Страдаем от «отрицательных денег» из-за того, что доверили кондотель бизнес-инвесторам

Согласно некоторым форумам по недвижимости, многие инвесторы выразили разочарование рынком курортной недвижимости, особенно кондоминиумами. Этот вид инвестиций когда-то был востребован многими из-за доступной цены, высокой доходности, возможности вести бизнес от имени инвесторов и, кроме того, определённого количества дней отпуска в году.

В 2019 году уровень обязательств по прибыли в некоторых проектах кондоминиумов считался приемлемым на уровне 6% для проектов с иностранным управлением и 10% для проектов, управляемых самим инвестором.

Однако в реальности большинство инвесторов в кондотели сейчас находятся в затруднительном положении, не имея возможности вложиться в этот тип недвижимости. Многие отмечали, что, в отличие от обещаний прибыли, которые звучали при привлечении покупателей кондотелей в период «горячего рынка», в некоторых проектах, не привлекших покупателей, зафиксированная норма прибыли составляла всего 1–2% в год.

Между тем, инвесторам, использующим кредитное плечо, по-прежнему приходится «нагибаться», чтобы выплачивать банковские проценты, несмотря на довольно высокие процентные ставки. Некоторым, кто больше не может выплачивать проценты, пришлось продать кондоминиумы с убытком, а некоторые продукты пришлось урезать до 50%, но покупателей всё равно не найти, поскольку доверие к этому рынку крайне низкое.

В частности, по данным инвестора, владеющего кондоминиумом стоимостью более 4 млрд донгов в проекте в Северном регионе, из-за того, что доход от аренды ниже расходов на управление, уборку и т.д., за первые 6 месяцев 2023 года владелец кондоминиума потеряет 18 млн донгов. Эта отрицательная сумма в размере 3 млн донгов в месяц будет списана с владельца апартаментов.

Кроме того, в последнее время некоторые проекты кондотели стали причиной множества конфликтов между владельцами и инвесторами. Многие покупают кондотели, но фактически не владеют квартирами, а ведение собственного бизнеса также сталкивается с трудностями из-за проблем с управлением и эксплуатацией с инвесторами.

Из-за этих проблем этому виду инвестиций становится всё сложнее вернуть доверие инвесторов. Поэтому многим людям сложно продавать активы с убытком, чтобы снизить финансовое давление со стороны банков или получить капитал для инвестиций в другие виды активов.

В сложившейся ситуации многие эксперты полагают, что проблемы кондотелей не ограничатся вышеперечисленными проблемами. Несмотря на то, что правительство приняло ряд мер по устранению трудностей и препятствий, кондотели в частности и рынок курортной недвижимости в целом по-прежнему сталкиваются с множеством других объективных проблем, затрудняющих восстановление рынка. В том числе, из-за значительного превышения предложения над спросом, что приводит к снижению рентабельности этого вида недвижимости.

Согласно недавнему отчёту DKRA Group, к июню совокупный объём предложения кондоминиумов увеличился до 42 364 единиц. Из них общий объём предложения прибрежных таунхаусов увеличился примерно до 30 000 единиц. Только для прибрежных вилл совокупный объём предложения к концу второго квартала 2023 года достигнет 15 000 единиц как на севере, так и на юге.

Согласно исследованию отдела маркетинговых исследований BHS Group, с 2020 года по настоящее время в стране сданы и находятся в стадии сдачи 81 проект курортной недвижимости, что обеспечивает рынок более чем 44 000 наименований, включая высотные и малоэтажные объекты. Из них 67 из 81 проекта введены в эксплуатацию, что эквивалентно почти 20 000 наименований. С учётом количества проектов, находящихся в стадии реализации, и невыведенных на рынок действующих проектов, предложение курортной недвижимости по-прежнему остаётся весьма значительным.

Кроме того, туристическая индустрия Вьетнама ещё не полностью восстановилась, поэтому заполняемость курортных и гостиничных проектов по-прежнему невысока. Особенно для инвесторов, которые «случайно» доверяют свои апартаменты инвесторам с высокими расходами на управление, очевидно, что им придётся фиксировать отрицательную прибыль.