложения, хотя оно и улучшилось», — сказала г-жа Мьен.

В частности, г-жа Минь сказала, что в третьем квартале 2024 года рынок жилой недвижимости по-прежнему фиксировал предложение в размере 22 412 объектов, предлагаемых на рынке, при этом было открыто около 14 750 новых объектов, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 60% больше, чем за тот же период 2023 года. Несмотря на снижение количества согласно статистике, предложение в третьем квартале все же продемонстрировало «рост», когда появилось несколько новых проектов, особенно с наличием масштабных проектов, которые начали развертываться, что сделало рынок более «живым».

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 38 797 новых товаров, выставленных на продажу. По-прежнему наблюдается сильная дифференциация предложения. Соответственно, 70% нового предложения приходится на сегмент квартир. Подавляющее большинство из них составляют продукты с отпускной ценой 50 млн донгов/м2 и более. На рынке практически полностью отсутствуют доступные коммерческие квартиры. В региональном плане лидирует Северный регион с 46% новых поставок, за ним следует Центральный регион с 29% и Южный регион с 25%.

Данные исследования VARS также показывают, что, хотя предложение в основном сосредоточено в сегментах элитной и люксовой недвижимости, в третьем квартале на всем рынке было зафиксировано около 10 400 успешных транзакций, что эквивалентно уровню поглощения в 51%. Это отражает интерес рынка к новым объектам недвижимости, хотя большая часть нового предложения соответствует высоким стандартам, а инвестиционные затраты, особенно связанные с землей, растут.

Объем сделок и уровень поглощения снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом, но выросли на 80% и 28 процентных пунктов соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. При этом объем сделок с квартирами остался «подавляющим», составив 71% от общего объема сделок с жильем в третьем квартале, а в новых проектах по продаже квартир средний уровень поглощения составил 75%. Даже в многоквартирных домах в Ханое уровень поглощения достигал 90% вскоре после открытия продаж.

Все более очевидной становится тенденция к застройке небольших квартир с целью снижения общей стоимости квартиры, чтобы она лучше соответствовала потребностям и финансовым возможностям одиноких людей и молодых семей. Это также лучшая форма учета ликвидности.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 30 589 успешных сделок, что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. Многие новые проекты, запущенные в конце сентября и начавшие принимать бронирования, также зафиксировали большой объем интереса и «огромные» депозиты.

Что касается цен продажи, то цены на жилье продолжают «закрепляться» на высоких уровнях как на первичном, так и на вторичном рынках, особенно в сегменте квартир. Потому что дисбаланс между спросом и предложением становится все более серьезным, поскольку, хотя предложение улучшилось, удовлетворить спрос все еще сложно. Кроме того, большинство новых проектов по-прежнему реализуются на высоком уровне, при этом инвестиционные затраты, особенно связанные с землей, растут.

В частности, в третьем квартале уровень первичных цен в Ханое продолжал расти и не показывал никаких признаков остановки, в то время как предложение постепенно улучшалось. Новые проекты, от малоэтажных до многоэтажных, в основном в сегментах элитной недвижимости и недвижимости класса люкс, по-прежнему пользуются повышенным вниманием рынка. Это создало движущую силу для сохранения высоких цен на вторичные квартиры, хотя ликвидность постепенно стабилизировалась после периода «горячего» роста.

В Дананге первичный уровень цен на квартиры также зафиксировал «рекордный» рост: более 50% нового предложения стоили более 80 млн донгов за м2. Тем не менее, рынок по-прежнему хорошо загружен благодаря инвестиционному спросу со стороны покупателей из других провинций, особенно инвесторов из Ханоя. Кроме того, вторичные цены также выросли по всем направлениям: цены на жилую землю в некоторых районах выросли на 10–25% за тот же период.

В городе Хошимин уровень первичных цен остается стабильно высоким, поскольку предложение в основном поступает от текущих проектов. Между тем, первичные цены в провинциях и городах на окраинах Хошимина немного выросли, в пределах 3–5%, при этом новое предложение имело более высокие отпускные цены.

Исследование индекса цен на квартиры, отражающее средние колебания цен продажи проектов в выборке из 150 проектов, отобранных и наблюдаемых VARS, также показывает, что по состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи кластера выборочных проектов в Ханое приближается к 60 миллионам донгов/м2, что на 64,0% больше, чем во втором квартале 2019 года. Средняя цена продажи проектного кластера в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов/м2 до 64,2 млн донгов/м2, что на 30,6% больше, чем в базовом периоде. В Дананге индекс рыночных цен в третьем квартале вырос на 46,2%, что выше роста в Хошимине.

«Спрос на недвижимость, включая жилье и инвестиции, продолжает смещаться в пригородные районы, провинции/города, окружающие две особые городские зоны, и на вторичный рынок с большим количеством вариантов по более разумным ценам. Квартиры и дома стоимостью менее 3 млрд донгов активно «раскупаются» в Ханое и Хошимине», — подчеркнула г-жа Мьен.