전문가들은 하노이에서 1m²당 5천만 달러 이하의 신규 아파트가 곧 사라질 것이라고 말합니다. (사진: 린안)

저렴한 아파트는 점차 '사라지고' 있다

저렴한 주택 부문은 시장에서 수요가 많지만 공급이 심각하게 부족합니다. 2024년까지 하노이 시장의 신규 아파트 중 약 67%가 고급 및 럭셔리 부문이 될 것입니다.

2025년까지 m2당 5,000만 VND의 주요 세그먼트가 사라질 것으로 예측됩니다. 전문가들은 하노이에서 1m²당 5천만 달러 이하의 신규 아파트는 곧 사라질 것이라고 말한다. 저렴한 상업용 주택 공급으로 시장의 수요와 공급의 균형이 회복될 것으로 기대되었지만, 이제는 점점 더 멀어져 가는 듯합니다.

베트남 부동산협회(VARS)의 통계에 따르면 2024년 3분기 하노이의 아파트 가격 지수는 2019년 2분기에 비해 64% 증가했으며, 이는 호치민시의 증가율의 두 배에 해당합니다. 호치민시 평균 1차 매매 가격은 m2당 6,000만 VND에 달합니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 하노이의 중산층이 주택을 구매하기 위해 아직 연결 인프라 시스템이 완성되지 않은 교외 지역으로 이사하는 경우가 점점 더 많아지고 있다고 말했습니다. 프로젝트 허가 메커니즘을 재계획하지 않으면 가까운 미래에 다른 도시에서도 이런 상황이 발생할 것입니다. 하지만 이 지역의 아파트 가격은 더 이상 '적정' 수준이 아닙니다.

Batdongsan.com.vn 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 2024년에 흥미로운 "역설"이 나타났다고 언급했습니다. 하노이와 호치민시의 1차 시장에서 아파트 매매 가격은 모두 상승했지만... 호치민시는 여전히 높은 수준을 유지했지만 구매력은 여전히 ​​상당히 좋았습니다. 최대 70%의 중개인은 하노이의 아파트 프로젝트가 2024년에 "매진"될지라도 거래량이 증가할 것으로 믿고 있습니다. 호치민시에서도 이와 비슷한 수치가 나타났습니다. 호치민도 40%를 넘었습니다.

이는 아파트 부문의 강력한 매력을 보여주는데, 특히 실제 주택 수요를 잘 충족하는 프로젝트가 그렇다. 아파트는 항상 시장 회복 주기의 선구자 역할을 합니다. 아파트는 항상 존재하고 지속 가능한 실제 주택 수요를 목표로 하기 때문입니다. 거래량의 급격한 증가는 면적이 작고 가격이 적당한 아파트에 집중돼 있다. 또한 구매자가 선택한 프로젝트는 종종 완공된 제품이며, 완벽한 인프라, 낮은 시공 밀도, 신뢰할 수 있는 투자자, 양호한 지불 진행, 우대 이자율 정책 등을 갖추고 있다고 투안 씨는 분석했습니다.

하노이와 호치민시 같은 대도시에서는 저렴하고 중간 가격대의 아파트 시장이 좁아지는 경향이 있습니다. 호치민시는 여전히 주요 지역으로, 집을 소유하여 정착하려는 실제 구매자의 큰 관심을 끌고 있습니다.

이러한 현실에서 저렴한 상업용 주택 개발은 여전히 ​​시급한 필요이며, 특히 대도시에서 더욱 그렇습니다. 천연자원환경부 전 차관인 당 훙 보 씨는 저렴한 상업용 주택 부문을 연구하고 개발하는 이니셔티브를 제안하는 것이 필요하다고 말했습니다. 이는 부동산 시장을 안정시키고 지속 가능하게 하는 데 중요한 요소가 될 것이기 때문입니다.

임대용 서비스 아파트에 투자해야 할까요?

12월 23일 오후 "임대 아파트의 잠재력" 워크숍에서 베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 중부 지역의 부동산 가격이 상승 추세에 있다고 말했습니다. 하노이 중심가 4개 구의 평균 아파트 가격은 2019년 초에 비해 두 배로 올랐으며, 하노이 전체의 평균 상승률보다 30% 더 높습니다.

예를 들어, 하이바중과 동다는 지난 5년간 가장 좋은 가격 성장률을 보인 두 구입니다. 이는 교외 지역의 새로 문을 연 프로젝트에 비해 가격 수준이 비교적 좋았기 때문입니다. 지난 3년 동안 판매를 위해 새로 오픈한 프로젝트는 각 오픈 단계를 거친 후 가격이 약 10%씩 꾸준히 상승했습니다. 2024년에 분양을 시작하는 신규 아파트 프로젝트는 평균 가격이 m2당 1억 2,500만 VND부터 시작합니다. 서비스형 아파트의 가격은 약 8,800만 VND/m2(부가가치세 및 유지 관리비 제외)입니다.

아파트 가격이 오르는 상황에서 현금이 50억 VND 이상이라면 투자를 임대형 아파트로 전환해야 할까요?

SGO Home의 대표이사인 르딘충 씨는 많은 투자자들이 임대 수입이 안정적이고 자산 성장으로 수익이 나는 이중 수익원이 있는 부동산을 찾는 경향이 있다고 말했습니다.

따라서 정 씨는 55억 VND가 있다면 투자자는 현금 흐름을 창출하고 거주 또는 임대에 사용할 수 있는 유연한 부동산을 찾을 수 있다고 제안합니다. 부동산이 이렇게 유연하다면 나중에 판매하는 것도 어렵지 않을 겁니다.

