1과: 슬픈 현실

부동산 시장이 지금처럼 암울했던 적은 없었습니다. 새로운 부동산 프로젝트는 거의 시작되지 않고, 기존 프로젝트는 거의 "비활성화" 상태이며, 많은 부동산 사업장은 낮은 수준으로만 운영되고 있으며 때로는 문을 닫아야 하기도 합니다. 이로 인해 수천 명의 직원이 직장을 그만둬야 합니다. 더불어 기업부채와 채권부채도 늘어나고 있어 언제든 '폭발'할 위험이 있습니다.

"마법"의 매력은 식어버렸다

부동산 사업 전반, 특히 고급 부동산 시장은 국가 전체의 성장과 GDP에 크게 기여하는 핵심 경제 부문 중 하나입니다. 또한 부동산은 수백만 명의 근로자가 일자리와 소득을 얻는 데 도움이 되며 건설 자재 생산, 관광 리조트, 은행 및 금융, 건설 등 많은 산업과 긴밀히 연관되어 있습니다. 그러나 엄격하게 통제된 신용과 해결되지 않은 여러 법적 어려움으로 인해 부동산 프로젝트 투자자는 재정적으로 충분히 강하지 않고 법적 문서가 불완전하여 "고객"이 이전처럼 빠르고 쉽게 지불하지 않습니다. 이로 인해 매매가 둔화되고 부동산 시장은 거의 자유낙하 상태에 있으며 전례 없는 우울한 상황이 조성되고 있습니다.

최근 코로나19 팬데믹의 영향으로 세계 경제가 어려움을 겪고 있으며, 인플레이션과 은행 금리 상승이 부동산 시장, 특히 고급 부동산 부문에 큰 영향을 미쳤습니다. 많은 신규 부동산 프로젝트가 허가를 받지 못했고, 기존 프로젝트는 일정이 뒤처져 공급이 점점 부족해지고 있습니다. 그 사이 많은 부동산 프로젝트가 매각되었지만 투자자들이 계획대로 완공하여 사용하지 않아 잔디가 무성하게 자란 버려진 빌라가 늘어서 쓰레기가 발생하고 있습니다.

많은 외국인 투자자들은 베트남 부동산 시장이 인구가 많고 부동산에 대한 수요가 많다는 특징을 가지고 있다고 생각하며, 이는 항상 그들이 투자할 만한 매력적인 이유라고 생각합니다. 베트남은 도시화를 촉진하고 있으며, 정부는 무연 산업을 개발의 선봉으로 삼고자 결심했습니다. 게다가 고급 고객의 수가 늘어나고 있는데, 이들은 이를 높은 수익 잠재력이 있는 투자 채널로 여기지만, 많은 위험을 안고 있다고 판단합니다.

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기획투자부의 자료에 따르면, 2021년 부동산에 투자된 등록 FDI 자본은 26억 달러에 불과했지만, 2022년에는 45억 달러로 늘어났고, 2023년 1분기에도 여전히 긍정적인 징후가 나타났습니다. 부동산은 가공 및 제조 산업에 이어 FDI 자본을 유치하는 두 번째로 큰 부문입니다.

남뚜리엠 지역의 고급 부동산 중개인인 레 민 히엡 씨는 이렇게 말했습니다. "저는 친구 두 명과 함께 투자했습니다. 몇 년 전에는 좋은 수익을 내고 자금 조달도 빨랐지만, 2021년부터 지금까지 빌라를 거의 사지 않았습니다. 이전에 '보유'했던 빌라 중 일부는 아직 팔리지 않았습니다. 구매를 원하는 사람들이 있었지만, 너무 낮은 가격을 제시했습니다." 히엡 씨는 이렇게 덧붙였습니다. "다행히도 우리가 집을 살 때 은행에서 돈을 빌리지 않았습니다. 만약 지금까지 돈을 빌려서 이자를 냈다면, 당장 팔아야 했을 겁니다."

이 시점에서는 부동산 가격이 수년 전과 달리 최고조에 달하지 않았다는 것을 알 수 있습니다.

수요와 공급은 가상인가요?

부동산 전문가들은 고급 부동산 부문(특히 빌라)의 재고가 상당히 많다고 말합니다. 그러나 충분한 재정적 잠재력을 갖춘 명성 있는 고급 부동산 프로젝트가 거의 시행되지 않아 새로운 공급은 점점 부족해질 것입니다. 한편, 하노이와 북부 지방에서는 빌라와 상가주택(상업적 사업과 결합된 주택 모델)의 공급이 급격히 감소했습니다. 현재 주요 공급은 2020년 이전에 시행된 부동산 프로젝트입니다. 2021년부터 2023년 1분기까지 고급 계층과 관련된 부동산 프로젝트는 소수에 불과하며, 이 계층은 주로 상류층을 대상으로 하며 저소득층을 대상으로 하지 않습니다. 이로 인해 이미 암울했던 시장은 더욱 암울해졌습니다.

