Oczekiwania co do 3 nowych ustaw mających na celu rozwiązanie problemów na rynku; 2 obiecujące segmenty inwestycyjne; warunki zakupu mieszkań socjalnych.

Według Nhandana oznaki ożywienia gospodarki wietnamskiej stają się coraz wyraźniejsze, a polityka rządu, której celem jest osiągnięcie wzrostu PKB na poziomie 7% w całym roku, budzi wiele nadziei na ożywienie i rozwój kanałów inwestycyjnych, w tym rynku nieruchomości.

W pierwszej połowie 2024 roku rynek nieruchomości odnotował pozytywne sygnały wzrostu w wielu segmentach, zwłaszcza w segmencie mieszkań, które odnotowują odbudowę zarówno podaży, jak i płynności. Liczba klientów decydujących się na inwestycję w nieruchomości i zakup na cele mieszkaniowe znacząco wzrosła zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Przyczyniło się to do nieznacznej poprawy wskaźnika absorpcji wielu projektów.

Segment nieruchomości przemysłowych nabiera tempa w oczekiwaniu na czwartą falę bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) napływających do Wietnamu; segment apartamentów również się rozkręca dzięki nowym wzrostom cen i poprawie płynności; a działki zaczynają wykazywać oznaki ożywienia w miarę wzrostu liczby transakcji i transferów.

Warto zauważyć, że decyzja Zgromadzenia Narodowego o zezwoleniu na wejście w życie trzech ustaw związanych z rynkiem nieruchomości — ustawy o gruntach, ustawy o budownictwie mieszkaniowym i ustawy o obrocie nieruchomościami — od 1 sierpnia 2024 r., czyli pięć miesięcy wcześniej niż planowano, budzi oczekiwania na bardziej pozytywne ożywienie na rynku nieruchomości w drugiej połowie 2024 r. To przekonanie opiera się na fakcie, że nowe (znowelizowane) przepisy uwzględniają wcześniejsze ograniczenia i przeszkody, a wiele z nich zawiera innowacyjne i postępowe regulacje, które można wdrożyć natychmiast, bez konieczności opracowywania szczegółowych dokumentów wytycznych.

Perspektywa ustawodawców zakłada ujednolicenie przepisów instytucjonalnych dotyczących użytkowania gruntów, unikanie nakładania się i kolizji przepisów, zapewnienie jasności i transparentności w zakresie inwestycji i użytkowania zasobów gruntowych oraz zwiększenie praktycznych możliwości. Dlatego też, po oficjalnym wdrożeniu, przepisy te stworzą nowe ramy prawne, rozwiązując większość „wąskich gardeł” na rynku, ponieważ 70-80% obecnych przeszkód ma charakter prawny.

Aby zapewnić skuteczne wdrożenie, przyspieszamy również proces wydawania odpowiednich dekretów, zapewniając wysoką jakość treści i ścisłe dopasowanie do rynku. Oczywiście, potrzeba jeszcze wystarczająco dużo czasu, aby przepisy weszły w życie w pełni, ale przewiduje się, że rynek nieruchomości będzie kontynuował trwałą odbudowę, stopniowo poprawiając wyniki, a do końca roku proces odbudowy rynku będzie wyraźnie postępował.

Z tych powodów otwiera się przed nami „świetlana przyszłość”, ponieważ inwestorzy ponownie rozważają inwestowanie w nieruchomości, obok innych popularnych kanałów inwestycyjnych, takich jak akcje, waluty obce, złoto i depozyty bankowe. Ożywienie na rynku nieruchomości będzie generować dochody i stymulować rozwój gospodarczy poprzez pozytywny wpływ na wiele innych sektorów i dziedzin gospodarki.

Cennik gruntów będzie obowiązywał do końca 2025 roku.

Cennik gruntów wydany przez Prowincjonalny Komitet Ludowy zgodnie z Ustawą o ziemi z 2013 r. (stary cennik gruntów) będzie nadal obowiązywał do 31 grudnia 2025 r.