정 씨에 따르면, 하노이, 호치민시 등 대도시 중심부에 있는 서비스형 아파트는 장기 투숙객, 전문가, 외국인 커뮤니티 등으로부터 안정적인 수입을 얻을 수 있어 최근 몇 년간 주목을 받고 있다.

또한, 서비스형 아파트의 가격은 동일 세그먼트 시장보다 35~70% 낮지만, 서비스형 아파트의 임대료는 장기 아파트보다 25~50% 높습니다. 이는 임대형 서비스 아파트가 높은 투자 효율성을 가져다주는 부동산 상품임을 보여줍니다.

빈딘성의 2조 5,000억 VND 규모의 관광단지 프로젝트에 투자자가 생겼습니다.

12월 23일, 빈딘성 인민위원회 사무실의 보도에 따르면, 빈딘성 인민위원회 부위원장인 응우옌 투 콩 호앙이 2번 지점(2-2), 노이 리-깟 티엔 해변 관광지구 프로젝트를 시행하기 위한 토지 사용권 경매 결과를 승인하는 결정 제4428/QD-UBND호에 서명했습니다.

이 프로젝트는 토지 사용권에 대한 경매 당첨금을 제외하고 총 투자 자본이 최소 2조 2,155억 7천만 동인 것으로 추산되며, 빈딘성, 노혼호이 경제구역, 푸캇군, 까뜨찬코뮌에서 시행됩니다.

이에 따라 선정된 투자자는 푸자 인프라 개발 투자 주식회사(빈딘성 꾸이년시에 본사 있음)로, 낙찰가는 3,688억 2,300만 동으로, 시작가 3,479억 4,600만 동에 비해 약 210억 동(208억 7,700만 동) 차이가 났습니다.

프로젝트 시행을 위한 계획 면적은 40헥타르가 넘습니다. 그 중 관광 서비스용지(관광빌라용지, 휴양서비스용지, 호텔용지, 광장용지, 상업서비스건설용지, 수영장용지) 면적은 14.4헥타르 이상, 녹지 면적은 15.3헥타르 이상, 교통용지 및 기술기반시설(교통용지, 기술기반시설용지, 주차장용지) 면적은 약 5.6헥타르, 해변용지 및 수면 면적은 4.8헥타르입니다. 토지이용형태는 국가가 토지를 임대하고 토지이용권 경매의 형태로 전체 임대기간 동안 토지임대료를 일회 징수하는 형태입니다.

완공 후 빈딘성은 관광객의 숙박, 리조트, 오락 및 레크리에이션 요구를 충족하기 위해 규정에 따라 판매, 임대, 임대-매수 및 기타 사업 활동을 위한 관광 빌라, 호텔, 리조트 서비스 프로젝트, 상업 서비스 프로젝트(레스토랑, 기념품 가게, 노래방, 일반 사업) 등 고급 리조트 프로젝트를 더 많이 유치할 예정입니다.

이 프로젝트는 호텔, 리조트 빌라, 광장, 상업 서비스 등 많은 중요 품목을 건설함으로써 지역 관광 개발에 더 많은 추진력을 제공할 것으로 기대됩니다.

빈딘성 지도자들에 따르면, 이 지역 역시 잠재력이 큰 곳이지만 제대로 개발되지 않았습니다. 빈딘성에서는 투자를 유치하고 촉구하기 위한 많은 정책이 시행되었습니다. 이를 통해 각 시기별 도인민위원회의 지시에 따라 해당 지역에 투자하여 개발할 수 있는 충분한 역량과 경험을 갖춘 투자자를 위한 여건을 조성합니다.

토지이용료 부채 기록에 관한 규정(적색책 발행 시)

토지이용권증(적색책) 발급 시 토지이용료 채무를 기록하는 규정, 토지에 부착된 자산의 소유권을 반드시 기재해야 합니다.

법령 101/2024/ND-CP 제18조 11항은 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산 소유권 증명서(일반적으로 적색책이라고 함) 발급 시 토지 사용료 납부 의무에 대해 규정하고 있으며, 이는 다음과 같이 시행됩니다.

가) 토지이용권 및 토지에 부착된 자산 소유권 증명서를 최초로 발급할 때 토지이용료 채무를 부담할 수 있는 주체는 현재 토지를 사용하고 있는 개인 및 가구로서 채무 등록의 필요가 있는 자, 그리고 법률의 규정에 따라 채무 등록의 필요가 있는 상속인으로서 계속하여 채무 등록을 받는 자이다.

나) 본 조 제1항에 따른 토지이용료의 채무에 기록된 금액은 토지이용권 및 토지에 부속된 자산의 소유권 증명서 발급 당시 납부해야 할 토지이용료의 총액이다.

다) 이 조에서 규정하는 토지이용료 채무의 등록, 납부, 청산의 순서, 절차 및 토지이용료 채무가 있는 가구와 개인의 토지이용료 채무 기간은 토지이용료 및 토지임대료 징수에 관한 법률의 규정에 따라 시행한다.

라) 이주를 위해 토지를 배정받은 경우 국가가 토지를 회수할 때 보상, 지원 및 이주에 관한 법령의 규정에 따라 토지이용료 채무를 기록하여야 한다.

d) 이 조 제1항에 규정된 대상에 대한 토지이용료 채무의 등록은 2024년 8월 1일부터 2029년 7월 31일까지 적용한다. 토지이용료 채무의 납부 및 탕감은 토지이용료 징수 및 토지임대료에 관한 법률의 규정에 따라 실시한다.