다이퐁 건설 투자 부동산 주식회사의 영업 이사인 딘 반 트로이 씨는 다음과 같이 말했습니다. 하노이의 빌라와 타운하우스 공급은 오랫동안 지속적으로 부족했지만, 2022년과 2023년 초의 신규 공급은 주로 진행 중인 프로젝트에서 비롯되며 하노이 교외에 집중되어 있습니다. 어떤 면에서는 시장에 더 많은 제품을 공급하겠지만 선택할 수 있는 제품이 많지 않을 것입니다.

광닌성 기자들의 조사에 따르면, 빌라와 상가주택 공급은 여전히 ​​풍부하지만, 주로 BIM 그룹, Geleximco 그룹, Tuan Chau 그룹 등 기존 부동산 프로젝트에서 공급되고 있으며, 새로운 부동산 프로젝트는 거의 시행되지 않아 신규 공급은 바닥을 쳤습니다.

하남, 박닌, 푸토, 하이퐁, 호아빈 등의 지방에서도 공급이 그다지 좋지 않습니다. 이러한 성·시에서는 고급 부동산 프로젝트가 적고, 거래량도 제한적이며, 최근 몇 년 동안 고급 부동산 프로젝트가 시행된 사례도 매우 적습니다. 기존 프로젝트가 중단된 가운데, 많은 빌라와 상가는 소유주가 있지만 사용되지 않아 방치되고 낭비가 발생하며 잠재적으로 사회적 폐해를 초래하고 있습니다.

이것이 공급이고, 수요 측면에서 전문가들은 녹지 공간과 최적의 편의시설, 복잡하고 편리한 교통망을 갖춘 빌라와 상가가 고객의 최우선 선택이 될 것이라고 말합니다. 더불어 도시화율, 자연적 인구 증가율, 중산층과 상류층의 증가 등도 향후 빌라 소비 수요를 촉진하는 주요 요인으로 작용할 것으로 보인다.

사실, 코로나19 팬데믹 이후 경제가 강력하게 회복되면, 지방정부가 부동산 시장의 장애물과 어려움을 제거하기 위한 정책을 본격적으로 시행하고, "신용 공간"을 완화하고, 기업 채권을 보증하면, 법인, 회사, 개인이 필요한 자본에 곧 접근할 수 있게 될 것입니다. 이를 통해 부동산 프로젝트가 전개되고 빌라 부동산, 상가, 리조트, 의료 시설 등 다양한 고급 부동산 상품이 시장에 공급되면서 부동산 시장의 구매력이 다시 활기를 띠게 될 것입니다.

합병 및 인수가 나타납니다

이는 자연법칙입니다. 강자가 약자를 압도하고, 약자가 인수되어 강자에게 흡수되는 것은 최근 부동산 업계에서 흔한 일입니다. 그러나 최근 들어 국내외에서 많은 투자 펀드를 이용하거나 현금을 사용해 고급 부동산 프로젝트나 합법적으로 개발이 가능한 프로젝트를 인수하는 '상어'들이 생겨나고 있습니다.

2023년 초부터 지금까지 베트남 부동산 회사는 위험, 균형, 잠재력, "신규 참여자"의 4가지 전형적인 그룹으로 나뉜다는 것을 알 수 있습니다. 이들 중 '신규 참여자' 그룹에는 합병 및 인수를 통해 부동산 시장에 진출할 기회를 모색하는 기업, 투자 펀드 등이 포함됩니다.

대표적인 사례로는 FLC 그룹, 탄호앙민 등이 있습니다. 이들 기업의 대표들이 법적 문제에 연루되자 일련의 "거물"들이 이들 기업의 잠재적인 프로젝트에 뛰어들고 싶어했습니다. Bamboo Airways가 FLC 그룹에서 공식적으로 분리되면서, Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho 등지에 있는 이 그룹의 많은 부동산 프로젝트가 실행을 중단하거나 프로젝트를 계속 연구하고 실행하기 위해 다른 파트너에게 이전해야 할 위기에 처하게 되었습니다.

이 외에도 여러 인수 건에 대한 협상이 진행 중이다. 많은 경제 및 부동산 전문가에 따르면, 현재 부동산 시장이 침체되어 있고 재정 상황도 어려운데, 이런 상황이 계속된다면 많은 프로젝트 투자자들이 더 이상 돈을 돌려줄 수 없게 되어 부동산 프로젝트를 양도하거나 매각하는 것을 고려해야 할 수도 있다고 합니다. 게다가 기업이 어려움을 겪거나 매각을 강요받을 때, 많은 기업과 외국 투자 자금이 국내 부동산 사업을 인수할 기회를 기다리며 자금을 준비하고 있는 실정입니다.

