2024년 토지법은 베트남의 토지 관리와 이용을 개선하여 사회 경제적 발전을 촉진하고 국민의 합법적 권리를 보호하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

그러나 일정 기간 시행된 후에도 새로운 규정을 시행하는 과정에는 여전히 많은 장벽과 어려움이 있습니다. 이러한 문제는 법률 문서 간의 일관성 부족에서 비롯될 뿐만 아니라, 집행 메커니즘, 관리 역량 및 지역 관행에서도 비롯됩니다.

구현 지침 문서의 느린 발행

정부와 각 부처에서는 토지법의 시행을 안내하는 문서를 개발하기 위해 노력했지만, 토지법의 많은 조항이 완전히 이행되지 않았습니다.

토지 가격은 부동산 시장과 투자 프로젝트의 발전에 영향을 미치는 중요한 요소 중 하나입니다. 그러나 현재의 토지가격 결정제도는 여전히 많은 단점을 가지고 있어 토지거래 당사자 간의 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.

현재까지 약 59/63개의 성·시에서만 세부적인 지침문서를 발행하였고, 각 부처의 법령과 통지문은 아직 완성 단계에 있습니다. 이로 인해 지방자치단체가 법을 집행하는 데 어려움을 겪고, 토지 이용권, 보상, 재정착 지원 및 토지 이용권 증명서(적색책) 발급과 관련된 문제를 해결하는 과정에 영향을 미칩니다.

개정 토지법을 시행하는 데 있어서 가장 큰 문제 중 하나는 국민의 토지 이용권을 파악하고 인정하는 것입니다. 토지이용권증(적색책) 발급 절차는 중복되는 규정과 관리 수준 간의 동기화 부족으로 인해 여전히 많은 어려움에 직면해 있습니다. 또한, 지역별로 토지이용계획을 적용하는 방식이 여전히 느슨해 토지자원의 낭비가 심화되고 사업 추진이 지연되고 있다.

베트남 부동산 협회(VnREA) 부회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨에 따르면, 적색목록 발급은 여전히 ​​많은 어려움을 겪고 있으며, 많은 프로젝트가 완전하고 명확한 법적 문서가 없어 토지 거래에 어려움을 겪고 있습니다.

딘 씨는 행정 절차를 최소화하기 위해 국가 토지 데이터베이스를 완성하고 지방자치단체 간 토지 정보 시스템을 동기화하는 것이 필요하다고 제안했습니다. 동시에 국가관리기관은 토지이용권증 발급 절차를 구체적으로 정하고 간소화하여 국민과 기업에 유리한 환경을 조성해야 합니다.

많은 전문가와 관리자가 지적한 또 다른 문제는 개발 프로젝트를 위해 토지를 개간하는 데 어려움이 있다는 것입니다. 티에스. 경제 전문가인 응우옌 민 퐁은 토지 개간은 보상, 재정착, 국민 합의 등 복잡한 문제를 포함하고 있기 때문에 어려운 문제라고 말했습니다.

이는 인프라 개발 프로젝트의 진행을 늦출 수 있는 요인 중 하나입니다. 많은 대형 프로젝트는 주민들과 합리적인 보상 가격에 대한 합의에 이르지 못해 중단되었습니다.

퐁 씨에 따르면, 이 문제를 해결하려면 투명하고 공정한 보상 메커니즘을 구축하는 동시에 사람들이 토지 수용 정책을 이해하고 동의하도록 선전과 동원 작업을 추진해야 합니다. 그와 함께 사람들이 토지를 회복한 직후에 바로 생활이 안정될 수 있도록 완전한 기반 시설을 갖춘 재정착 지역을 건설하는 것이 필요합니다.

토지가격 메커니즘의 문제점

토지 가격은 부동산 시장과 투자 프로젝트의 발전에 영향을 미치는 중요한 요소 중 하나입니다. 그러나 현재의 토지가격 결정제도는 여전히 매우 미흡하여 토지거래 당사자 간의 분쟁이 쉽게 발생하고 있다.

호치민시 천연자원환경국 레티탄하 국장은 지역마다 토지 가격이 자주 변동하며, 불분명한 가격 요인으로 인해 사람들과 투자자들이 불안감을 느낀다고 말했습니다.

하 여사는 안정적이고 투명한 토지 가격 메커니즘이 필요하다고 생각합니다. 토지 가격 정보를 공개하고, 정기적으로 업데이트하며, 공통 데이터 시스템에 입력하면 토지 가격 인플레이션을 줄이고 거래의 투명성을 높이는 데 도움이 됩니다. 이와 함께 저소득층을 위한 주택을 중심으로 한 사회적 부동산 사업에 대한 우대 정책이 마련되어야 합니다.

