Potrzeba czasu, aby „dostosować się” do nowego cennika gruntów.
W związku z tym HoREA z zadowoleniem przyjęła odpowiedź miasta na uwagi dotyczące „Projektu cen gruntów obowiązującego od 1 sierpnia 2024 r.” i zasugerowała skupienie się wyłącznie na opracowaniu „Wstępnego cennika gruntów” obowiązującego od 1 stycznia 2026 r., zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r. Jednocześnie stowarzyszenie przedstawiło również wyliczenia dotyczące ewentualnych zobowiązań finansowych, jakie mieszkańcy mogliby ponieść z tytułu opłat za użytkowanie gruntów na podstawie starego cennika gruntów i „Projektu cen gruntów”, które przedstawiałyby się następująco:
Przypadek 1: Pan A ubiega się o wydanie zaświadczenia o prawie użytkowania gruntu dla domu, który został wybudowany dawno temu na działce o powierzchni 100 m² przylegającej do ulicy Nguyen Van Linh (gmina Binh Hung, dystrykt Binh Chanh). Działka ta pierwotnie była gruntem rolnym i kosztowała 200 000 VND/m² (pozycja 1), a cena gruntu przy ulicy Nguyen Van Linh wynosi 6,8 mln VND/m², zgodnie z tabelą cen gruntów zawartą w decyzji nr 02 z dnia 16 stycznia 2020 r. Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh (aktualna tabela cen gruntów).
Gdyby opłatę za użytkowanie gruntów obliczono wyłącznie na podstawie aktualnej tabeli cen gruntów, bez uwzględnienia współczynnika korekty ceny gruntu wynoszącego 3,3 dla Strefy II, pan A musiałby zapłacić jedynie 660 milionów VND. Po uwzględnieniu współczynnika korekty pan A musiałby zapłacić 2,178 miliarda VND.
Jednakże, jeśli opłatę za użytkowanie gruntów obliczymy według „Projektu cen gruntów”, który stanowi, że cena gruntów rolnych przylegających do drogi Nguyen Van Linh wynosi 3,2 mln VND/m2 (pozycja 1), a cena gruntów przy drodze Nguyen Van Linh wynosi 65 mln VND/m2 (wzrost o 9,55 raza), pan A musiałby zapłacić 6,18 mld VND z tytułu opłat za użytkowanie gruntów.
W związku z tym opłata za użytkowanie gruntów, którą musi zapłacić Pan A zgodnie z „Projektem tabeli cen gruntów”, wzrośnie 9,36-krotnie w porównaniu z opłatą za użytkowanie gruntów wynoszącą 660 milionów VND i wzrośnie 2,83-krotnie w porównaniu z opłatą za użytkowanie gruntów wynoszącą 2,178 miliarda VND po dodaniu współczynnika.
Wielu uważa, że ludzie potrzebują czasu, aby się „zaadaptować”, zanim ceny gruntów ulegną zmianie.
Przypadek 2: Pani B ma już prawo do użytkowania działki o powierzchni 200 m² przylegającej do ulicy Nguyen Van Linh (gmina Binh Hung, dystrykt Binh Chanh). Z powodu wcześniejszych ograniczeń finansowych, pani B złożyła wniosek o wydanie certyfikatu użytkowania gruntu jedynie dla 100 m² działki mieszkalnej, na której wybudowano dom, podczas gdy pozostałe 100 m² cementowni przeznaczono na krótkoterminowe uprawy rolne. Teraz pani B chce złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia 100 m² cementowni na działkę mieszkaniową. Zgodnie z „Projektem tabeli cen gruntów”, pani B musiałaby zapłacić 6,18 mld VND.
Przypadek 3: Pan C złożył wniosek o podział 1000 m² gruntu rolnego przylegającego do jego domu. Jednocześnie wnioskował o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na pięć działek mieszkalnych, każda o powierzchni 200 m², które miały zostać podzielone między jego dzieci.
Ten teren rolniczy przylega do drogi Nguyen Van Linh (gmina Binh Hung, dystrykt Binh Chanh). Według aktualnego cennika gruntów, pan C musi zapłacić 6,6 miliarda VND z tytułu opłat za użytkowanie gruntów. Po dodaniu współczynnika 3,3, pan C musi zapłacić 21,78 miliarda VND z tytułu opłat za użytkowanie gruntów.
Jeśli jednak opłata za użytkowanie gruntów zostanie obliczona zgodnie z „Projektem tabeli cen gruntów”, który ustala cenę na 3,2 mln VND/m² (pozycja 1), a cena gruntu przy ulicy Nguyen Van Linh wynosi 65 mln VND/m², pan C. musiałby zapłacić 61,8 mld VND z tytułu opłat za użytkowanie gruntów. Stanowi to 9,36-krotny wzrost w porównaniu z opłatą za użytkowanie gruntów w wysokości 6,6 mld VND i 2,83-krotny wzrost w porównaniu z opłatą za użytkowanie gruntów w wysokości 21,78 mld VND po dodaniu współczynnika.