레 황 차우 씨 - 시 부동산 협회 회장. 호치민시 부동산 협회(HoREA)는 정부와 국회 상임위원회가 2017년 6월 21일 국회 결의안 42/2017/QH14에 규정된 시범 메커니즘에 따라 기업이 부동산 프로젝트를 양도하는 것을 허용하는 것을 고려할 것을 제안합니다. 차우 씨에 따르면, 이 제도가 시행되면 만기가 다가오는 채권을 발행하는 기업을 포함해 부동산 사업의 현금 흐름과 유동성 문제가 해결될 것입니다. 기업이 합의와 필요에 따라 프로젝트를 이전하도록 허용함으로써 국가는 세금을 징수할 수 있고, 부동산 시장에 대한 국가 관리의 효과와 효율성을 높이고, 투명성을 높이며, 지분 이전으로 위장된 '암묵적' 프로젝트 이전으로 국가 예산에 손실을 초래하는 상황을 극복할 수 있습니다.

세빌스 하노이의 리서치 및 컨설팅 부서의 수석 이사인 도 투 항(Do Thu Hang) 여사는 "이 부문의 현재 프로젝트에 참여하는 투자자들이 직접 판매하는 공급은 시장에 공급되는 신규 아파트의 수가 적기 때문에 매우 제한적입니다."라고 말했습니다. 그러나 타운하우스가 여전히 주요 제품 라인이고, 그 다음으로 빌라, 그리고 상가가 뒤따르는데, 이는 현재 총 공급량의 일부에 불과합니다.

2과: 천천히 "끝내기"를 위한 경주

부동산 프로젝트 투자자들은 여러 가지 이유를 제시하지만, 대부분은 부지 정리가 느리고, 법적 메커니즘과 세금 정책이 바뀌고, 많은 기업의 재정 능력이 약해 프로젝트 완료가 늦어지는 것을 꼽습니다.

느리게 진행되는 부동산 프로젝트가 널리 확산되고 있습니다.

63개 성·시 대부분에서 부동산 프로젝트가 예정보다 늦게 진행되고 있지만, 고급 부동산 부문은 주로 지리적 입지가 유리하고 관광, 교통, 인프라 개발에 잠재력이 있는 대규모 성·시 등에 위치하고 있습니다.

부동산 프로젝트가 가장 지연되는 지역은 하노이입니다. 불완전한 통계에 따르면, 하노이에는 현재 수백 개의 프로젝트가 느리게 진행되고 있으며, 이는 5,000헥타르가 넘는 면적에 해당하며, 개발되지 않아 막대한 낭비를 초래하고 있습니다.

일부 부동산 프로젝트는 최대 10년까지 지연되었습니다. 예를 들어 호아이득 지구의 킴충-디트라치 도시 지역(현재는 히노데 로열 파크 도시 지역-PV로 이름이 변경됨)이 있습니다. 또는 한때 살아있는 천국으로 홍보되었던 송다 도시 및 산업단지 개발 투자 주식회사(수디코)의 남안칸 도시 지역. 하지만 아직 부지 정리 작업이 완료되지 않아 많은 빌라와 타운하우스가 버려져 자원 낭비가 발생하고 있습니다. 수디코의 미디어 담당자는 "최근 부동산 시장이 침체되면서 빌라에 투자하는 많은 고객들이 토지만 보유하며 시장의 긍정적인 변화를 기다리고 있다"고 밝혔다. 이로 인해 일부 빌라가 버려지고, 프로젝트 전체의 아름다움이 사라지는 상황이 발생합니다.

푸토에서는 송타오 주식회사가 투자한 탄투이 온천 미네랄 워터 리조트 프로젝트가 규모가 87헥타르가 넘지만, 일정이 20년 이상 지연되고 있으며, 많은 위반 사항이 있습니다... 이 프로젝트는 현재 중단되어 사람들이 가축을 방목하는 장소로 사용되고 있습니다.

탄투이 타운 인민위원회 부위원장인 쩐 반 끼엔 씨는 솔직하게 이렇게 말했습니다. "탄투이 온천 프로젝트의 문제는 현재 투자자의 역량에 있습니다. 현재 부지는 깨끗하고 법적 서류도 완벽하지만, 투자자의 역량이 부족하여 시행이 불가능합니다. 지역 주민들의 의견이 분분하지만, 이 문제를 처리할 권한은 푸토성에 있기 때문에 우리 지역 주민들도 매우 조급합니다."

하남성에는 공공사업과 서비스용 토지를 상업용 주택(상가주택)으로 전환한 후 그대로 방치하는 흥미로운 부동산 프로젝트가 진행 중입니다. 이곳은 Thang Loi Thanh Liem Company Limited의 상업 및 주거 단지입니다. 지금까지 이 프로젝트는 대략적인 공사가 완료되었고, 일부 가구는 집을 사서 이사를 했으며, 계획에 포함된 많은 항목은 아직 건설되지 않았고, 일부 프로젝트는 쇠퇴하고 방치된 흔적이 보입니다.

