Не позволяйте инвесторам закладывать дома клиентов

Увеличить публичность, ужесточить санкции

По словам эксперта по недвижимости Фан Конг Чаня, когда дом находится в ипотеке, и банк соглашается продать его инвестору без требования о снятии ипотеки, банк и инвестор должны решить этот вопрос между собой. В случае возникновения каких-либо рисков ответственность будут нести банк и инвестор, а законные права граждан будут защищены законом.

Но чтобы положить конец ситуации, когда инвесторы закладывают дома клиентов, г-н Фан Конг Чань предложил властям разработать руководящие принципы и правила для разрешения подобных ситуаций, которые будут выгодны людям. Особенно если люди следовали закону, следовали процедурам и полностью оплатили ипотеку, государство должно их защищать, выдавать им «розовые книжки» и не допускать потерь из-за споров или невыполнения обязательств инвестора.

«Хотя закон содержит множество положений, но в нём всё ещё есть пробелы, властям необходимо вмешаться и оперативно устранить их. При необходимости люди могут обратиться в суд. Суд также должен выносить очень чёткие решения, описывая типичные ситуации, как прецеденты, чтобы другие инвесторы, банки и граждане могли чётко видеть проблему и чувствовать себя в безопасности. В то же время, чтобы минимизировать риски, с которыми сталкиваются клиенты, необходимо обеспечить прозрачность и публиковать информацию об ипотечных проектах. Информация должна быть понятной, подробной и регулярно обновляться, чтобы люди могли её понять, а не просто сообщать общее название проекта», — предложил г-н Чань.

С другой стороны, д-р Фан Фыонг Нам (Юридический университет города Хошимин) проанализировал Указ № 16, согласно которому нераскрытие, неполное или некорректное раскрытие информации о проектах в сфере недвижимости и инвестиционном жилищном строительстве может повлечь за собой штраф в размере от 100 до 120 миллионов донгов. Штраф для компаний в сфере недвижимости, не обеспечивающих в полной мере соблюдение установленных правил, составляет 600 миллионов донгов. Однако по сравнению с выгодой, получаемой от использования правовых пробелов в крупномасштабном проекте в сфере недвижимости стоимостью в сотни миллиардов донгов, этот штраф слишком мал. Поэтому многие инвесторы сознательно нарушают закон, соглашаясь платить штрафы, что существенно ущемляет права других лиц.

В настоящее время Закон о риелторской деятельности 2024 года внес некоторые позитивные изменения в обязанность раскрытия информации о риелторской деятельности. Однако отсутствие ужесточения системы штрафных санкций для обеспечения надлежащего рассмотрения нарушений также является ограничением закона.

Кроме того, закон предусматривает, что после того, как Департамент строительства выдаст письменное уведомление о том, что жилье подходит для продажи или аренды с правом выкупа, инвестор должен заложить проект и снять ипотеку перед продажей покупателям. В то же время, Департамент строительства должен завершить процедуры, чтобы выдать уведомление о том, что жилье подходит для продажи. Однако г-н Чань прокомментировал: «Это положение очень сложно реализовать, когда нет механизма, гарантирующего соблюдение инвестором правил. Потому что сразу после уведомления Департамента строительства о том, что инвестор берет ипотеку, он будет полагаться на это уведомление для скорейшей мобилизации капитала от покупателей».

Необходимо погасить ипотеку перед продажей клиентам

Чтобы контролировать практику передачи инвесторами домов клиентов в залог банкам, г-н Нго Джиа Хоанг (Юридический университет города Хошимин) сказал, что вместо того, чтобы требовать проведения сделок через торговые площадки недвижимости, необходимо усилить и расширить сферу деятельности нотариальных организаций, требуя, чтобы сделки с недвижимостью, в которых одна или несколько сторон участвуют в сделке, также были нотариально удостоверены... Поскольку независимый характер деятельности по нотариальному удостоверению поможет проверять и контролировать исполнение и соблюдение закона инвесторами, брокерами по недвижимости и консультантами, чтобы защитить уязвимых лиц.

В то же время, в целях сохранения стабильности и порядка развития экономики необходимо выстроить механизм контроля будущих сделок купли-продажи жилья субъектами рынка недвижимости.

«Для обеспечения безопасности покупателей жилья необходимо дополнить закон положениями о повышении ответственности банков за управление ипотечными активами. Ведь при продаже будущего жилья инвесторы одновременно берут в долг у банков и привлекают капитал покупателей. Если мобилизованный капитал не контролируется должным образом, инвесторы могут использовать его не по назначению, вкладывать деньги во множество проектов одновременно, что приводит к риску потери платёжеспособности инвесторов, невозможности завершить проект и передать дом покупателям. В этом случае страдают не только права покупателей жилья, но и права банка, выдавшего ипотеку. Поэтому, принимая ипотеку на жилищный проект, банк должен нести ответственность за управление и контроль за ипотечным активом», — предложил г-н Хоанг.

По его словам, необходимо более чётко регламентировать обеспечение прав покупателей жилья при реализации ипотечного имущества в форме передачи проекта, поскольку стороны могут распоряжаться им, передавая объект ипотеки в целях погашения задолженности.