주택법과 부동산사업법 2023이 8월 1일부터 시행될 예정입니다. 부동산 법률 전문가 Pham Thanh Tuan은 이 두 가지 새로운 법률이 부동산 사업의 "구획 분할 및 토지 매매"를 두 가지 관점에서 "강화"했다고 논평했습니다. 즉, 구획하여 분양할 수 있는 사업구역의 범위를 좁히고, 사업자가 준수해야 할 절차를 명시하는 것입니다.

구체적으로, 지역적 범위에 있어서 특별, 1종, 2종, 3종 도시권의 구, 군, 시에서 추진하는 사업이나 토지법에 따라 주택건설사업에 투자하기 위한 토지이용권을 경매하여 투자자를 선정하는 사업(지역과 무관)의 경우, 투자자는 토지를 분할하여 매각하는 방식으로 부동산 사업을 할 수 없습니다.

건설부에 따르면 2023년 12월 현재 베트남에는 902개의 도시 지역이 있습니다. 그 중 특급도시지역이 2개, 1급도시지역이 22개(중앙정부 직속 1급도시지역 3개 포함), 2급도시지역이 36개, 3급도시지역이 45개, 4급도시지역이 95개, 5급도시지역이 702개이다.

3종 이상 도시권역인 105개 시·읍·면의 사업은 토지 분할 및 매매 방식으로 부동산 사업을 할 수 없습니다. 따라서 사업자가 토지 분할 및 매매할 수 있는 지역 범위가 크게 축소됩니다.

즉, 유형 3 이상의 도시 지역에서는 투자자가 판매용 주택을 건설해야 하며, 이전처럼 땅을 작은 조각으로 '나눠서' 판매할 수는 없습니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

기업이 준수해야 하는 절차와 관련하여, 투안 씨는 새로운 법률에 따르면 토지 사용권을 분할 형태로 양도하려면 기업이 '필요' 조건과 '충분' 조건을 모두 충족해야 한다고 규정되어 있다고 말했습니다.

필요한 조건은 기업이 토지를 분할하고 토지를 판매하는 방식으로 해당 프로젝트의 토지 사용권을 이전할 수 있도록 허가하는 도 인민위원회의 문서를 보유하는 것입니다. "충분" 조건은 투자자가 건설부에 허가를 신청하는 절차를 밟아야 한다는 것입니다. 이는 미래 주택을 매매하기 위한 계약에 서명하는 경우와 유사합니다.

새로운 규정은 투자자로부터 토지 양도를 받는 사람이 투자자가 매매 계약에 서명할 수 있는 시기를 명확하게 판단할 수 있는 근거를 마련하는 데 도움이 됩니다. 이는 투자자가 건설부에서 발급한 서류를 가지고 있는지 여부에 따라 결정됩니다.

"세분화를 강화하는 새로운 규제는 합리적입니다. 기업들은 토지를 분할하고 투기, 매매 등의 형태로 특정 개인에게 매각하는 방식으로 사업을 진행하며, 이로 인해 토지 열풍이 거세지고 있습니다. 2021년 초 최고조에 달했던 토지 열풍은 남북이 동시에 발생하여 사회적 자산을 낭비하게 만들었습니다.

투안 씨는 "현행법은 분할된 토지 매수자에게 건설을 위한 사용을 요구하지 않는다"고 말했다.

또한 투안 씨에 따르면, 부동산 사업법(개정)에서 가장 주목할 만한 조항 중 하나는 토지 사용권 양도인이 "승인된 설계 및 세부 계획에 따라 진행을 보장하기 위해 주택을 건설해야 하며, 건설 허가가 필요한 경우 건설 허가를 받아야 하며, 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권 양도 계약에 따른 계약에 따라 서명된 부동산 프로젝트에 대해 진행을 보장해야 한다"는 요건입니다(제34조 2항).

이는 투자자뿐만 아니라, 담당 당국이 구매자 주택 건설을 감독하는 데에도 중요한 근거가 됩니다. 토지를 매수한 뒤 방치하거나 개인적인 투자 목적으로 사용하지 마십시오.

호아이 안