정부 검사원은 2023년 1월 17일자 Thang Loi Thanh Liem 회사의 복합 상업 센터 프로젝트에 대한 검사 결론 통지서 161/TB-TTCP에서 하남성은 토지를 할당했지만 토지 사용권 경매 형식을 거치지 않아 2013년 토지법 제118조를 위반했습니다. 더욱 심각한 점은 이 토지 지역이 주거용 토지 기능이 없는 공공 사업, 서비스 및 상업용 토지로 계획되어 있으며, 2009년 도시 계획법 제26조와 2010년 4월 7일자 정부령 37/2010/ND-CP 제14조를 위반한다는 것입니다.

"종양"을 제거하세요

부동산 프로젝트가 일정에 뒤처지거나 수년간 정체된 지역은 다음과 같습니다: 하노이, 꽝닌, 푸토, 호아빈... 하노이만 해도 현재 수백 개의 부동산 프로젝트가 일정에 뒤처져 시행되지 않고 있으며, 이 중 많은 프로젝트가 경고를 받았고, 몇몇 프로젝트는 시 인민위원회에서 금지되었습니다. 하노이는 즉시 회복되었습니다.

대표적인 예로는 Phuong Vien 관광 서비스 및 무역 주식회사가 투자한 Me Linh 지역의 Phuong Vien 고급 주택 프로젝트가 있습니다. 이 프로젝트는 2008년에 토지를 할당받았지만 실행이 느렸기 때문에 하노이시 인민위원회는 위 프로젝트에 대한 토지 회수 및 토지 할당 결정 취소에 관한 결정 4058/QD-UBND를 발표했습니다. 또한 Truong Giang Construction Company에서 진행하는 정원 빌라 건설 프로젝트도 있습니다. 안즈엉 주식회사는 서니 라이트 빌라 지역의 기술 인프라를 구축하는 프로젝트를 담당합니다. 비날린 빈푹 부동산 주식회사는 비날린 신도시 지역 프로젝트와 함께... 시 인민위원회. 하노이는 토지를 회수하기로 결정했습니다.

Song Thao Company Limited가 투자한 Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort 프로젝트에 대해 Phu Tho 성 천연자원환경국 토지관리국 부국장인 Ha Minh Duc 씨는 다음과 같이 말했습니다. "2022년 6월 21일자 문서 2308/UBND-KGVX에서 Phu Tho 성 인민위원회는 성 세무국에 Song Thao 회사가 체납한 토지 임대료를 징수하도록 지시했으며, 동시에 성 계획투자국, Thanh Thuy 현 인민위원회 및 관련 기관에 회사가 시행할 프로젝트 총 면적 중 약 37헥타르의 구역을 검토하고 분리하도록 지시했습니다." Duc 씨는 다음과 같이 덧붙였습니다. "현재 투자자는 1/500 세부 계획 승인 절차를 아직 진행하지 않았기 때문에 Phu Tho 성 인민위원회의 지시에 따라 면적을 측정하고 분리할 근거가 없습니다." 2022년 2월 25일, 푸토성 인민위원회는 위 프로젝트의 투자 우대증서를 취소하기로 결정했습니다.

다음은 지방 당국이 법을 집행하기 위해 단호하게 취소한 대표적인 프로젝트들입니다. 하지만 아직도 일정이 뒤처진 프로젝트가 많고, 여러 번 연장되었고, 잡초가 무성하게 자라는 프로젝트가 많지만, 제대로 처리되지 않은 경우가 많습니다. 예를 들어, 광닌성에는 다음과 같은 많은 프로젝트가 있습니다: 카오 잔 - 하 칸 신도시 지역; 베이뷰타워 복합 상업 및 아파트 서비스 프로젝트(하롱시)가 일정이 지연되고 있습니다. 또한, 많은 부동산 프로젝트가 활용되었지만 입주율이 높지 않고, 많은 빌라와 상가는 주인이 있지만 활용되지 않아 노후화 징후를 보이며 자원 낭비와 도시 미관 상실을 초래하고 있습니다.

응우옌 후 나 - 하롱시 인민위원회 부위원장은 다음과 같이 말했습니다. 최근, 하롱시는 일정이 지연되고 법을 위반한 수십 개의 프로젝트를 검토, 보고, 검토하여 철회하도록 지방에 건의하는 작업을 단호히 시행하고 있습니다. 이는 장기간 "토지 보유"로 인해 잡초가 자라지 않도록 하는 상황을 피하기 위한 것입니다. 이는 토지 자원 낭비를 초래하고 환경 위생과 도시 경관에 영향을 미칩니다.