Informację tę podało Ministerstwo Finansów w dokumencie dotyczącym wdrażania przepisów ustawy gruntowej z 2024 r., który niedawno rozesłano do ministerstw, agencji rządowych, agencji podległych rządowi, innych agencji centralnych oraz komitetów ludowych prowincji i miast zarządzanych centralnie.

Jeśli chodzi o przepisy przejściowe dotyczące tabel cen gruntów, Ministerstwo Finansów stwierdziło, że tabele cen gruntów wydane przez prowincjonalne komitety ludowe zgodnie z ustawą o ziemi z 2013 r. będą nadal stosowane do 31 grudnia 2025 r.

„W razie potrzeby prowincjonalny Komitet Ludowy podejmie decyzję o dostosowaniu cennika gruntów zgodnie z postanowieniami niniejszej ustawy, tak aby odpowiadał on rzeczywistej sytuacji cen gruntów w danej lokalizacji” – stwierdzono w dokumencie Ministerstwa Finansów.

Zgodnie z Ustawą o ziemi z 2024 r., która wchodzi w życie 1 sierpnia, od 2026 r. prowincjonalne komitety ludowe będą corocznie wydawać cenniki gruntów, aby odzwierciedlały ceny rynkowe, a nie co pięć lat, jak to było w przypadku starych przepisów.

Pod koniec zeszłego miesiąca Ho Chi Minh City opublikowało projekt zmienionego cennika gruntów. Ceny w zmienionym cenniku są znacznie wyższe niż w poprzednim, a w wielu obszarach wzrosty sięgają od 10 do 30 razy, a w wyjątkowych przypadkach nawet 51 razy.

Według kierownictwa Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, powodem korekty są pewne braki w obecnie obowiązującym cenniku gruntów z 2020 roku. Korekta cennika ma na celu dostosowanie go do aktualnej sytuacji i cen gruntów w regionie.

Miasto jednak nie wprowadziło jeszcze tej zmienionej listy cen gruntów, ponieważ musi dokładnie rozważyć różne czynniki.

Wcześniej mieszkańcy Ho Chi Minh City również spieszyli się z dopełnianiem procedur dotyczących gruntów w obawie, że skorygowane ceny gruntów znacznie wzrosną, co mogłoby mieć wpływ na wnioski o certyfikaty gruntowe i zmianę przeznaczenia gruntów.

W ostatnich dniach wiele wniosków o zmianę przeznaczenia gruntów w Ho Chi Minh City zostało wstrzymanych z powodu komplikacji w obliczaniu podatków, ponieważ władze podatkowe czekają na wytyczne.

Wizualizacja projektu budownictwa socjalnego w mieście Duy Tien w prowincji Ha Nam. (Źródło: VGP)

Jakie wymagania trzeba spełnić, aby kupić mieszkanie socjalne?

Zgodnie z artykułami 29 i 30 Dekretu Rządowego nr 100/2024/ND-CP z dnia 26 lipca 2024 r., szczegółowo określającego niektóre przepisy Ustawy o mieszkalnictwie dotyczące rozwoju i zarządzania budownictwem socjalnym (obowiązujące od 1 sierpnia 2024 r.), aby kwalifikować się do polityki wsparcia budownictwa socjalnego, należy spełnić następujące warunki mieszkaniowe i dochodowe:

Nie ma mieszkań, a średnia powierzchnia mieszkalna na osobę wynosi mniej niż 15 m2.

Artykuł 29. Warunki mieszkaniowe

1. O braku prawa własności lokalu mieszkalnego mówi się wówczas, gdy osoba wskazana w art. 77 ust. 1 ustawy o budownictwie mieszkaniowym oraz jej małżonek (jeśli istnieje) nie są wymienieni w Zaświadczeniu o prawie użytkowania gruntu i własności aktywów związanych z gruntem w prowincji lub mieście zarządzanym centralnie, w którym znajduje się projekt budownictwa socjalnego, w chwili składania wniosku o zakup lub dzierżawę lokalu socjalnego.