하노이의 경우, 자연자원환경부 장관의 인정에 따르면, 일부 지역에서는 토지 가격표가 시장 가격보다 낮아 토지 기금 조성에 드는 비용과 투자 재원(부지 정리 비용, 인프라 투자 등 포함)을 상쇄하기에 충분하지 않습니다.

토지 가격표가 시장 가격보다 낮은 상황을 극복하기 위해, 각 구, 시, 읍, 면의 인민위원회는 가격 단계와 여러 차례의 경매(경매 횟수는 의무적)를 규제하여 다음 경매의 시작 가격이 시장 가격에 가까워지도록 보장합니다.

그러나 토지법과 부동산 경매법은 아직 낮은 보증금(최초 가격의 20%) 등의 내용을 완전히 규제하지 않고 있습니다. 경매 참여자가 시장 가격보다 높은 가격을 입찰하여 경매에서 이긴 후, 낙찰 금액을 지불하지 않거나(보증금을 잃음) 다음 라운드에서 입찰을 계속하지 않아 경매가 실패하고 시장 가격이 혼란스러워지는 상황으로 이어지도록 공모하여 가격을 인상하거나 "인플레이션"시키는 행위를 금지하는 규정이 없습니다.

현재 개인이 주택을 건설하기 위해 토지를 사용하는 권리에 대한 경매는 일정 기간 내에 주택 건설을 완료해야 한다는 규정이 없어 토지를 활용하지 않고 방치하는 상황이 발생하고, 계획 관리에 어려움을 겪고, 도시의 미관을 해치고 토지자원이 낭비되고 있습니다.

일부 지구, 마을, 도시에서는 사회 경제적 개발에 필요한 자본 수요를 충족하기 위해 토지 이용권 경매를 통해 예산 수입을 징수해야 하는 압박을 받고 있기 때문에 여전히 개인에게 토지를 할당하여 주택을 짓기 위한 경매를 실시하고 있습니다.

행정절차와 토지가격 문제 외에도 토지이용에 대한 감시와 검사에도 많은 어려움이 있습니다. 국토관리국(자연자원환경부) 부국장인 응우옌 트롱 호아이 씨는 현재 각 지자체에 효과적인 모니터링 메커니즘이 부족해 토지 낭비, 방치, 오용이 발생하고 있다고 말했습니다.

호아이 씨는 토지의 적절하고 효과적인 이용을 보장하기 위해 엄격하고 투명하며 공정한 모니터링 메커니즘이 필요하다고 말했습니다.

토지 관리 기관 또한 토지 데이터 관리에 정보 기술을 적용하여 토지 이용 프로젝트를 보다 효과적으로 모니터링하고 검사해야 합니다.

일부 기업은 부동산 및 인프라 개발 프로젝트의 주요 장벽 중 하나로 법적 절차와 부지 허가의 지연을 꼽았습니다. 많은 프로젝트, 특히 주택 프로젝트는 행정 절차와 보상 및 재정착에 대한 합의 부족으로 인해 중단되었습니다.

일부 전문가에 따르면, 2024년 토지법을 효과적으로 시행하려면 당국이 위에서 언급한 어려움을 해결하기 위해 더 많은 노력을 기울여야 합니다.

구체적으로는 개정 토지법의 새로운 규정에 대한 세부적인 지침문서 발행을 늘리고, 각급 공무원을 대상으로 교육과정을 편성하는 것이 필요하다. 이를 통해 지방자치단체는 정보를 파악하고 법적 규정을 효과적으로 시행하는 데 도움이 됩니다.

토지 데이터베이스를 완벽하게 구축하고 동기화와 정확성을 보장합니다. 토지 관리에 정보 기술을 적용하면 시간과 비용을 절약하고 관리 업무의 오류를 줄이는 데 도움이 됩니다.

토지 취득 시 토지 가격 결정 및 보상 방법에 대한 법률 문서를 보다 명확하고 자세하게 발행합니다. 당국은 또한 토지 이용에 대한 모니터링과 검사를 강화해야 합니다.

이러한 해결책이 동시적이고 과감하게 시행될 때에만 2024년 토지법은 효과를 극대화하고 국가 발전에 유리한 여건을 조성할 수 있을 것으로 생각됩니다.