부동산 프로젝트, 특히 고급 부동산 프로젝트의 경우, 지방 당국은 심각한 위반 사항, 진행이 느린 프로젝트, 수년간 지속되는 프로젝트에 대해 강력한 조치를 취하여 검사하고 철저히 처리해야 하며, 계획이 부족하고 재정적 잠재력이 제한적이며 고의로 "토지를 보유"한 채 시행하지 않는 프로젝트는 엄격히 제거해야 합니다.

3과: 백만 달러짜리 빌라에 머물기

저소득층은 수백만 달러짜리 빌라에 살고, 빌라나 상가를 임대해 거주하고, 식료품점을 열고, 야채를 팔고, 맥주 바를 운영하며, 생계를 위해 사업을 합니다. 농담처럼 들리겠지만, 살기 좋고 문명화되고 현대적이어야 한다고 여겨지는 대부분의 도시 지역(KDT)에서 이런 일이 일어납니다.

빌라와 상가를… "시장"으로 바꾸세요

하노이에서 넓은 정면을 가진 빌라와 상가 건물, 주거 지역 옆 또는 아파트 건물 아래에 있는 건물들이 카페, 레스토랑, 식료품점, 패스트푸드점, 신선식품점 등을 열기 위해 임대되는 경우가 많다는 것을 보는 것은 어렵지 않습니다. 이는 법적으로 금지되어 있지는 않지만, 문명화되고 현대적인 것으로 여겨지는 도시 지역에 의도치 않게 초라한 모습을 만들어냈습니다.

호아이득(Hoai Duc) 구에 거주하는 응우옌 꽝 트엉(Nguyen Quang Truong) 씨는 단프엉(Dan Phuong) 구 탄떠이도(Tan Tay Do) 신도시에 있는 상가를 임대했습니다. 그는 이렇게 말했습니다. "저는 친구 두 명과 함께 패스트푸드와 커피를 팔기 위해 상가를 임대했습니다. 처음에는 물건을 팔기 위해 월 500만 동(VND, 집주인으로부터 임대료 - PV)에 임대했습니다. 나중에는 밤새도록 물건을 팔았기 때문에 하룻밤 숙박비로 월 200만 동을 추가로 지불해야 했습니다.

이곳 상가 임대 전문 '서비스 브로커'는 이렇게 말했다. "임차인은 주로 지방에서 온 노동자들로, ​​저렴한 임대료로 아침 식사 가게를 열고, 야채를 팔고, 맥주 바를 운영합니다. 임대료는 구속력이 없고, 보증금도 많이 낼 필요가 없습니다. 주인이 가져가면 반드시 반환해야 합니다."

소규모 상인들이 모여서 상점을 임대해 장사를 하는 것이 이곳을 자연스럽게 벼룩시장으로 만든 것입니다. 탄타이도 도시 지역에 있는 HHA 아파트에 사는 한 주민은 "매매는 편리하지만 매일 아침과 주말에는 많은 매수자와 매도자가 있고, 도시 지역으로 많은 차량이 드나들기 때문에 교통 안전에 위험이 될 수 있습니다."라고 말했습니다. 매장에서 나오는 폐수, 쓰레기 등은 매우 지저분하다는 사실은 말할 것도 없습니다.

기자가 호아이득, 자럼, 남투리엠, 박투리엠, 황마이 등 일부 도시 지역의 현장을 찾아가 보니, 빌라와 상가를 주인이 임대해 주는 모습이 곳곳에 보였으며, 각 지역마다 특징이 달랐고 임대 가격도 달랐다. 하지만 이들 모두는 문명화되고 현대적인 도시의 모습을 한층 더 초라하게 만드는 데 기여한다는 공통점이 있습니다.

하이퐁, 푸토, 하남성, 흥옌, 타인호아 등의 지방과 도시에서는 상황이 그다지 낙관적이지 않습니다. 입주자가 적고 가격도 저렴하지만, 여전히 매우 지저분합니다. 그 사이 버려진 집들은 풀이 무성하게 자라나고 황폐해진 흔적을 보이고 있다.

백만 달러짜리 빌라에 '아니오'가 많다

우리는 일시적으로 머물기 위해 빌라를 빌린 사람의 역할로 응우옌 티 빅 씨의 안내를 받아 호아이득 구, 남안칸 도시 지역을 둘러보았습니다. 하노이. 이곳에는 가끔 사람들이 사는 빌라와 상점이 있습니다. 빌라의 외부는 아직 완성되지 않았지만, 문은 플라스틱 패널로 임시로 설치되었고, 어떤 문은 얇은 골판지로 만들어졌으며, 내부에는 옷이 마구잡이로 걸려 있고, 노동자들은 나무 판자로 임시 잠자리를 마련했고, 어떤 곳은 콘크리트 바닥에 매트를 바로 깔아 놓았고, 주방은 임시로 설치되었고, 더 구체적으로 말하면, 여기에는 적절한 화장실이 없습니다.

