Измененный Закон о сделках с недвижимостью был принят Национальной ассамблеей и вступит в силу с начала 2025 года. Он регулирует порядок внесения залога при будущей покупке жилья.

В частности, статья 17 измененного Закона о риэлторской деятельности предусматривает, что инвесторы проектов в сфере недвижимости не имеют права уполномочивать другие организации или лиц подписывать договоры на заклад, покупку, продажу, передачу или аренду с выкупом жилых домов в процессе строительства, строительных площадей в процессе строительства и прав пользования земельными участками с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости.

При этом пункт 5 статьи 23 настоящего Закона также содержит сведения о задатках и платежах в счет будущего приобретения жилья. Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать с покупателей депозиты в размере не более 5% от цены продажи или аренды с правом выкупа только после того, как жилищные или строительные работы соответствуют всем условиям для ввода объекта в эксплуатацию.

По мнению экспертов, данное регулирование депозитов положило конец длительному периоду существования депозитов в форме договоров. В то же время положение о депозите обеспечивает подписание договора и защищает права покупателей жилья.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сказал, что бизнес в сфере недвижимости имеет особые характеристики депозитных операций. Между тем, Закон о торговле недвижимостью 2006 и 2014 годов не регулирует депозиты, возникающие до того момента, когда проекты в сфере недвижимости и жилья становятся пригодными для заключения договоров или мобилизации капитала для продажи будущего жилья, особенно земли.

По словам г-на Чау, воспользовавшись пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, не регулирующим стоимость и ставку депозитов, спекулянты, земельные брокеры и недобросовестные предприниматели получили депозиты на крупные суммы, в некоторых случаях до 90–95% от стоимости сдаваемой недвижимости. Главари преступной группировки даже создавали «проекты-призраки» без законных оснований с целью мошенничества, что приводило к огромным убыткам для клиентов и нарушению общественного порядка, как это было в случае мошенничества в компании Alibaba.

Разделяя эту точку зрения, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама Нгуен Ван Динь заявил, что депозит не только подтверждает подписание договора купли-продажи, но и служит целям определения инвестором рыночного спроса и обеспечения выпуска продукции для проекта.

«Правила депозита в законе весьма разумны, но, согласно опыту развитых стран, они используют третьи стороны, такие как банки и кредитные учреждения, для контроля и управления этой суммой денег с помощью совместного счета без «перетекания» в карман инвестора. Если инвестор не выполняет обязательство, клиент может получить деньги обратно, а банк будет нести ответственность за эту сумму денег», - подчеркнул г-н Динь.

По словам репортеров Dan Tri , на самом деле существует множество жилищных проектов, в рамках которых депозиты и авансовые платежи взимаются с клиентов через брокерские фирмы или напрямую от инвестора. Однако инвестор не реализовал проект или реализовал его наполовину, а затем замер на десятилетия, оставив покупателей жилья в ситуации «полуплача-полусмеха».

Общим для этих проектов является то, что инвестор удерживает депозиты и авансовые платежи клиентов на сумму до сотен миллиардов донгов, из-за чего многим людям приходится нести бремя выплаты процентов по банковским кредитам на покупку жилья и ежемесячной арендной платы.