W ciągu 7 dni od daty otrzymania wniosku o potwierdzenie wpisu do Certyfikatu praw do użytkowania gruntów i własności aktywów związanych z gruntem, Powiatowy Urząd Rejestracji Nieruchomości/Oddział Kadr Wojewódzki lub Centralnie Zarządzany miasta, w którym zlokalizowany jest projekt budownictwa socjalnego, dokona potwierdzenia w przypadkach określonych w niniejszym punkcie.

2. W przypadku gdy podmioty określone w ust. 1 art. 77 Prawa mieszkaniowego są właścicielami domu, ale średnia powierzchnia mieszkalna przypadająca na osobę wynosi mniej niż 15 m2 powierzchni użytkowej na osobę, średnia powierzchnia mieszkalna przypadająca na osobę, o której mowa w niniejszym ustępie, zostanie ustalona na podstawie następujących danych: wnioskodawcy, jego małżonka, rodziców (jeśli występują) i dzieci (jeśli występują), którzy są zameldowani jako stali mieszkańcy tego domu.

W terminie 7 dni od dnia otrzymania wniosku o potwierdzenie średniej powierzchni mieszkalnej przypadającej na jedną osobę, Komitet Ludowy gminy dokonuje potwierdzenia w przypadkach określonych w niniejszym punkcie.

Dochód nieprzekraczający 15 milionów VND/miesiąc

Artykuł 30. Wymagania dotyczące dochodów

1. W przypadku przedmiotów określonych w ust. 5, 6 i 8 art. 76 ustawy o lokalach mieszkalnych, muszą być spełnione następujące warunki dochodowe:

a) Jeżeli wnioskodawca jest osobą samotną, jego miesięczny dochód netto nie może przekraczać 15 milionów VND, zgodnie z tabelą płac i wynagrodzeń poświadczoną przez agencję, jednostkę lub przedsiębiorstwo, w którym pracuje wnioskodawca.

W przypadku, gdy wnioskodawca pozostaje w legalnym związku małżeńskim, wnioskodawca i jego małżonek muszą mieć łączny miesięczny dochód netto nieprzekraczający 30 milionów VND, na podstawie tabeli płac i wynagrodzeń zatwierdzonej przez agencję, jednostkę lub przedsiębiorstwo, w którym pracuje wnioskodawca.

b) Okres kwalifikowalności dochodowej wynosi jeden rok z rzędu, liczony od momentu, w którym wnioskodawca, o którym mowa w niniejszym punkcie, złoży inwestorowi ważny wniosek o rejestrację w celu zakupu lub dzierżawy z opcją zakupu lokalu socjalnego.

2. W przypadku gdy wnioskodawca, o którym mowa w art. 76 ust. 5 ustawy o mieszkalnictwie, nie posiada umowy o pracę, w przypadku stanu wolnego jego rzeczywisty miesięczny dochód nie może przekraczać 15 milionów VND; w przypadku małżeństwa, zgodnie z ustawą, wnioskodawca i jego małżonek muszą mieć łączny rzeczywisty miesięczny dochód nieprzekraczający 30 milionów VND. W ciągu 7 dni od daty otrzymania wniosku o potwierdzenie, Komitet Ludowy gminy weryfikuje warunki dochodowe za kolejny rok od momentu złożenia przez wnioskodawcę, o którym mowa w niniejszym artykule, ważnego wniosku do inwestora o rejestrację w celu zakupu lub dzierżawy lokalu socjalnego.

3. W przypadku osób określonych w ust. 2, 3 i 4 artykułu 76 ustawy o mieszkalnictwie, gospodarstwa domowe muszą zostać zaklasyfikowane jako gospodarstwa domowe ubogie lub bliskie ubóstwa zgodnie z rządowymi standardami ubóstwa.

4. Do przedmiotów określonych w art. 76 ust. 7 ustawy o budownictwie mieszkaniowym stosuje się wymagania dochodowe określone w art. 67 niniejszego rozporządzenia.