비치 씨가 물었습니다. "빌라를 몇 명에게 임대하실 예정이신가요? 인원이 많으시면 빌라 전체를 임대하시는 게 좋습니다. 면적은 200~300m²이고, 월세는 600~800만 동 정도입니다. 원하시는 인원을 선택하실 수 있습니다. 동의하시면 말씀해 주시면 집주인에게 연락드리겠습니다."

대부분의 노동자들은 응에안성, 타인호아성, 남딘성, 빈푹성, 뚜옌꽝성 등지에서 옵니다. 그들은 빌라나 상가에서 살고, 낮에는 관리인, 건설 노동자, 정비사로 일합니다. 밤에는 백만 달러짜리 빌라에 모여 살지만 모든 것이 "부족"합니다. 전기도 없고, 깨끗한 물도 없고, 화장실도 사용할 수 없습니다.

레 카크 남(타인호아 출신)은 현재 호앙마이 구의 빌라에서 임시 거주하고 있습니다. 그는 이렇게 말했습니다. "중학교 3학년 때 학교를 그만두고 이웃을 따라 건설 노동자로 일하러 왔습니다. 지금은 건설 노동자입니다. 모두의 지지와 지도가 없었다면 지금 어디에 있을지 모르겠습니다."

요즘은 학생들이 여름방학을 맞아 부모님과 함께 고향인 하노이로 놀러 가는 아이들이 많습니다. 처음으로 아이들은 부모님과 함께 백만 달러짜리 빌라에 머물게 됩니다. 레티하이(응에안성 출신) 씨는 이렇게 말했습니다. "제 아이가 여름방학인데 부모님이 그리워요. 그래서 다시 와서 아이를 데리고 놀러 왔어요. 에어컨이 없어서 너무 더워서 밤늦게까지 잠을 잘 수 없는 날도 있습니다. 그녀는 자기 자식이 불쌍하다고 생각하지만 할 수 있는 일이 아무것도 없습니다. 그녀는 아이를 1~2주간 머물게 한 다음 시골로 데려가 조부모님과 함께 살게 할 계획입니다.

30명 이상의 직원을 위해 요리를 하는 메인 셰프 황티시 씨는 이렇게 말했습니다. "요즘 하숙집은 훨씬 더 행복해요. 부모님이 반겨주시는 아이들이 다섯 명이나 있어요. 낮에는 요리도 하고 보모 역할도 해요. 다행히 아이들은 각자 고향이 다르지만, 아주 단합해서 함께 놀고 서로에게 양보해요."

호아빈, 하남, 광닌 등 일부 도시 지역에서는 저소득 근로자들이 임시 빌라에 거주하고 있습니다.

상점은 여전히 ​​존재하지만 그 수는 많지 않습니다. 우리가 기자로서 그들에게 접근했을 때, 그들은 대답을 거부했고 어떤 경우에는 적극적으로 정보를 공개하지 말거나 사진을 찍지 말라고 요청하기도 했습니다. 집주인이나 투자자가 계속해서 임대를 주지 않을까봐 두려웠기 때문입니다.

(참고: 개인정보 보호를 위해 이 기사에 나오는 이름은 변경되었습니다.)

4과: 제도 완성, 고급 부동산의 진정한 가치 실현

부동산 프로젝트 개발 기업과 투자자는 장기적 이익을 위해 작고 단기적인 이익을 희생하고, 기업을 적극적으로 구조조정하고, 핵심 프로젝트에 집중하고, 부채를 줄이고, 기업 채권을 잘 관리하고, 신용 기관에 대한 과도한 의존을 제한해야 합니다. 관리기관에 대해서는 국가가 중앙에서 지방까지 명확한 법적 체계를 조속히 완성하고, 현재와 같은 중복과 응집력 부족을 피하기 위해 관리권한을 명확히 분담해야 합니다.

작은 혜택을 희생하다

기업에게는 혜택이 항상 최우선순위입니다. 단기적 이익을 희생하고 전반적이고 장기적인 이익을 추구하는 것은 실제로 매우 어려운 선택입니다. 하지만 고급 부동산을 전문으로 하는 사업의 경우 수익성이 없거나 수익성이 낮은 프로젝트를 희생해야 할 필요성에 직면하여 용기와 비전, 그리고 확실한 이해력을 가져야 하며, 동시에 사업을 구조 조정하고, 부채를 줄이고, 주요 사업, 핵심 프로젝트에 집중해야 합니다. 이것이 현명한 결정입니다.

부동산 프로젝트 개발 분야에서 수년간의 경험을 쌓은 VinaPol 주식회사의 이사회 의장 겸 대표이사인 딘 반 응이 씨는 다음과 같이 솔직하게 말했습니다. 부동산 사업체는 이 기회를 이용해 자신을 돌아보고, 사업을 구조 조정하고, 부채를 줄이고, 신용 기관에 대한 의존도를 낮추고, 위험도가 높은 프로젝트를 과감하게 중단하고, 분산되고 단편화된 방식으로 투자하지 않아야 합니다. 양을 쫓거나 성급한 개발을 피하세요. 어려움에 부딪히면 되돌릴 수 없을 만큼 늦을 테니까요.

