수업 1: 법적 문제, 공급 부족

호치민시 부동산 협회(HoREA)에 따르면, 기업과 관리 기관의 지원과 함께 지원 정책은 강력한 회복 기회를 가져올 뿐만 아니라 장기적인 개발 비전을 향해 시장 구조를 재편합니다.

남은 과제들

호치민시 통계청 보고서에 따르면, 2024년 부동산 수입은 199조 1,550억 동에 달해 "기타 서비스" 총 수입의 60.3%를 차지할 것으로 예상되며, 6.7%의 긍정적 성장률을 보일 것으로 전망됩니다. 그러나 호치민시 부동산 협회(HoREA)에 따르면, 이러한 성장에도 불구하고 지난 4년 동안 많은 프로젝트가 중단되거나 지연되면서 어려움이 지속되었다는 사실이 가려지지는 않습니다.

그러나 정부와 호치민시 인민위원회의 법적 장애물을 제거하려는 노력으로 2024년에 64개 프로젝트를 해결하고 그 중 8개 프로젝트를 완료하는 등 일정한 성과를 거두었습니다. 그러나 100개 이상의 다른 프로젝트는 아직 해결되지 않은 채 남아 있어 시장에 새로운 공급이 심각하게 방해를 받고 있습니다.

호레아(HoREA) 회장인 레 황짜우(Le Hoang Chau) 씨는 100개가 넘는 프로젝트에 해결되지 않은 법적 문제가 있다는 사실이 신규 주택 공급을 막을 뿐만 아니라 시장의 제품 구조에도 심각한 영향을 미친다고 말했습니다. 고급 주택 부문이 여전히 우위를 점하고 있는 반면, 중간 가격대와 저렴한 주택에 대한 수요는 증가하고 있습니다.

게다가 사회주택 사업 승인이 지연되면서 심각한 사회적 결과가 초래되었습니다. 저소득 및 중산층은 저렴한 주택을 이용할 수 없어 도시 자원에 대한 접근성 불평등이 심화됩니다.

특히 호치민시는 2024년에 투자 승인을 받은 주택 프로젝트가 12개에 불과한데, 이는 코로나19 팬데믹 이전의 연평균 60개 프로젝트 수에 비해 훨씬 낮은 수준입니다. 이 중 단 하나의 사회주택 사업만이 승인되어, 저렴한 주택 부문의 개발이 심각하게 침체되어 있음을 보여주었습니다.

게다가 어떤 프로젝트도 토지를 할당받거나 임대받지 못했으며, 상업용 주택 프로젝트 2개에만 건설 허가가 부여되었습니다. 투자 승인, 1/500 세부 계획 승인, 토지 가치 평가 등 복잡한 법적 절차는 여전히 시장 개발의 주요 장벽으로 남아 있습니다.

반면, 호치민시의 부동산 시장 역시 일련의 일관되지 않은 법적 정책의 영향을 받고 있다. 토지법, 주택법 및 관련 법령에 따른 프로젝트 평가에 대한 규정은 아직 법적 장벽을 해소하기 위한 유리한 여건을 조성하지 못했습니다. 115/2024/ND-CP 법령과 도시계획법, 투자법 개정안 등 새로운 메커니즘의 시행은 전환점이 될 것으로 예상되지만, 이를 실행에 옮기기까지는 더 많은 시간이 필요합니다.

말할 것도 없이, 현재 부동산 사업은 투자 자본 부족으로 인해 큰 압박을 받고 있습니다. 2025년까지 부동산 부문의 기업채권 총 만기 가치는 180조 VND에 달할 것으로 추산됩니다. 이로 인해 많은 기업이 진행 중인 프로젝트를 지연하거나 중단하게 되고, 이는 시장을 침체시키는 악순환을 초래합니다.

불균형 공급, 주택 가격 상승

2024년 호치민시 시장에서는 상업용 주택 건설 프로젝트가 31개로 줄어들고, 아파트 총 공급은 31,167호로 전년 대비 크게 감소할 것으로 전망된다. 특히, 자본을 조달할 수 있는 프로젝트는 1,611개의 아파트로 모두 고급 부문에 속하는 4개 프로젝트뿐입니다. 이는 시장 역사상 처음으로 중간 및 저렴한 주택 부문에 대한 공급이 전혀 없는 상황입니다.

또한 부동산 상품 구조는 "역피라미드" 형태로 전락하고 있습니다. 고급 주택이 2020년 70.6%에서 2024년 11개월 동안 공급의 100%를 차지하는 것입니다. 반면, 수요가 가장 많은 저가 주택은 시장에서 완전히 자취를 감췄습니다.

이러한 심각한 불균형으로 인해 주택 가격이 통제할 수 없이 상승했습니다. 고급 아파트의 평균 가격은 2차 시장에서 발생한 비용을 제외하고 단위당 93억 9천만 동에 달했습니다. 1군, 3군 등 중심 지역에서는 주택 가격이 지속적으로 오르고 있는 반면, 투덕시와 빈찬군은 여전히 ​​신규 주택 개발 사업이 부족해 주택 가격과 국민의 구매력 간의 격차가 심화되고 있습니다.

또한 건설부는 2024년 토지가격표 조정으로 인해 2025년 주택가격이 15~20% 상승할 것으로 전망했습니다. 이러한 가격 상승은 중저소득층의 주택 소유 기회를 감소시킬 뿐만 아니라 호치민시와 같은 대도시 지역의 주택 접근성 불평등 격차를 심화시킵니다.

많은 어려움에도 불구하고, 법적 문제가 철저히 해결된다면 호치민시의 부동산 시장은 여전히 ​​회복될 것으로 기대됩니다. 빈찬성, 나베성, 투득성 등 대규모 토지 자금과 교통 인프라 개선을 갖춘 지역은 핵심 성장 동력이 될 수 있습니다.

지하철 1호선, 호치민시-목바이 고속도로, 순환도로 3호선 등의 주요 프로젝트는 도심과 교외를 연결하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 롱안, 동나이, 빈즈엉과 같은 위성 도시의 개발 기회도 창출할 것으로 기대됩니다.

하지만 이러한 잠재력을 활용하려면 법적 병목 현상을 조만간 해결해야 합니다. 호치민시는 관리기관 간 연계체계를 강화하고, 투자프로젝트 처리기간을 단축해야 합니다. 동시에, 지속 가능한 발전을 보장하기 위해 주택 가격을 모니터링하고 시장의 제품 구조를 균형 있게 조정하는 데에도 중점을 두어야 합니다.

마지막 기사: 매듭을 풀고 돌파구를 찾을 기회를 잡으세요