У инвесторов и брокеров скоро закончится время для «произвольного» сбора депозитов.

Измененный Закон о сделках с недвижимостью был принят Национальной Ассамблеей и вступит в силу с начала 2025 года. Он регулирует размер депозита при будущей покупке жилья.

В частности, статья 17 измененного Закона о риэлторской деятельности предусматривает, что инвесторам проектов в сфере недвижимости не разрешается уполномочивать другие организации или лиц подписывать договоры задатка, купли-продажи, передачи или аренды с последующим выкупом жилых домов в процессе строительства, строительных площадей в процессе строительства и прав пользования земельными участками с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости.

В то же время, пункт 5 статьи 23 настоящего Закона также содержит подробную информацию о задатках и платежах за будущую покупку жилья. Инвесторы в проекты недвижимости имеют право взимать с покупателей задаток в размере не более 5% от цены продажи или аренды с выкупом только после того, как жилье или объект строительства соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию.

По мнению экспертов, данное положение о депозите положило конец длительному периоду существования депозитов в форме договоров. В то же время оно обеспечивает заключение договора и защищает права покупателей жилья.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), отметил, что операции с недвижимостью имеют особенности, связанные с депозитными операциями. Между тем, Закон о сделках с недвижимостью 2006 и 2014 годов не регулирует депозиты, возникающие до того, как проект недвижимости или жилой дом становится пригодным для заключения контракта или привлечения капитала для продажи будущего жилья, особенно земли.

По словам г-на Чау, пользуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, в котором не оговариваются размер и размер залога, спекулянты, земельные брокеры и недобросовестные предприниматели получали крупные суммы залога, в некоторых случаях до 90–95% от стоимости продаваемой недвижимости. Спекулянты даже создавали «проекты-призраки» без законных оснований с целью мошенничества, что приводило к огромным убыткам для клиентов и нарушению общественного порядка, как это произошло в компании Alibaba.

Разделяя эту точку зрения, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама Нгуен Ван Динь заявил, что депозит не только подтверждает подписание договора купли-продажи, но и служит целям определения инвестором рыночного спроса и обеспечения выпуска продукции по проекту.

«Правила депозита, предусмотренные законом, весьма разумны, но, согласно опыту развитых стран, для контроля и управления этой суммой средств через совместный счёт используются третьи лица, такие как банки и кредитные организации, без «перетекания» этих средств в карман инвестора. Если инвестор не выполнит обязательство, клиент может получить деньги обратно, а ответственность за эту сумму будет нести банк», — подчеркнул г-н Динь.

По данным репортёров Dan Tri , на самом деле существовало множество жилищных проектов, в которых покупатели получали депозиты и авансовые платежи через брокерские компании или напрямую от инвесторов. Однако инвесторы не реализовывали проекты или реализовывали их наполовину, а затем десятилетиями замораживали строительство, из-за чего покупатели жилья оказывались в ситуации «полуплач-полусмех».

Общим для этих проектов является то, что инвестор удерживает депозиты и авансовые платежи клиентов на сумму до сотен миллиардов донгов, в результате чего многим людям приходится нести бремя уплаты процентов по банковским кредитам на покупку жилья и ежемесячной арендной платы.