"신"을 위해서는 돈을 갖는 것 외에도 장기 거주를 위해 투자하거나 구매하려는 부동산 프로젝트의 법적 측면을 주의 깊게 연구하는 것이 필요합니다. 이는 어렵지 않지만 투자자들이 "소를 잃은 후 헛간 문을 닫는 것"을 피하기 위해 진지하게 고려해야 합니다. 실제로 현재 고급 부동산 프로젝트가 많이 건설되어 고객이 입주할 수 있게 되었지만, 아직 법적 절차가 완료되지 않았고 인프라도 동기화되지 않았습니다. 이로 인해 빌라와 상가가 주인은 있지만 아무도 살지 않고, 버려지고 풀이 무성해져 자원이 낭비되는 상황이 발생합니다.

지방자치단체는 재정적 잠재력이 강한 평판 좋은 투자자를 신중하게 선정하고, 추세를 따라가지 않으며, 고급 부동산을 개발한다는 널리 퍼진 사고방식과 계획 및 방향 감각의 부족을 피해야 합니다. 이는 잘못된 사고방식이며, 나중에 많은 결과를 초래할 수 있습니다. 또한 지방자치단체에서는 검사와 감독을 강화하고, 규정을 위반하거나 진행을 지연시키거나 심지어 프로젝트를 취소하는 투자자를 솔직하게 처리하여 프로젝트가 포기되고 자원이 낭비되는 일이 없도록 하고, 국가가 세수와 수수료 수입을 잃는 일이 없도록 해야 합니다.

국가의 "손"이 필요합니다

사실, 부동산 시장 전반, 특히 고급 부동산은 가격 면에서 오랫동안 '느슨'한 상태였으며, 이 부문의 세금과 수수료는 여전히 낮아 시장 개발 속도에 걸맞지 않아 만연한 투기와 가격 인플레이션으로 이어져 실제 주택이 필요한 사람들이 주택을 구매하기 어렵게 만들었습니다. 도시와 농촌 간의 부동산 가격 차이는 말할 것도 없고, 하노이, 하이퐁, 호치민 등 대도시 내에서도 차이가 뚜렷합니다. 따라서 많은 부동산 전문가들은 국가가 부동산 시장을 규제하는 데 직접 참여해야 한다고 생각합니다. 현재 국가는 이를 통제할 수 있는 충분한 법적 수단을 갖추고 있기 때문입니다.

많은 전문가에 따르면, 고급 부동산 시장은 혼잡하여 공급과 수요의 불균형이 발생하고, 이로 인해 다른 많은 산업의 성장세가 감소했습니다. 따라서 부동산 시장의 막힘을 즉시 해소하여 국내외 자금이 부동산으로 유입되도록 하고, 기업과 부동산 프로젝트의 매매, 합병 등이 시장 규칙에 따라 이루어지도록 해야 한다. 이를 통해 경제 성장을 촉진하고 다른 모든 산업이 발전할 수 있는 파급 효과를 창출해야 한다.

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중앙위원회의 2022년 6월 16일자 제18-NQ/TW 결의안은 "제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 완성하며, 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성을 개선하고, 우리나라를 고소득 선진국으로 전환하기 위한 원동력을 조성한다"고 지적했으며, 이는 앞으로 베트남 부동산 시장의 여러 측면에 강력한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

반면, 기업이 토지사업을 시행하기 위한 행정절차는 해결되었지만, 여전히 복잡하고 장기화되는 문제점이 있습니다.

이런 악순환은 프로젝트에서 프로젝트로, 기업에서 기업으로, 해마다 반복됩니다. 그래서 "법적 근거가 부족해서 두려워", "상관의 지시를 기다리기 때문에"라는 말이 나오는 것입니다. 이로 인해 투자 프로젝트가 중단되거나, 구현되지 못하고, 사회적 자원이 효과적으로 사용되지 못하게 됩니다.

투자 자본 지원과 관련하여 부동산 프로젝트 개발 전문 업체(익명)는 다음과 같이 말했습니다. "현재 신용 기관들은 기업 부채 상환 유예 및 연장을 매우 잘하고 있습니다. 정부는 부동산에 대한 '신용 여력 확대'를 지시했지만, 제 생각에는 기업 채권 동결 해제와 함께 이루어져야 합니다. 현재 은행 대출을 받기가 매우 어렵습니다. 이러한 공포 심리는 도처에 퍼져 있으며 '사회적 질병'으로 변질될 위험이 있습니다."

