공급 '비대칭', 주택가격 상승 위험

부동산 시장은 공급과 수요가 모두 급격히 감소하고, 프로젝트에 대한 법적 문제가 얽히고, 자본 조달이 차단된 '정체기'를 거쳤습니다. 많은 기업이 매우 어려운 시기를 겪으며 수천 명의 직원을 해고하고 심지어 운영을 중단하기도 했습니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 최근 컨퍼런스에서 코로나19 이후 부동산 사업체들이 "잊을 수 없는 교훈"을 얻었다고 인정했습니다.

그 후 회사는 구조조정, 자본 문제 해결, 제품 개발 촉진에 집중해야 했습니다. 가장 큰 문제는 채권 부채인데, 정부와 국립은행의 지원 덕분에 채무 상환 기간을 연장하고 채권 부채를 연장하는 회람을 통해 이 문제도 '소폭' 처리되었습니다.

그러나 차우 씨는 올해 호치민시 부동산 시장에서 주택 공급과 수요의 불균형이 계속될 수 있다는 우려를 표명했습니다. 2023년 말 기준 데이터에 따르면 공급의 71%는 여전히 고급 부문에 있고, 나머지는 중급 부문에 있으며 저렴한 상품과 사회 주택이 부족합니다.

또한 시장 어려움의 70%를 차지하는 법적 문제로 인해 호치민시에는 148개의 부동산, 상업용 주택, 사회 주택 프로젝트가 투자, 건설 및 사업 절차를 완료하지 못하거나 중단되었습니다. 그 이후로 개발 사업으로 인해 주택을 구매한 고객 58,000명 이상이 "핑크 북"을 받지 못했습니다.

주택 공급이 부족하면 저렴한 주택과 사회 주택이 점점 부족해지는 상황에서 주택 가격이 상승하거나 높게 유지될 수 있습니다. HoREA 회장은 부동산 사업체가 유동성을 높이고, 사람들의 실제적 요구를 충족하며, 건강한 시장 발전을 보장하기 위해 저렴한 주택과 사회 주택 상품에 중점을 두고 상품 구조를 촉진해야 한다고 말했습니다.

"동기화되지 않은" 시장과 저렴한 주택 상품의 부족도 Nam Long Investment Company 이사회 회장인 Nguyen Xuan Quang 씨가 최근 언급한 과제 중 일부입니다. 부동산 시장의 여러 부문에서 나타나는 수요와 공급의 "단계 차이", 주택 구매자의 신뢰 위기로 인한 유동성 감소, 재고 증가 등이 시장이 직면한 문제입니다.

또한, Quang 씨에 따르면, 부채가 남아 있는 상황에서 기업들은 재정적 어려움에 직면하게 되며, 채권 발행은 연장되더라도 2024년과 2025년에도 여전히 지속될 것입니다. 세 번째는 현재 일부 법률이 여전히 중복되고 있어 이 프로젝트의 법적 어려움입니다. 한편, 실제 주택 수요는 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 저렴한 주택과 사회 주택 부문은 여전히 ​​개발 가능성이 있습니다.

주택 공급과 수요 간의 "단계적 불균형" 현상, 즉 시장 공급이 고급 주택 부문에 치우쳐 있고 저렴한 주택이 부족하다는 점은 전문가와 관리 기관 대표들로부터 수년간 경고되어 왔습니다. 최근에는 기업들이 "시장에서 필요한" 제품군을 개발하도록 장려하는 쪽으로 의견이 모아지고 있습니다.

많은 전문가에 따르면, 저렴한 주택과 사회 주택이 올해 첫 회복 단계에 진입할 부동산 부문이 될 것으로 전망됩니다. 이 부문의 수요는 여전히 매우 높아 유동성이 촉진되고, 위기 이후 시장은 곧 새로운 국면으로 접어들 것입니다.

많은 기업들이 경쟁에 참여합니다

세빌스의 추산과 연구 모델에 따르면, 호치민시에는 국민의 주택 수요를 충족하기 위해 약 5만 채의 아파트가 필요하며, 전체 공급량의 60~70%는 저렴한 주택 부문에서 공급됩니다. 그러나 호치민시에는 이러한 제품이 부족하고 공급은 빈즈엉, 동나이, 롱안 등 인근 시장에 집중되어 있어 수요를 충족시키기에 충분하지 않을 수 있습니다.