HoREA zauważyła również, że gdyby w powyższych przypadkach dano możliwość wyboru kwoty opłaty za użytkowanie gruntu, która ma zostać zapłacona, albo zgodnie z decyzją 2/2020/QD-UBND i decyzją 56/2023/QD-UBND, albo zgodnie z „Projektem tabeli cen gruntów”, z pewnością we wszystkich przypadkach kwota opłaty za użytkowanie gruntu zostałaby wybrana zgodnie z obowiązującą tabelą cen gruntów, aby lepiej dopasować ją do możliwości finansowych wielu osób i gospodarstw domowych.
Rozwiązywanie trudności w przypadkach utrudnionych przez „zawieszone” przepisy planistyczne.
HoREA zwróciła też uwagę na czwarty przypadek, który dotyczy tych, którzy cierpią z powodu największych niedogodności: są właścicielami gruntów i domów na obszarach z „zawieszonym” planowaniem, takich jak nowe strefy zabudowy mieszkaniowej lub strefy renowacji miejskiej; lub „zawieszonymi” projektami, takimi jak projekt Binh Quoi-Thanh Da... Dlatego przez wiele lat mieszkańcy ci nie otrzymywali nowych pozwoleń na budowę, nie mieli prawa dzielić swoich gruntów ani zmieniać przeznaczenia gruntów, co uniemożliwiało im płacenie opłat za użytkowanie gruntów po wcześniej bardzo niskich cenach.
Jeśli Ho Chi Minh City rozwiąże problem „zawieszonych planów i zawieszonych projektów” w najbliższej przyszłości, ci ludzie po raz drugi ucierpią, ponieważ będą musieli płacić bardzo wysokie opłaty za użytkowanie gruntów, zgodnie z „Projektem Tabeli Cen Gruntów”. W związku z tym HoREA zasugerowała, aby agencja opracowująca Tabelę Cen Gruntów jasno zrozumiała, że nie jest wskazane publikowanie nowej Tabeli Cen Gruntów obowiązującej od 1 sierpnia 2024 r.
Ludzie, których ziemia znajduje się na terenach objętych planem zagospodarowania przestrzennego, nie będą mieli czasu na dostosowanie się do zmian cen gruntów.
Stowarzyszenie podało również, że obecnie w Ho Chi Minh City znajduje się ponad 13 035 działek, którym nie wydano certyfikatów użytkowania gruntów, co stanowi 0,7% całkowitej liczby działek w mieście; lub takich, które muszą zalegalizować prawa do użytkowania gruntów rolnych położonych na stałych miejskich obszarach mieszkalnych połączonych z istniejącymi domami; lub takich, które muszą jednocześnie dokonać podziału działek i zmienić przeznaczenie gruntów na mieszkalne, jak to ilustrują powyższe przypadki.
Z powyższych względów konieczne jest kontynuowanie stosowania aktualnej tabeli cen gruntów i aktualnego współczynnika korekcyjnego ceny gruntów do 31 grudnia 2025 r., zgodnie z Ustawą o ziemi z 2024 r. (art. 257, § 1), aby dać ludziom wystarczająco dużo czasu na dopełnienie procedur składania wniosków o certyfikaty użytkowania gruntów i zorganizowanie środków finansowych na opłacanie opłat za użytkowanie gruntów według starej ceny, zmniejszając w ten sposób presję finansową na ludzi.
Jednocześnie Stowarzyszenie zwróciło się do Komitetu Ludowego Ho Chi Minh z prośbą o szybkie i zdecydowane polecenie odpowiednim agencjom skupienia się na rozwiązaniu problemu „zawieszonego planowania i zawieszonych projektów”, tak aby mieszkańcy tych obszarów mieli wystarczająco dużo czasu na skorzystanie ze swoich praw do użytkowania gruntów i mogli uiścić opłaty za użytkowanie gruntów w 2025 r. zgodnie z obowiązującym cennikiem gruntów.
Niedawno, w związku z wydawaniem certyfikatów prawa do użytkowania gruntów, certyfikatów własności domów i certyfikatów aktywów związanych z gruntami, Oddział Urzędu Rejestracji Nieruchomości Miasta Thu Duc (Ho Chi Minh) wysłał do Komitetów Ludowych w 34 okręgach dokument informujący o rejestracji aktywów związanych z działkami, którym wydano już certyfikaty, lub o rejestracji zmian w aktywach związanych z gruntami w celu uzyskania tymczasowych pozwoleń na budowę. Oznacza to, że gospodarstwa domowe z domami tymczasowymi wybudowanymi na planowanych działkach również mają możliwość uzyskania certyfikatów prawa do użytkowania gruntów.
Source: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html