사회주의 시장 경제의 발전 제도와 동기화되고 일관성 있는 방식으로 토지 관리 및 이용에 관한 제도와 정책을 완성하면 토지 자원을 확보하고 국가가 토지를 관리, 개발, 이용함으로써 토지를 가장 경제적이고 지속 가능하며 효과적으로 이용할 수 있도록 도울 것입니다. 그러기 위해서는 토지법, 주택법, 부동산사업법 등의 개정을 완료하여 일관성과 통일성을 확보하는 것이 시급한 과제입니다. 또한, 국가토지관리기구의 조직을 완벽화하고, 효율화와 통일을 확보하며, 중간기관을 없애고, 권한의 분권화와 위임을 촉진하며, 권력에 대한 검사, 감독, 통제 메커니즘을 마련해야 합니다.

당 빅 응옥 대표 - 호아빈성 국회 대표단

중단 및 지연된 프로젝트 문제를 해결해야 합니다.

토지법 초안(개정)은 폭넓은 공개 협의를 거친 후 종합하여 이번 제5차 회기에 제출되었습니다. 개인적으로 저는 천연자원환경부가 이번 제5차 국회에서 제15대 국회에 제출된 토지법(개정안)을 검토, 평가, 조정하여 전국 유권자와 국민의 의견을 종합하고 수렴한 노력에 감사드립니다.

초안 법안에서는 중단되거나 지연된 프로젝트 문제를 해결해야 합니다. 예를 들어, 현재 많은 성, 시에서 많은 프로젝트가 투자 허가를 받았지만, 여러 객관적인 요인으로 인해 실행이 느리거나 몇 가지 절차만 거치고 5년, 심지어 10년 동안 실행되지 않아 토지 자원이 낭비되고 국민들이 좌절하는 경우가 많습니다.

저는 이 토지법 초안(개정판)이 지방자치단체가 이 문제를 근본적이고 철저하게 처리하는 데 도움이 되는 엄격하고 구체적인 규정을 가져야 한다고 생각합니다. 과거에는 많은 프로젝트가 중단되거나 일정이 뒤처졌지만, 검토해 보면 투자자들은 여전히 ​​다음과 같은 이유를 갖고 있었습니다. 부분적으로만 실행되었거나 객관적인 조건 때문이었습니다.

변호사 Nguyen Hong Bach - Hong Bach and Associates Law Firm 이사

돈을 투자할 때는 조심하세요

요즘처럼 경제 상황이 불안정한 상황에서도 부동산 투자는 여전히 투자자들에게 안전한 투자처입니다. 그래서 부동산 프로젝트가 많은 관심을 받고 있습니다. 따라서 부동산 프로젝트, 특히 고급 부동산에 대한 철저한 조사는 투자자에게 매우 필요하고 의미가 있습니다.

하지만 부동산 투자자는 "현금으로 투자"할 때 주의해야 합니다. 먼저, 투자자의 합법성, 브랜드, 평판을 신중하게 조사해야 합니다. 둘째, 프로젝트 실행 진행 상황을 파악하는 것이 필요하므로 구매자는 자신의 권익에 영향을 줄 수 있는 위험을 피하기 위해 프로젝트의 시공 진행 상황을 모니터링하고 업데이트해야 합니다. 셋째, 프로젝트 투자 허가증, 건설 허가증 등의 서류의 합법성. 구매자는 위의 서류에 주의를 기울여야 합니다. 분쟁이 있을 경우 권리 처리 과정에서 더욱 편리할 수 있기 때문입니다. 넷째, 계약조건 및 기타 비용의 내용입니다. 부동산 프로젝트 투자자는 계약서에 서명하고 "투자금 지불"을 결정하기 전에 계약서에 명시된 계약 조건을 주의 깊게 읽고 이해해야 합니다.

Do Thu Hang 여사 - Savills Hanoi 연구 및 컨설팅 부서 수석 이사

프로젝트의 합법성에 주의하세요

고급 부동산 부문의 현재 프로젝트에 투자자로부터 직접 판매되는 공급은 매우 제한적이며, 희소하다고 할 수 있습니다. 반면, 방금 건설을 시작한 신규 부동산 프로젝트는 손가락으로 꼽을 수 있을 정도입니다. 이는 부분적으로는 글로벌 금융 위기의 영향 때문이고, 부분적으로는 많은 프로젝트가 완료되지 않았거나 건설을 시작하기 위한 법적 절차를 완료하는 데 어려움을 겪고 있기 때문입니다. 이러한 이유 때문에 앞으로 고급 부동산 공급이 제한될 것입니다.

그러나 투자자는 프로젝트에 대한 가장 명확한 정보를 갖춰야 하며, 여러 당사자를 하나로 묶는 구체적인 약속을 해야 합니다. 또한 법적 틀은 포괄적이고, 완벽하고, 명확해야 하며, 자세한 지침을 제공해야 합니다. 이를 통해 투자자를 정화하고 지속 가능한 시장 개발을 촉진하고, 가격 변동을 크게 일으키지 않으면서도 국가에 혜택을 보장할 수 있습니다.