교외 아파트 프로젝트는 거주 목적으로 구매하거나 투자 목적으로 구매하는 호치민시의 고객을 타겟으로 합니다. 2베드룸 아파트의 매매 가격은 아파트당 20억 VND 정도로 소규모 가족에게 매우 적합합니다.

이렇게 규모가 큰 시장이 생겨나자 많은 기업이 이 유동성이 높은 제품의 공급을 확대하기 위한 경쟁에 재빨리 뛰어들었습니다. 남롱회사는 시장 수요를 충족하는 저렴한 주택 상품에 집중하고, 지원 정책을 홍보하고, 재고를 관리하고, 판매를 촉진하는 전략을 실행합니다. 올해 목표 수익은 약 6조 6,570억 VND로, 호치민시, 롱안, 칸토의 주요 프로젝트를 통해 달성될 예정입니다.

안지아 회사는 시장의 요구를 충족하기 때문에 중간 및 저렴한 부문에서 프로젝트를 개발하기로 확고히 결정했습니다. 안자 경영진은 이 부문이 시장이 호황일 때나 침체될 때에도 여전히 "무적의 힘"을 입증하며 대다수 사람들의 요구를 충족시키고 높은 유동성을 보유하고 있다고 믿습니다.

TT Capital Investment Joint Stock Company와 일본의 두 파트너인 Cosmos Initia(Daiwa House Group 회원)와 Koterasu도 호치민시와 인근 지방에서 저렴한 부동산 프로젝트를 개발하기 위한 장기 합작 투자를 시작했습니다. 합작법인은 향후 5년 동안 약 1억 5천만 달러를 투자하여 매년 약 1,000채의 저렴한 아파트를 시장에 출시할 계획이라고 발표했습니다.

합작 투자 회사는 빈즈엉성, 디안시, 빈콤 디안 인근에 위치한 아파트 약 2,000세대 규모의 프로젝트에 대한 자본 출자를 완료했다고 밝혔습니다. 아파트당 가격은 20억 VND 미만입니다. 최신 정보에 따르면, 이 프로젝트는 올해 3분기에 시장에 출시하기 위해 필요한 절차를 진행 중입니다.

사회주택과 관련하여, 정부는 2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 프로젝트를 진행하고 있습니다. 많은 기업이 이 목표를 이행하기 위해 등록했으며 점차 실현되고 있습니다.

노바랜드 그룹은 호치민시와 인근 지방에 20만 채의 사회주택을 건설하는 투자 등록을 했습니다. 황취안 그룹은 2030년까지 50개 프로젝트, 5만 채의 아파트 건설을 완료할 계획입니다. 이 두 기업이 등록한 아파트 수는 정부가 목표로 하는 총 목표의 1/4에 해당합니다.

이전에는 Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex 등 일련의 대형 부동산 회사가 사회주택 건설을 약속한 바 있습니다. 약속을 현실로 바꾸기 위해 Vingroup은 북부와 중부 지역에서 많은 사회주택 프로젝트 건설을 시작했습니다.

저렴한 주택과 사회주택의 부활은 앞으로 시장의 큰 관심을 끌 것으로 보인다. 이 제품은 향후 1~2년 안에 호치민시 교외 시장에서 폭발적으로 공급될 가능성이 있으며, 실제 주택이 필요한 사람들의 주택 소유에 대한 "갈망"을 해소할 수 있을 것입니다.

하지만 주택 공급의 70%가 여전히 고급 주택이고, 시장 유동성이 어렵고, 프로젝트의 법적 문제도 해결되지 않은 상황에서 기업은 여전히 ​​강력한 구조조정이 필요합니다. 특히 채권 시장이 '연착륙'을 했지만 만기 압박이 여전히 존재하는 경우입니다.

따라서 많은 의견은 기업들이 새로운 경쟁에 뛰어들기 전에 제품 구조 조정, 재정 건전성 개선, 건강한 신체를 갖출 수 있는 장치 강화 등의 계획을 세워야 한다고 말합니다.